Relanzar la oferta de alquiler privado en Francia

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David SALVAN — 1 de septiembre de 2025

A

Señoras y señores diputados,

Señoras y señores miembros del Gobierno,

Señor primer ministro,

Hôtel de Matignon

57, rue de Varenne

75700 París

Asunto: Propuestas de reforma urgente del estatuto de arrendador privado para relanzar la inversión en alquiler. Carta dirigida a las señoras y señores diputados y al Gobierno

Documentos adjuntos:

• Propuestas de enmiendas detalladas para cada artículo de ley mencionado

• Comparación con las legislaciones europeas más favorables a los arrendadores

• Estudio de impacto económico sobre el mercado del alquiler

Señoras y señores diputados,
Señoras y señores miembros del Gobierno,
Señor primer ministro,

La crisis de la vivienda ya no es una amenaza: es una realidad cotidiana para millones de franceses. Ante el hundimiento de la oferta de alquiler, es urgente devolver la confianza a los arrendadores privados.

Como pequeño arrendador que vive de sus ingresos por alquiler, hoy me siento disuadido de continuar mis inversiones. Sin embargo, formo parte de esos miles de propietarios que alojan a familias, mantienen el parque inmobiliario y contribuyen al equilibrio del mercado.

Esta carta es un llamamiento a la lucidez. En 2025, el mercado del alquiler está marcado por una escasez de oferta, una explosión de la demanda y una accesibilidad en caída libre. En París o Lyon, hasta 70 candidatos se presentan para una sola vivienda, como informaron France Info y Le Parisien.

La producción de viviendas nuevas retrocede claramente: según el Ministerio de la Transición Ecológica, solo se iniciaron 27 500 viviendas en julio de 2025, es decir, un descenso del 14 % respecto a la media anterior a la Covid.

Paralelamente, la Union sociale pour l’habitat indica que 2,8 millones de hogares esperan una vivienda social, un récord histórico.

En 2026, el estatuto del arrendador privado se presenta como una revolución. Sin embargo, los textos en preparación solo se refieren a las adquisiciones futuras, dejando de lado a millones de propietarios que ya han invertido. Esta exclusión es injusta y contraproducente.

Propongo aquí una serie de reformas concretas para proteger a los arrendadores existentes, relanzar la inversión en alquiler y responder a la crisis de la vivienda.

Es urgente que los poderes públicos adopten medidas pragmáticas para restablecer la confianza de los arrendadores y relanzar la inversión en alquiler privado; de lo contrario, la crisis de la vivienda seguirá agravándose.

I. LUCHA CONTRA LA OCUPACIÓN ILEGAL: DESALOJO INMEDIATO DE LOS OKUPAS

Problemática actual

Pese a la ley ASAP y a las recientes modificaciones legislativas, los propietarios siguen indefensos ante las ocupaciones ilegales, sobre todo cuando los okupas cambian las cerraduras y los contadores para instalarse de forma duradera.

Propuestas de modificaciones legislativas

1. Modificación del artículo 226-4 del Código Penal. Añadir un párrafo: «Constituye también allanamiento de morada el cambio no autorizado de cerraduras o de contratos de servicios (electricidad, gas, agua) en una vivienda perteneciente a otra persona, lo que constituye una presunción irrefutable de ocupación ilegal».

2. Creación de un nuevo artículo L. 613-6-1 del Código de la Construcción y la Vivienda. «Toda ocupación sin título de una vivienda constatada por el cambio de cerraduras o de contadores sin autorización del propietario constituye una infracción en flagrancia permanente que permite la intervención inmediata de las fuerzas del orden con una simple denuncia del propietario, sin límite de tiempo desde el descubrimiento de los hechos».

3. Modificación del artículo 809 del Código de Procedimiento Civil. Crear un procedimiento de urgencia absoluta que permita el desalojo en 48 horas con la simple constatación de un cambio no autorizado de equipos, recurriendo a la policía y la gendarmería sin necesidad de acudir a los tribunales, que están saturados.

II. CONTROL DE LOS CAMBIOS DE SUMINISTROS

Creación de un Documento de Autorización de Cambio de Suministros (DACA)

1. Modificación del Código de la Energía (artículos L. 321-14 y L. 431-7). Hacer obligatoria la presentación de una autorización escrita del arrendador para cualquier cambio de contrato de electricidad o de gas en una vivienda alquilada.

