Ошеломляющее открытие в момент подписания

Представьте сцену: вы собственник недвижимости, вы нашли серьёзного нанимателя, договорились о договоре аренды по всем правилам, назначили встречу у нотариуса на этот самый вечер, чтобы завершить сдачу. Всё кажется идеальным. И вдруг, за несколько часов до подписания, ваш нотариус звонит вам: «Извините, я не могу составить договор. У вас нет разрешения на сдачу, выданного мэрией.»

Именно это только что произошло со мной. После многих лет владения я с ошеломлением обнаруживаю, что моя коммуна решила ввести предварительное разрешение на сдачу собственного жилья. Более того: это разрешение не может быть мне выдано, потому что мэрия требует дополнительных диагностик, которые диагносты, ныне в отпуске, не могут выполнить. Результат? Въезд в жильё отложен на неопределённый срок, наниматель вынужден отменить все свои встречи, назначенные на день Х, а я, собственник, оказываюсь заложником кафкианской бюрократии. Сплошное счастье, как говорится.

Это личное злоключение подтолкнуло меня углубиться в тот убюэсковский механизм, каким является «разрешение на сдачу». То, что я там обнаружил, превосходит понимание и заслуживает того, чтобы на нём задержаться, как с юридической, так и с политической точки зрения.

Возникновение государственного контроля над частной собственностью

«Разрешение на сдачу» родилось не из ничего. Оно вписывается в логику непрерывного расширения государственного контроля над частной сферой, особенно вопиющего в области недвижимости. Основанный на статьях L635-1 – L635-11 Кодекса строительства и жилища, этот механизм позволяет мэрам вводить простым мотивированным постановлением обязательное предварительное разрешение на любую сдачу.

Статья L635-1 Кодекса строительства и жилища гласит, что «в коммунах, где существует заметный дисбаланс между предложением и спросом на жильё, мэр может мотивированным постановлением, принятым после заключения муниципального совета, очертить периметр, в котором сдача жилья подчинена предварительному разрешению». По видимости эта мера кажется адресной и исключительной. На деле она обобщается с тревожной скоростью, превращая исключение в обычное правило.

Эта эволюция прекрасно иллюстрирует дрейф местных сообществ, которые, поощряемые попустительской правовой рамкой, забрасывают свои существенные миссии, чтобы вмешиваться в области, где их легитимность и эффективность более чем сомнительны. Пока наши руководители изобретают новые виды контроля над частной собственностью, общественная безопасность ухудшается, юстиция вязнет, а национальный суверенитет крошится. Но, по-видимому, надзор за тем, кто, что и кому сдаёт, составляет абсолютный приоритет для наших правителей.

Юридические основания законного оспаривания

Перед лицом этого явного посягательства на основные права открываются несколько путей оспаривания, все прочно укоренённые в нашем конституционном правовом порядке.

Первый и самый очевидный касается вопиющего нарушения права собственности, как оно закреплено статьёй 17 Декларации прав человека и гражданина 1789 года. Этот текст, имеющий конституционную ценность, провозглашает, что «поскольку собственность есть право неприкосновенное и священное, никто не может быть её лишён». Но что же делает разрешение на сдачу, если не лишает собственника одного из существенных атрибутов его права: способности пользоваться и распоряжаться своим имуществом? Подчиняя сдачу административному разрешению, государство де-факто превращает собственника в простого держателя титула, подчинённого доброй воле муниципальной администрации.

Это ограничение оказывается тем более оспоримым, что оно нарушает конституционный принцип соразмерности. Статья 8 Декларации прав человека требует, чтобы «закон устанавливал лишь наказания строго и очевидно необходимые». Разрешение на сдачу с треском проваливает это испытание. Официально заявленные цели — борьба с недостойным жилищем, улучшение качества жилья — уже располагают набором эффективных юридических инструментов. Кодексы строительства, градостроительства и общественного здравоохранения изобилуют положениями, позволяющими карать торговцев сном и антисанитарное жильё. Создание системы общего предварительного разрешения составляет, следовательно, несоразмерную меру, которая вводит презумпцию виновности для всех собственников.

