Un descubrimiento estupefaciente en el momento de firmar

Imagínense la escena: usted es propietario de un bien inmobiliario, ha encontrado un arrendatario serio, negociado un contrato de arrendamiento en regla, concertado cita con el notario para esta misma noche a fin de finalizar el alquiler. Todo parece perfecto. Y entonces, unas horas antes de la firma, su notario le llama: "Lo siento, no puedo hacer el contrato. No tiene la autorización de alquiler expedida por el ayuntamiento."

Es exactamente lo que acaba de ocurrirme. Tras años de propiedad, descubro con estupefacción que mi municipio ha decidido instaurar una autorización previa para alquilar la propia vivienda. Mejor aún: esta autorización no puede serme expedida porque el ayuntamiento exige diagnósticos suplementarios que los diagnosticadores, actualmente de vacaciones, no pueden realizar. ¿Resultado? La entrada en la vivienda queda aplazada sine die, el arrendatario debe anular todas sus citas previstas el día D, y yo, propietario, me encuentro rehén de una burocracia kafkiana. Pura felicidad, como se suele decir.

Esta desventura personal me empujó a ahondar en ese dispositivo ubuesco que es el "permiso de alquilar". Lo que allí descubrí supera el entendimiento y merece que nos detengamos, tanto desde el punto de vista jurídico como político.

La emergencia de un control estatal sobre la propiedad privada

El "permiso de alquilar" no nació de la nada. Se inscribe en una lógica de extensión continua del control estatal sobre la esfera privada, particularmente flagrante en el dominio inmobiliario. Basado en los artículos L635-1 a L635-11 del Código de la construcción y de la vivienda, este dispositivo permite a los alcaldes instaurar, por simple decreto motivado, una autorización previa obligatoria para toda puesta en alquiler.

El artículo L635-1 del Código de la construcción y de la vivienda enuncia así que "en los municipios donde existe un desequilibrio marcado entre la oferta y la demanda de viviendas, el alcalde puede, por decreto motivado tomado tras dictamen del consejo municipal, delimitar un perímetro en el cual la puesta en alquiler de una vivienda queda sometida a autorización previa." En apariencia, esta medida parece dirigida y excepcional. En los hechos, se generaliza a una velocidad preocupante, transformando la excepción en regla ordinaria.

Esta evolución ilustra perfectamente la deriva de las colectividades locales que, alentadas por un marco legal permisivo, abandonan sus misiones esenciales para inmiscuirse en dominios donde su legitimidad y su eficacia son más que dudosas. Mientras nuestros dirigentes inventan nuevos controles sobre la propiedad privada, la seguridad pública se degrada, la justicia se atasca, y la soberanía nacional se desmorona. Pero aparentemente, vigilar quién alquila qué a quién constituye una prioridad absoluta para nuestros gobernantes.

Los fundamentos jurídicos de una impugnación legítima

Ante este atentado caracterizado a los derechos fundamentales, se abren varias vías de impugnación, todas sólidamente ancladas en nuestro orden jurídico constitucional.

La primera y la más evidente concierne a la violación flagrante del derecho de propiedad tal como está consagrado en el artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789. Este texto, que tiene valor constitucional, proclama que "siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie puede ser privado de ella". Ahora bien, ¿qué hace el permiso de alquilar sino privar al propietario de uno de los atributos esenciales de su derecho: la facultad de gozar y disponer de su bien? Al someter el alquiler a autorización administrativa, el Estado transforma de facto al propietario en simple detentador de un título sometido a la buena voluntad de la administración municipal.

Esta restricción resulta tanto más contestable cuanto que viola el principio constitucional de proporcionalidad. El artículo 8 de la Declaración de los Derechos del Hombre exige que "la ley no debe establecer sino penas estricta y evidentemente necesarias". El permiso de alquilar fracasa lamentablemente en esta prueba. Los objetivos oficialmente invocados —lucha contra el hábitat indigno, mejora de la calidad de las viviendas— disponen ya de una panoplia de herramientas jurídicas eficaces. Los códigos de la construcción, del urbanismo y de la salud pública rebosan de disposiciones que permiten sancionar a los mercaderes del sueño y las viviendas insalubres. Crear un sistema de autorización previa general constituye, pues, una medida desproporcionada que instaura una presunción de culpabilidad para el conjunto de los propietarios.