2. Modificación del Código de Salud Pública (artículo L. 2224-12). Extender esta obligación a los contratos de agua.

3. Inserción en el artículo 1728 del Código Civil. Añadir: «El arrendatario no puede cambiar los contratos de servicios sin autorización escrita previa del arrendador, so pena de resolución de pleno derecho del contrato».

4. Sanciones económicas para los proveedores de energía y de agua

Creación de un nuevo artículo L. 332-1-1 del Código de la Energía: «Se castiga con una multa de 10 000 euros al proveedor de electricidad o de gas que acepte un cambio de contrato en una vivienda sin haberse asegurado de la autorización escrita del propietario arrendador. La mitad de esta multa se abona al propietario perjudicado en concepto de daños y perjuicios».

Creación de un nuevo artículo L. 2224-12-1 del Código de Salud Pública: «Se castiga con una multa de 10 000 euros al distribuidor de agua que acepte un cambio de contrato en una vivienda sin haberse asegurado de la autorización escrita del propietario arrendador. La mitad de esta multa se abona al propietario perjudicado en concepto de daños y perjuicios».

Modificación del artículo L. 141-1 del Código de Consumo. Añadir a las prácticas comerciales engañosas: «El hecho de aceptar un cambio de contrato de servicio sin verificar la autorización del propietario en una vivienda alquilada».

III. COBRO ACELERADO DE LOS ALQUILERES IMPAGADOS

Modificación de los artículos L. 613-1 y siguientes del Código de Procedimientos Civiles de Ejecución

Crear un procedimiento especial para los alquileres impagados:

Embargo automático del salario tras 30 días de retraso

Supresión del requerimiento previo

Ejecución directa por agente judicial con la presentación del contrato y de la prueba del impago

Recuperación automática de los gastos del agente judicial

Modificación del artículo L. 613-2 del CPCE para integrar estas disposiciones específicas de los créditos de alquiler.

IV. REFORMA DEL DIAGNÓSTICO DE RENDIMIENTO ENERGÉTICO

Problemas identificados

Prohibición de alquilar los «coladores térmicos» cuando la oferta de viviendas es insuficiente

Costes prohibitivos de las renovaciones energéticas

Plazos de tramitación de las ayudas públicas disuasorios (más de un año)

Diagnósticos que deben renovarse cada 6 años, lo que representa un coste recurrente importante

Propuestas de reforma

1. Modificación del artículo L. 173-2 del Código de la Construcción y la Vivienda. Sustituir la prohibición por: «Se autoriza el alquiler de una vivienda cuyo diagnóstico de rendimiento energético revele un consumo de energía superior a los umbrales fijados por decreto, previa información escrita al inquilino».

2. Modificación del decreto n.º 2006-1114 relativo a los diagnósticos técnicos

Ampliar la validez de los diagnósticos de 6 a 15 años salvo en caso de cambio estructural de la vivienda

Reducir el número de diagnósticos obligatorios a los diagnósticos de seguridad (amianto, plomo, electricidad, gas)

3. Principio de libertad contractual. Autorizar el alquiler de viviendas clasificadas F y G con un contrato específico que mencione el rendimiento energético, conforme al principio de libertad contractual del artículo 1103 del Código Civil.

El libre mercado como regulador natural

En una economía de mercado:

Si una vivienda consume demasiada energía, no encontrará inquilino

El propietario tendrá un incentivo económico para renovar y seguir siendo competitivo

El inquilino, libre en sus decisiones, podrá rechazar o negociar según sus prioridades (alquiler, ubicación, confort)

Prohibir el alquiler equivale a cortocircuitar los mecanismos naturales del mercado, cuando la información y la libertad de elección bastan para regular.

Responsabilizar en lugar de prohibir

La prohibición crea efectos perversos:

Reducción de la oferta de alquiler, especialmente en las zonas rurales o tensionadas

Exclusión de los hogares modestos, que podrían preferir una vivienda que consume mucha energía pero asequible

Rigidez del mercado, con viviendas vacías y propietarios penalizados

Por el contrario, la responsabilización mediante el contrato permite:

Una adaptación local e individual

Una movilización voluntaria de los propietarios hacia la renovación

Una información reforzada a los inquilinos

La transición energética es una prioridad, pero no debe hacerse en detrimento de los principios fundamentales del derecho civil y de la libertad económica. Al autorizar el alquiler de las viviendas F y G bajo condiciones contractuales claras, el Estado respeta:

El principio de libertad contractual (artículo 1103 del Código Civil)

El funcionamiento del mercado del alquiler

La responsabilidad individual de los ciudadanos

No es prohibiendo como se transforma, sino regulando con inteligencia.