Свобода предпринимательства, принцип конституционной ценности, закреплённый решением Конституционного совета № 81-132 DC от 16 января 1982 года, также оказывается ущемлена. Сдача недвижимости бесспорно составляет экономическую деятельность. Препятствуя этой деятельности необоснованными предварительными разрешениями, государство посягает на эту основную свободу без достаточного обоснования.

Наконец, принцип равенства перед законом, гарантированный первой статьёй Декларации прав человека, согласно которой «люди рождаются и остаются свободными и равными в правах», тоже подвергается натиску этого механизма. Разрешение на сдачу создаёт необоснованную территориальную дискриминацию между собственниками. В зависимости от того, находится ли ваше имущество в коммуне, принявшей этот механизм, или нет, вы пользуетесь или не пользуетесь элементарным правом сдавать свою собственность. Это неравенство обращения, основанное на произвольных географических критериях, составляет явное нарушение равенства.

Катастрофическое наследие государственной жилищной политики

Чтобы понять абсурд, который представляет разрешение на сдачу, следует поместить его в более широкий контекст очевидного провала государственной жилищной политики, проводимой десятилетиями. Французское государство коллекционирует фиаско в этой области с постоянством, которое вызывало бы восхищение, если бы не причиняло столько ущерба.

Возьмём сначала пример Диагностики энергетической эффективности, той бюрократической газовой фабрики, что терроризировала собственников и нанимателей годами. Введённая в 2006 году, первая DPE оказалась совершенно непригодной, основанной на счетах за энергию, часто несуществующих или непредставительных. Неважно: вместо того чтобы признать провал, государство упорствовало пятнадцать лет, прежде чем провести полную переработку в 2021 году. Но и там новые алгоритмы оказались дефектными, вынуждая к серийным исправлениям в 2022 и 2023 годах. Результат этих непрестанных нащупываний: тысячи собственников, взятых в заложники, вынужденных переделывать свои диагностики, и главное — массовое изъятие жилья с арендного рынка перед лицом созданной юридической неопределённости.

Пример MaPrimeRénov' прекрасно иллюстрирует это разбазаривание. С бюджетом в 5 миллиардов евро на 2024 год этот механизм должен был революционизировать энергетический ремонт. Реальность превосходит понимание: по оценкам Счётной палаты, от 15 до 20% бюджета испаряется в различных мошенничествах. Знаменитые «масштабные ремонты», призванные достичь 200 000 жилищ в год, с трудом превышают несколько тысяч единиц. Хуже того, этот механизм создал искусственную инфляцию цен на работы, поскольку предприятия подстраивают свои тарифы под размеры доступной помощи. В итоге налогоплательщик платит дважды: первый раз через свои налоги для финансирования этой помощи, второй раз через рост цен, который она порождает.

Эти повторяющиеся провалы — не случайность в пути, а обнаруживают структурную неспособность государства эффективно управлять жилищной политикой. Перед лицом этой реальности упорствовать в интервенционизме — дело чистого идеологического упрямства, а то и добровольной слепоты.

Виновное соучастие Конституционного совета

В этой и без того мрачной картине пассивность Конституционного совета добавляет особенно тревожную ноту. Вопреки тому, чего требовала бы эффективная защита основных прав, Мудрецы с улицы Монпансье никогда не отменяли фронтально механизм разрешения на сдачу. Этот недостаток составляет серьёзный сбой конституционного контроля, тем более тревожный, что он вписывается в тяжёлую тенденцию угодливого одобрения ограничений экономических свобод.

Решение № 2022-1018 QPC от 29 июля 2022 года иллюстрирует этот дрейф. Одобрив аналогичные ограничения для краткосрочной аренды, Совет открыл путь к обобщённому расширению этих видов контроля. Эта попустительская судебная практика поощряет государство в его регуляторном бегстве вперёд, укрепляя мысль, что всё может быть подчинено предварительному разрешению, коль скоро призвана цель общего интереса, сколь бы расплывчатой она ни была.