La libertad de emprender, principio de valor constitucional consagrado por la decisión del Consejo Constitucional n° 81-132 DC del 16 de enero de 1982, se encuentra igualmente maltratada. El alquiler inmobiliario constituye innegablemente una actividad económica. Al obstaculizar esta actividad mediante autorizaciones previas injustificadas, el Estado atenta contra esta libertad fundamental sin justificación suficiente.

Por último, el principio de igualdad ante la ley, garantizado por el artículo primero de la Declaración de los Derechos del Hombre según el cual "los hombres nacen y permanecen libres e iguales en derechos", sufre también los embates de este dispositivo. El permiso de alquilar crea una discriminación territorial injustificada entre propietarios. Según que su bien se sitúe en un municipio que ha adoptado este dispositivo o no, usted se beneficia o no del derecho elemental de alquilar su propiedad. Esta disparidad de trato, fundada en criterios geográficos arbitrarios, constituye una ruptura de igualdad manifiesta.

La herencia desastrosa de las políticas públicas de la vivienda

Para comprender la aberración que representa el permiso de alquilar, conviene volver a situarlo en el contexto más amplio del fracaso patente de las políticas públicas de la vivienda llevadas desde hace décadas. El Estado francés colecciona los fiascos en este dominio con una constancia que forzaría la admiración si no causara tantos estragos.

Tomemos primero el ejemplo del Diagnóstico de Rendimiento Energético, esa fábrica de gas burocrática que aterrorizó a propietarios y arrendatarios durante años. Instaurado en 2006, el primer DPE se reveló totalmente inutilizable, basado en facturas de energía a menudo inexistentes o no representativas. No importa: en lugar de reconocer el fracaso, el Estado persistió quince años antes de operar una refundición completa en 2021. Pero también allí, los nuevos algoritmos se revelaron deficientes, obligando a correcciones en serie en 2022 y 2023. Resultado de estos tanteos incesantes: miles de propietarios tomados como rehenes, obligados a rehacer sus diagnósticos, y sobre todo, un retiro masivo de viviendas del mercado locativo ante la incertidumbre jurídica creada.

El ejemplo de MaPrimeRénov' ilustra perfectamente este despilfarro. Con un presupuesto de 5 mil millones de euros para 2024, este dispositivo debía revolucionar la renovación energética. La realidad supera el entendimiento: según las estimaciones del Tribunal de Cuentas, del 15 al 20% del presupuesto se evapora en fraudes diversos. Las famosas "renovaciones de envergadura", que deberían alcanzar 200.000 viviendas al año, apenas logran superar los pocos miles de unidades. Peor aún, este dispositivo ha creado una inflación artificial de los precios de las obras, adaptando las empresas sus tarifas a los montos de las ayudas disponibles. Al final, el contribuyente paga dos veces: una primera vez vía sus impuestos para financiar estas ayudas, una segunda vez vía el aumento de los precios que generan.

Estos fracasos repetidos no son un accidente de recorrido sino que revelan una incompetencia estructural del Estado para gestionar eficazmente la política de la vivienda. Ante esta realidad, persistir en el intervencionismo es cuestión de pura obstinación ideológica, incluso de ceguera voluntaria.

La complicidad culpable del Consejo Constitucional

En este cuadro ya sombrío, la pasividad del Consejo Constitucional añade una nota particularmente preocupante. Contrariamente a lo que exigiría la protección efectiva de los derechos fundamentales, los Sabios de la rue de Montpensier jamás censuraron frontalmente el dispositivo del permiso de alquilar. Esta carencia constituye una falla grave del control de constitucionalidad, tanto más inquietante cuanto que se inscribe en una tendencia pesada de validación complaciente de las restricciones a las libertades económicas.

La decisión n° 2022-1018 QPC del 29 de julio de 2022 ilustra esta deriva. Al validar restricciones similares para los alquileres de corta duración, el Consejo abrió la vía a una extensión generalizada de estos controles. Esta jurisprudencia permisiva alienta al Estado en su huida hacia adelante reglamentaria, confortando la idea de que todo puede ser sometido a autorización previa desde el momento en que se invoca un objetivo de interés general, por vago que sea.