V. REFORMA DE LAS POLÍTICAS ENERGÉTICAS

Problemas de las bombas de calor y de la rehabilitación energética

1. Incoherencia de las ayudas públicas. Las bombas de calor aire-aire, solución económica y eficaz, solo reciben unos cientos de euros de CEE (certificados de ahorro energético) con el pretexto de que pueden producir frío, cuando constituyen una solución de calefacción eficiente.

2. Contradicción con el mix energético francés. Francia dispone de una energía nuclear descarbonizada que hace que los radiadores eléctricos radiantes sean perfectamente compatibles con los objetivos climáticos, sin necesidad de costosas inversiones en bombas de calor.

Propuestas de reforma

1. Igualdad de trato en MaPrimeRénov'

Extender las ayudas MaPrimeRénov' de actuación única a las bombas de calor aire-aire Y aire-agua al mismo nivel que los demás equipos de calefacción

Mantener una financiación equivalente para las calderas de gas THPE cuando la instalación de una bomba de calor no sea materialmente posible (limitaciones técnicas, degradación del rendimiento, configuración del edificio) o exigiría obras desproporcionadas

2. Revisión del factor de emisión eléctrico en el DPE. Tener en cuenta la realidad del mix eléctrico francés descarbonizado en el cálculo del factor de emisión eléctrico del DPE (diagnóstico de eficiencia energética), revisando a la baja el coeficiente actual para reflejar la parte mayoritaria de la energía nuclear en nuestra producción eléctrica.

3. Obligación diferenciada según el destino. Exigir la instalación de bombas de calor en las casas SOLO en caso de compra destinada al alquiler, lo que permite al comprador anticipar este coste en su financiación inicial.

VI. ADAPTACIÓN DEL DERECHO URBANÍSTICO A LAS REHABILITACIONES ENERGÉTICAS

Problemas actuales

Los programas de rehabilitación de gran alcance chocan con los reglamentos urbanísticos locales, que prohíben:

El aislamiento térmico por el exterior (ITE)

Las técnicas de sarking para las cubiertas

La instalación de unidades exteriores de bombas de calor en fachada

Modificaciones legislativas necesarias

1. Modificación del artículo L. 152-6 del Código de Urbanismo. Añadir: "Las obras de mejora de la eficiencia energética de los edificios existentes no podrán denegarse por no ajustarse a las normas de aspecto exterior del PLU, siempre que respeten las prescripciones técnicas definidas por decreto."

2. Creación de un nuevo artículo L. 111-6-3 del Código de Urbanismo. "Las obras de aislamiento térmico por el exterior, las técnicas de sarking y la instalación de equipos de calefacción eficientes gozan de un derecho de excepción automática a las normas urbanísticas locales, siempre que se respeten las prescripciones arquitectónicas mínimas definidas por orden ministerial."

3. Modificación del artículo R. 111-23 del Código de Urbanismo. Prever excepciones sistemáticas para los equipos de rehabilitación energética.

VII. ESTATUTO DEL ARRENDADOR PRIVADO: APLICACIÓN RETROACTIVA

Problema

Los proyectos actuales de estatuto del arrendador solo beneficiarían a las adquisiciones futuras, excluyendo injustamente a los propietarios actuales que han invertido en vivienda de alquiler.

Propuesta

Creación de un artículo 199 septvicies del Código General de Impuestos. Extender el beneficio del estatuto fiscal ventajoso a todos los arrendadores que posean bienes a 1 de enero de 2026, sea cual sea la fecha de adquisición, con un régimen de amortización acelerada a 20 años.

VIII. SIMPLIFICACIÓN DE LAS AYUDAS A LA REHABILITACIÓN

Reformas del dispositivo de la ANAH

1. Modificación del decreto n.º 2019-1096

Reducción de los plazos de tramitación a 3 meses como máximo

Digitalización completa de los procedimientos

Creación de una ventanilla única

2. Aumento de los topes y de los porcentajes de cobertura. Revalorizar las ayudas para cubrir realmente un mínimo del 60 % de los costes de rehabilitación energética.