Эта позиция обнаруживает обеднённую концепцию основных прав, сведённых к простым теоретическим принципам, которые администрация может обкусывать по желанию, лишь бы призывала магическую формулу «общего интереса». Но основные права стоят лишь своей действенностью. Право собственности, подчинённое административной доброй воле, — уже не право, а простая отзывная терпимость.

Коллективная ответственность несостоятельного политического класса

Перед лицом этого дрейфа ответственность французского политического класса представляется сокрушительной. Но вопреки условным речам, которые довольствуются критикой «правительства», приходится констатировать, что соучастие простирается далеко за пределы одного лишь президентского большинства.

Разумеется, последнее несёт первичную ответственность за эти свободоубийственные меры. Эмманюэль Макрон и его сменявшие друг друга правительства умножили механизмы контроля, обрамления и ограничения прав собственности, постепенно превращая Францию в лабораторию бюрократического интервенционизма. От закона ELAN до умножения зонирований и разрешений это большинство методично обгрызало прерогативы частных собственников.

Но традиционные правые тоже несут свою долю ответственности. Своей вялой критикой или соучастным молчанием они де-факто санкционируют эти посягательства на права собственности, которые претендуют защищать. Сколько депутатов Республиканцев реально боролись с этими механизмами? Сколько внесли законопредложений об их отмене? Ответ умещается в немногих словах: почти никто. Эта вялая оппозиция предпочитает жестикулировать по второстепенным темам, а не защищать основные принципы, которые заявляет нести.

Что до левых, они полностью принимают свой дирижистский тропизм. Не довольствуясь поддержкой этих мер, они требуют их расширения и ужесточения. Для этой части политической шахматной доски частный собственник по сути составляет подозреваемого, которого надлежит обрамлять, контролировать и надзирать. Эта коллективистская идеология, видящая во всякой частной собственности несправедливость, подлежащую исправлению, находит в этих механизмах привилегированное поле выражения.

Это фасадное единодушие в действительности маскирует глубокий консенсус политического класса относительно расширения роли государства. Заявляют ли они себя правыми, центристами или левыми, наши избранники разделяют одну и ту же веру в добродетели регламентации и административного контроля. Это схождение объясняет, почему эти свободоубийственные механизмы беспрепятственно проходят сквозь политические чередования, каждая новая власть довольствуется добавлением собственного регуляторного слоя к зданию.

Отказ от подлинных миссий государства

Эта одержимость контролем частной сферы становится тем более шокирующей, что сопровождается явным отказом от подлинных суверенных миссий государства. Пока муниципальные службы надрываются, проверяя, действительно ли такой-то собственник запросил разрешение сдавать своё жильё, реальные проблемы накапливаются.

Общественная безопасность ухудшается день за днём. Статистика правонарушений взлетает, беззаконные зоны множатся, а силы правопорядка, недоснащённые и деморализованные, с трудом обеспечивают свою основную миссию. Но вместо того чтобы сосредоточить средства на этих ключевых вызовах, государство предпочитает создавать новые бюрократии для надзора за частными собственниками.

Французская юстиция вязнет в рекордных сроках рассмотрения, суды рушатся под ожидающими делами, а участники процесса порой ждут годами, прежде чем получить решение. В то же время администрация мобилизует время и ресурсы на рассмотрение заявок на разрешение сдавать, чья социальная полезность ещё подлежит доказательству.

Национальная оборона, основа суверенитета, страдает от хронического недофинансирования. Снаряжение стареет, личный состав тает, а наша способность к переброске уменьшается. Но неважно: срочность, по-видимому, состоит в том, чтобы убедиться, что каждая сдача соблюдает новые бюрократические критерии, изобретённые нашими технократами.