Esta actitud revela una concepción empobrecida de los derechos fundamentales, reducidos a simples principios teóricos que la administración puede mellar a placer con tal de que invoque la fórmula mágica del "interés general". Ahora bien, los derechos fundamentales solo valen por su efectividad. Un derecho de propiedad sometido a la buena voluntad administrativa ya no es un derecho sino una simple tolerancia revocable.

La responsabilidad colectiva de una clase política deficiente

Ante esta deriva, la responsabilidad de la clase política francesa aparece aplastante. Pero contrariamente a los discursos convenidos que se contentan con criticar "al gobierno", forzoso es constatar que la complicidad se extiende mucho más allá de la sola mayoría presidencial.

Cierto, esta última asume la responsabilidad primera de estas medidas liberticidas. Emmanuel Macron y sus gobiernos sucesivos multiplicaron los dispositivos de control, de encuadramiento y de restricción de los derechos de propiedad, transformando progresivamente a Francia en laboratorio del intervencionismo burocrático. De la ley ELAN a la multiplicación de las zonificaciones y de las autorizaciones, esta mayoría ha carcomido metódicamente las prerrogativas de los propietarios privados.

Pero la derecha tradicional lleva también su parte de responsabilidad. Por sus críticas blandas o su silencio cómplice, avala de facto estos atentados a los derechos de propiedad que pretende defender. ¿Cuántos diputados de Los Republicanos han combatido realmente estos dispositivos? ¿Cuántos han presentado proposiciones de ley para abrogarlos? La respuesta cabe en pocas palabras: casi ninguno. Esta oposición blanda prefiere gesticular sobre temas secundarios en lugar de defender los principios fundamentales que afirma portar.

En cuanto a la izquierda, asume plenamente su tropismo dirigista. No contenta con apoyar estas medidas, reclama su extensión y su endurecimiento. Para esta parte del tablero político, el propietario privado constituye por esencia un sospechoso al que conviene encuadrar, controlar y vigilar. Esta ideología colectivista, que ve en toda propiedad privada una injusticia a corregir, encuentra en estos dispositivos un terreno de expresión privilegiado.

Esta unanimidad de fachada enmascara en realidad un consenso profundo de la clase política sobre la extensión del papel del Estado. Ya se reivindiquen de derecha, del centro o de izquierda, nuestros electos comparten la misma fe en las virtudes de la reglamentación y del control administrativo. Esta convergencia explica por qué estos dispositivos liberticidas atraviesan sin obstáculo las alternancias políticas, contentándose cada nuevo poder con añadir su propia capa reglamentaria al edificio.

El abandono de las verdaderas misiones del Estado

Esta obsesión del control de la esfera privada se vuelve tanto más chocante cuanto que se acompaña de un abandono manifiesto de las verdaderas misiones regalianas del Estado. Mientras los servicios municipales se afanan en verificar si tal propietario ha pedido bien la autorización de alquilar su vivienda, los verdaderos problemas se acumulan.

La seguridad pública se degrada día tras día. Las estadísticas de la delincuencia se disparan, las zonas de no-derecho se multiplican, y las fuerzas del orden, mal equipadas y desmoralizadas, apenas logran asegurar su misión fundamental. Pero en lugar de concentrar los medios en estos desafíos cruciales, el Estado prefiere crear nuevas burocracias para vigilar a los propietarios privados.

La justicia francesa se atasca en plazos de tratamiento récord, los tribunales se derrumban bajo los casos en espera, y los justiciables esperan a veces años antes de obtener una decisión. Al mismo tiempo, la administración moviliza tiempo y recursos para examinar solicitudes de autorización de alquilar cuya utilidad social queda por demostrar.

La defensa nacional, base de la soberanía, sufre de una subfinanciación crónica. Los equipos envejecen, los efectivos se funden, y nuestra capacidad de proyección se aminora. Pero qué importa: la urgencia consiste aparentemente en asegurarse de que cada alquiler respete los nuevos criterios burocráticos inventados por nuestros tecnócratas.

Esta inversión de las prioridades revela una pérdida de sentido trágica de la acción pública. El Estado francés parece haber olvidado su razón de ser para mutar en una vasta máquina de producir norma y control. Esta deriva no es solo ineficaz; es profundamente peligrosa para nuestras libertades y nuestra democracia.