Financiación de la parte restante a cargo del hogar

Enfoque en la financiación de la parte restante: por un "Préstamo del Estado de Impacto Social y Energético"

La constatación: el callejón sin salida de la parte restante. Actualmente, los hogares que reciben el porcentaje máximo de ayudas públicas (MaPrimeRénov’, CEE) se enfrentan a una parte restante a su cargo insuperable. Los circuitos bancarios tradicionales rechazan casi sistemáticamente los préstamos para estos importes residuales (perfiles considerados «de riesgo», tasa de endeudamiento, edad o ingresos bajos). Resultado: las obras no se hacen y el parque inmobiliario se degrada.

La solución: el Préstamo a Tipo Cero del Estado (PTZ-E) sin intermediario bancario. El Estado debe sustituir a los bancos privados para financiar directamente la parte restante mediante un préstamo a tipo cero, gestionado por un organismo público (del tipo Banque des Territoires o Anah).

1. Para los propietarios arrendadores: el reembolso sobre los alquileres

Mecanismo: el reembolso del préstamo se efectúa mediante la retención de un porcentaje fijo de los alquileres percibidos (por ejemplo, del 10 al 15 %).

Garantía en caso de reventa: si el bien se vende antes del reembolso íntegro, el saldo pendiente se descuenta automáticamente del producto de la venta por el notario. Esto asegura el crédito del Estado y libera al propietario de la presión de un reembolso inmediato si no dispone de liquidez.

2. Para los propietarios ocupantes modestos: el escudo de 20 años

Destinatarios: propietarios con unos ingresos netos después de impuestos inferiores a 1.500 € al mes.

Modalidad: para estos hogares, el plazo de reembolso de la parte restante se amplía a 20 años. El objetivo es repartir la carga financiera para que quede compensada por el ahorro energético logrado en las facturas de calefacción, garantizando así que se preserve lo que les queda para vivir.

3. Ventajas para las finanzas públicas

No inflacionista: no es una subvención perdida sino un anticipo reembolsable.

Eficacia: desbloqueo inmediato de las obras de rehabilitación, apoyo al sector de la construcción y reducción de la pobreza energética.

Seguridad: el privilegio del Estado sobre la venta notarial garantiza una tasa de recuperación cercana al 100 %.

CONCLUSIÓN

Estas reformas, si se adoptaran, permitirían reactivar masivamente la inversión privada en alquiler y resolver la crisis de la vivienda. El contexto de urgencia justifica la adopción de medidas pragmáticas que prioricen el aumento de la oferta de alquiler en lugar de mantener restricciones reglamentarias contraproducentes.

Estas reformas no son privilegios, sino medidas de justicia y de eficacia. El arrendador privado es un actor esencial de la vivienda en Francia. Es hora de reconocer su papel, de protegerlo y de devolverle la confianza

Como muchos de mis compatriotas, cuento con su compromiso para impulsar estas propuestas y devolver la confianza a los propietarios arrendadores, actores esenciales de la política de vivienda.

Le ruego acepten, señor Primer Ministro, señoras y señores miembros del Gobierno, señoras y señores diputados, la expresión de mi más alta consideración.

Fuentes citadas

70 candidatos para una vivienda: esta cifra se menciona en varios reportajes y análisis sobre la tensión del mercado del alquiler, en particular por SeLoger. El mercado del alquiler parisino en 2025:
👉 El mercado del alquiler parisino en 2025, SeLoger

Producción de viviendas nuevas en descenso: los datos oficiales los publica el Ministerio de la Transición Ecológica. Un artículo de Le Télégramme resume bien las cifras de julio de 2025:
👉 Viviendas nuevas: el número de licencias de obra, estable, Le Télégramme

2,8 millones de hogares a la espera de una vivienda social: esta cifra procede de las estimaciones de la Union sociale pour l’habitat (USH), recogidas por Capital:
👉 Vivienda social: 2,8 millones de solicitudes en el primer trimestre de 2025, Capital

Informe sobre la infravivienda: la Fundación Abbé Pierre publica cada año un informe detallado. Este es el enlace al 30.º informe de 2025:
👉 30.º informe sobre el estado de la infravivienda en Francia, Fondation pour le logement

Crisis de la vivienda y acceso a la propiedad: Le Parisien publicó un análisis sobre las dificultades de compra y las tensiones del mercado:
👉 Crisis de la vivienda: cada vez es más difícil comprar en Francia, Le Parisien

PROPUESTAS DE ENMIENDAS DETALLADAS

ENMIENDA N.º 1 - CÓDIGO PENAL

Artículo 226-4 del Código Penal

Texto vigente: "La introducción o la permanencia en el domicilio ajeno mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción se castiga con un año de prisión y 15.000 euros de multa."