Эта инверсия приоритетов обнаруживает трагическую потерю смысла публичного действия. Французское государство, кажется, забыло свою причину бытия, чтобы превратиться в обширную машину по производству нормы и контроля. Этот дрейф не только неэффективен; он глубоко опасен для наших свобод и нашей демократии.

Пути законного сопротивления

Перед лицом этой ситуации смирение неуместно. Несколько путей оспаривания открыты собственникам, желающим защитить свои права, все совершенно законные и правомерные.

Процедура срочного производства о свободе (référé-liberté), предусмотренная статьёй L521-2 Кодекса административной юстиции, составляет самое быстрое оружие, чтобы прекратить серьёзное и явно незаконное посягательство на основную свободу. Условия применения кажутся собранными: срочность, характеризуемая невозможностью сдать своё имущество, серьёзное посягательство на право собственности и явно незаконный характер несоразмерного ограничения основных прав. Эта процедура позволяет добиться приостановки муниципального постановления в очень короткие сроки, обычно несколько дней.

Обжалование о превышении власти предлагает более углублённое оспаривание по существу. В основаниях нет недостатка: некомпетентность муниципальной власти так ограничивать право собственности, порок формы в принятии постановления, недостаток достаточной мотивировки, нарушение закона через игнорирование конституционных принципов, ошибка права относительно объёма муниципальных полномочий или же злоупотребление властью, если разрешение в действительности служит иным целям, чем официально объявленные.

Приоритетный вопрос конституционности (QPC), предусмотренный статьёй 61-1 Конституции, представляет самый мощный инструмент, чтобы поставить под сомнение механизм в целом. Оспаривая конституционность статей L635-1 и последующих Кодекса строительства и жилища, становится возможным добиться отмены всей системы Конституционным советом. Основания неконституционности изобилуют: несоразмерное посягательство на право собственности, нарушение принципа соразмерности, игнорирование свободы предпринимательства и нарушение равенства перед законом.

Эти обжалования, чтобы быть эффективными, должны вписываться в скоординированную стратегию. Умножать оспаривания, систематически документировать пагубные эффекты механизма на арендное предложение и создавать благоприятную судебную практику составляют столько же целей, которые надлежит преследовать одновременно.

К возвращению себе основных прав

Разрешение на сдачу составляет лишь надводную часть куда более внушительного айсберга: коварного превращения Франции в административное полицейское государство. Эта эволюция проистекает не из великого принятого авторитарного замысла, а вытекает из накопления малых трусостей, последовательных отречений и коллективного смирения перед расширением государственного контроля.

Каждая новая регламентация, каждое дополнительное разрешение, каждый небывалый формуляр вносят вклад в эту безмолвную эрозию наших свобод. Взятые по отдельности, эти механизмы могут казаться безобидными или даже обоснованными. Рассмотренные в совокупности, они рисуют портрет общества недоверия, где государство подозревает своих граждан из принципа и где свобода становится исключением, а не правилом.

Этот дрейф ни фатален, ни необратим, но он требует коллективного осознания и твёрдой реакции. Собственники больше не могут соглашаться быть переменными подгонки несостоятельной государственной политики. Они больше не могут терпеть превращения в козлов отпущения системы, которая накапливает провалы, расширяя при этом свою хватку.

Час больше не для вялых компромиссов или протестов чистой формы. Он для организованного законного сопротивления, для систематического оспаривания посягательств на основные права и для терпеливого, но решительного отвоевания наших конфискованных свобод. Ибо за одним лишь правом собственности стоит сама идея индивидуальной свободы, которая оказывается на кону в этой юридической и политической битве.

Мой личный опыт с этим разрешением на сдачу, сколь бы досадным он ни был, по крайней мере послужит мне разоблачителем. Он заставил меня измерить протяжённость пройденного пути к тотальному государству и срочность обращения этой тенденции вспять. Пусть он вдохновит других собственников больше не претерпевать, а действовать, больше не смиряться, а сопротивляться. Ибо именно вместе, через мобилизацию права и демократии, мы сможем заставить отступить эту вторгающуюся бюрократию и вновь обрести вкус свободы.