Las vías de la resistencia legal

Ante esta situación, la resignación no es de recibo. Varias vías de impugnación se ofrecen a los propietarios deseosos de defender sus derechos, todas perfectamente legales y legítimas.

El procedimiento de référé-liberté, previsto por el artículo L521-2 del Código de justicia administrativa, constituye el arma más rápida para hacer cesar un atentado grave y manifiestamente ilegal a una libertad fundamental. Las condiciones de aplicación parecen reunidas: la urgencia caracterizada por la imposibilidad de alquilar su bien, el atentado grave al derecho de propiedad, y el carácter manifiestamente ilegal de una restricción desproporcionada a los derechos fundamentales. Este procedimiento permite obtener la suspensión del decreto municipal en plazos muy cortos, generalmente unos días.

El recurso por exceso de poder ofrece una impugnación de fondo más profunda. Los motivos no faltan: incompetencia de la autoridad municipal para restringir así el derecho de propiedad, vicio de forma en la adopción del decreto, defecto de motivación suficiente, violación de la ley por desconocimiento de los principios constitucionales, error de derecho sobre el alcance de los poderes municipales, o incluso desviación de poder si la autorización sirve en realidad a otros fines que los oficialmente anunciados.

La Cuestión Prioritaria de Constitucionalidad, prevista por el artículo 61-1 de la Constitución, representa la herramienta más poderosa para cuestionar el dispositivo en su conjunto. Al contestar la constitucionalidad de los artículos L635-1 y siguientes del Código de la construcción y de la vivienda, se vuelve posible hacer anular el conjunto del sistema por el Consejo Constitucional. Los motivos de inconstitucionalidad abundan: atentado desproporcionado al derecho de propiedad, violación del principio de proporcionalidad, desconocimiento de la libertad de emprender, y ruptura de igualdad ante la ley.

Estos recursos, para ser eficaces, deben inscribirse en una estrategia coordinada. Multiplicar las impugnaciones, documentar sistemáticamente los efectos nefastos del dispositivo sobre la oferta locativa, y crear una jurisprudencia favorable constituyen otros tantos objetivos a perseguir simultáneamente.

Hacia una reapropiación de los derechos fundamentales

El permiso de alquilar no constituye sino la parte emergida de un iceberg mucho más imponente: la transformación insidiosa de Francia en Estado policial administrativo. Esta evolución no procede de un gran designio autoritario asumido, sino que resulta de una acumulación de pequeñas cobardías, de renuncias sucesivas, y de una resignación colectiva ante la extensión del control estatal.

Cada nueva reglamentación, cada autorización suplementaria, cada formulario inédito contribuye a esta erosión silenciosa de nuestras libertades. Tomados aisladamente, estos dispositivos pueden parecer anodinos o incluso justificados. Considerados en su conjunto, dibujan el retrato de una sociedad de desconfianza donde el Estado sospecha por principio de sus ciudadanos y donde la libertad se vuelve la excepción antes que la regla.

Esta deriva no es ni fatal ni irreversible, pero exige una toma de conciencia colectiva y una reacción firme. Los propietarios ya no pueden aceptar ser las variables de ajuste de una política pública deficiente. Ya no pueden tolerar ser transformados en chivos expiatorios de un sistema que acumula los fracasos al tiempo que extiende su dominio.

La hora ya no es a los compromisos blandos o a las protestas de pura forma. Es a la resistencia legal organizada, a la impugnación sistemática de los atentados a los derechos fundamentales, y a la reconquista paciente pero determinada de nuestras libertades confiscadas. Pues más allá del solo derecho de propiedad, es la idea misma de libertad individual la que se encuentra en juego en esta batalla jurídica y política.

Mi experiencia personal con este permiso de alquilar, por frustrante que sea, me habrá al menos servido de revelador. Me hizo medir la extensión del camino recorrido hacia el Estado total y la urgencia que hay en invertir esta tendencia. Ojalá inspire a otros propietarios a ya no sufrir sino a actuar, a ya no resignarse sino a resistir. Pues es juntos, por la movilización del derecho y de la democracia, como podremos hacer retroceder esta burocracia invasora y reencontrar el gusto de la libertad.