Propuesta de enmienda: añadir un párrafo: "Constituye igualmente allanamiento de morada el cambio no autorizado de cerraduras o de contratos de servicios (electricidad, gas, agua) en una vivienda perteneciente a otra persona, lo que constituye una presunción irrefutable de ocupación ilegal. Esta infracción se castiga con dos años de prisión y 30.000 euros de multa."

ENMIENDA N.º 2 - CÓDIGO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE LA VIVIENDA

Creación del artículo L. 613-6-1 del CCH

Propuesta de nuevo artículo: "Art. L. 613-6-1. Toda ocupación sin título de una vivienda constatada por cambio de cerraduras o de contadores sin autorización escrita del propietario constituye una infracción en flagrancia permanente que permite la intervención inmediata de las fuerzas del orden por simple denuncia del propietario, sin límite de tiempo desde el descubrimiento de los hechos.

El prefecto ordena el desalojo en un plazo de veinticuatro horas a partir de la denuncia, previa presentación: 1.º Del título de propiedad o del mandato de gestión; 2.º De la constatación del cambio no autorizado por un oficial de policía judicial o un comisario de justicia; 3.º De la ausencia de autorización escrita del propietario.

En presencia de menores, mujeres embarazadas o personas vulnerables, el representante del Estado notifica sin demora a los servicios departamentales competentes en materia de alojamiento de urgencia la obligación de proponer una solución de realojamiento en un plazo máximo de cuarenta y ocho horas a partir de la decisión prefectoral. El desalojo no queda suspendido por este plazo: se ejecuta a su vencimiento, se haya encontrado o no efectivamente la solución de alojamiento. En caso de que no se haya propuesto ninguna solución en dicho plazo, el Estado asume, con cargo a sus propios créditos, el alojamiento en hotel de las personas afectadas durante un período no superior a quince días, durante el cual los servicios sociales deben encontrar imperativamente una solución duradera.

La negativa o la abstención del prefecto de prestar el concurso de la fuerza pública en las condiciones y plazos previstos en el presente artículo compromete la responsabilidad sin culpa del Estado. El propietario perjudicado es indemnizado en las condiciones del derecho común, sobre la base combinada de los artículos L. 153-1 del código de justicia administrativa y L. 911-9 del mismo código, según un baremo mínimo fijado por decreto que comprende:

- El importe de los alquileres y gastos no percibidos durante la ocupación ilícita;

- Los gastos de reparación de la vivienda, previa presentación de presupuestos;

- Una indemnización a tanto alzado por daño moral de un importe mínimo de cinco mil euros.

El presente artículo se aplica sin perjuicio de las sanciones penales previstas en el artículo 226-4 del código penal

ENMIENDA N.º 3 - CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Modificación del artículo 809 del CPC

Texto vigente: "El presidente puede siempre, incluso en presencia de una impugnación seria, ordenar en procedimiento de urgencia las medidas cautelares o de restablecimiento que se impongan, ya sea para prevenir un daño inminente, ya sea para hacer cesar una perturbación manifiestamente ilícita."

Propuesta de enmienda: añadir un párrafo: "En caso de ocupación ilegal de una vivienda constatada por cambio no autorizado de cerraduras o de contratos, el presidente resuelve en un plazo de 24 horas a petición del propietario y ordena el desalojo inmediato sin más formalidad, incluso en presencia de menores. La decisión es ejecutiva provisionalmente."

ENMIENDA N.º 4 - CÓDIGO DE LA ENERGÍA

Creación del artículo L. 332-1-1

Propuesta de nuevo artículo: "Art. L. 332-1-1. - Todo proveedor de electricidad o de gas debe exigir, antes de cualquier cambio de contrato en una vivienda, la presentación de un Documento de Autorización de Cambio de Contratos (DACA) firmado por el propietario arrendador.

Este documento, cuyo modelo se fija por orden ministerial, debe incluir: 1.º La identidad y la firma del propietario arrendador; 2.º La dirección de la vivienda afectada; 3.º La identidad del inquilino autorizado; 4.º El período de validez de la autorización; 5.º Un código de verificación transmitido por vía electrónica.

Se castiga con una multa de 10.000 euros el hecho de que un proveedor acepte un cambio de contrato sin este documento. La mitad de esta multa se abona al propietario perjudicado en concepto de daños y perjuicios."

ENMIENDA N.º 5 - CÓDIGO DE SALUD PÚBLICA

Creación del artículo L. 2224-12-1

Propuesta de nuevo artículo: "Art. L. 2224-12-1. - Las disposiciones del artículo L. 332-1-1 del código de la energía relativas al Documento de Autorización de Cambio de Contratos se aplican a los distribuidores de agua.

Se castiga con una multa de 10.000 euros el hecho de que un distribuidor de agua acepte un cambio de contrato sin la presentación del DACA. La mitad de esta multa se abona al propietario perjudicado en concepto de daños y perjuicios."

ENMIENDA N.º 6 - CÓDIGO CIVIL

Modificación del artículo 1728

Texto vigente: "El arrendatario está sujeto a dos obligaciones principales: 1.º Usar la cosa arrendada como un buen padre de familia y según el destino que le haya dado el contrato o, a falta de acuerdo, el que se presuma según las circunstancias; 2.º Pagar el precio del arrendamiento en los plazos convenidos."

Propuesta de enmienda: añadir un 3.º: "3.º No proceder a ningún cambio de contrato de servicios (electricidad, gas, agua, telecomunicaciones) sin autorización escrita previa del arrendador. El incumplimiento de esta obligación conlleva la resolución de pleno derecho del contrato tras un requerimiento que haya quedado sin efecto durante ocho días."

ENMIENDA N.º 7 - CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DE EJECUCIÓN

Modificación del artículo L. 613-2

Texto vigente: "El embargo de las remuneraciones solo puede practicarse si su importe mensual supera un umbral fijado por decreto en Consejo de Estado."

Propuesta de enmienda: añadir un párrafo: "Como excepción al primer párrafo, los créditos por alquileres y gastos de arrendamiento impagados desde hace más de treinta días pueden ser objeto de un embargo de remuneraciones sin umbral mínimo y sin requerimiento previo, previa presentación por el agente judicial del contrato de arrendamiento y de la prueba del impago. Los honorarios del agente judicial se descuentan automáticamente en el momento del embargo."

ENMIENDA N.º 8 - CÓDIGO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE LA VIVIENDA

Modificación del artículo L. 173-2

Texto vigente: "Un decreto en Consejo de Estado determina [...] las modalidades según las cuales se prohíbe el alquiler de una vivienda cuyo consumo de energía [...] supere los umbrales [...]."

Propuesta de enmienda: sustituir por: "Un decreto en Consejo de Estado determina las modalidades según las cuales el alquiler de una vivienda cuyo consumo de energía supere los umbrales fijados por dicho decreto queda sujeto a información previa por escrito al inquilino y a una reducción del alquiler de referencia local de al menos un quince por ciento."

ENMIENDA N.º 9 - CÓDIGO DE URBANISMO

Creación del artículo L. 152-6-1

Propuesta de nuevo artículo: "Art. L. 152-6-1. - Las obras de mejora de la eficiencia energética de los edificios existentes no podrán denegarse por no ajustarse a las normas de aspecto exterior del plan local de urbanismo, siempre que respeten las prescripciones técnicas definidas por decreto en Consejo de Estado.

Gozan de esta excepción automática: 1.º El aislamiento térmico por el exterior; 2.º Las técnicas de sarking y de aislamiento de cubiertas; 3.º La instalación de equipos de producción de energía renovable; 4.º La instalación de unidades exteriores de bombas de calor."

ENMIENDA N.º 10 - CÓDIGO GENERAL DE IMPUESTOS

Creación del artículo 199 septvicies

Propuesta de nuevo artículo: "Art. 199 septvicies. - Los contribuyentes propietarios de viviendas alquiladas a 1 de enero de 2026 se benefician de un régimen de amortización acelerada a veinte años aplicable al valor de adquisición del bien, sea cual sea la fecha de adquisición.

El porcentaje de amortización anual se fija en: 1.º 8 % los tres primeros años; 2.º 4 % los diecisiete años siguientes.

Este régimen está condicionado al respeto de un tope de alquiler y de ingresos de los inquilinos fijado por decreto."

ENMIENDA N.º 11 - DECRETO N.º 2006-1114

Modificación del artículo 3 (período de validez de los diagnósticos)

Texto vigente: "El período de validez de los diagnósticos técnicos [...] se fija en seis años."

Propuesta de enmienda: "El período de validez de los diagnósticos técnicos, con excepción de los diagnósticos de amianto, plomo, electricidad y gas, que conservan su duración específica, se fija en quince años."

ENMIENDA N.º 12 - LEY DE PRESUPUESTOS 2026

Nueva disposición relativa a las ayudas a la rehabilitación energética

Propuesta de artículo adicional: "Art. XX. - Las ayudas de la Agencia Nacional de la Vivienda se extienden a los siguientes equipos con el mismo nivel de financiación que las bombas de calor agua-agua:

1.º Las bombas de calor aire-aire; 2.º Las bombas de calor aire-agua; 3.º Las calderas de gas de muy alta eficiencia energética cuando la instalación de una bomba de calor sea materialmente imposible o degradaría la eficiencia energética de la vivienda.

El factor de emisión de CO2 de la electricidad utilizado para el cálculo del diagnóstico de eficiencia energética se revisa para tener en cuenta la parte de la energía nuclear en el mix eléctrico francés."

ENMIENDA N.º 13 - CÓDIGO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE LA VIVIENDA

Creación del artículo L. 312-X (Préstamo del Estado de Impacto Energético)

Propuesta de nuevo artículo: "Art. L. 312-X. Se instituye un Préstamo del Estado de Impacto Energético (PEIE) destinado a financiar la parte restante a cargo de las obras de rehabilitación energética global de las viviendas, una vez deducidas las ayudas públicas, incluidas MaPrimeRénov' y los certificados de ahorro energético.

Este préstamo lo concede el Estado sin intereses y sin gastos de apertura, a través de un organismo designado por decreto en Consejo de Estado, a los propietarios arrendadores u ocupantes cuyos recursos no les permiten acceder al crédito bancario clásico.

Las condiciones de admisibilidad, el tope del préstamo y las modalidades de tramitación de las solicitudes se fijan por decreto en Consejo de Estado."

ENMIENDA N.º 14 - CÓDIGO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE LA VIVIENDA

Creación del artículo L. 312-X-1 (Reembolso por los propietarios arrendadores)

Propuesta de nuevo artículo: "Art. L. 312-X-1. Para los propietarios arrendadores, el reembolso del préstamo mencionado en el artículo L. 312-X se efectúa mediante una retención obligatoria sobre los ingresos por alquiler del bien rehabilitado.

El porcentaje de esta retención se fija por decreto y no puede superar el quince por ciento del importe bruto del alquiler mensual. El reembolso se suspende en caso de desocupación prolongada debidamente justificada, sin que esta suspensión pueda superar seis meses consecutivos.

En caso de venta del bien antes del reembolso íntegro, el saldo pendiente se descuenta en las condiciones previstas en el artículo 2374 del código civil."

ENMIENDA N.º 15 - CÓDIGO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE LA VIVIENDA

Creación del artículo L. 312-X-2 (Dispositivo de protección para los hogares modestos)

Propuesta de nuevo artículo: "Art. L. 312-X-2. Para los propietarios ocupantes cuyos ingresos netos imponibles anuales sean inferiores a dieciocho mil euros, el plazo de reembolso del Préstamo del Estado de Impacto Energético se fija de pleno derecho en doscientos cuarenta meses.

La cuota mensual de reembolso se calcula de modo que quede compensada, en la medida de lo posible, por el ahorro energético teórico resultante de las obras de rehabilitación, establecido sobre la base del diagnóstico de eficiencia energética posterior a las obras.

El tope de ingresos mencionado en el primer párrafo se revaloriza cada año mediante orden conjunta del ministro encargado de la vivienda y del ministro encargado del presupuesto, en función de la evolución del índice de precios al consumo sin tabaco."

ENMIENDA N.º 16 - CÓDIGO CIVIL

Modificación del artículo 2374 (Privilegios inmobiliarios especiales)

Texto vigente: "Los acreedores privilegiados sobre los inmuebles son: 1.º El vendedor, sobre el inmueble vendido, para el pago del precio; [...]"

Propuesta de enmienda: añadir un párrafo redactado como sigue: "El Estado dispone de un privilegio sobre el precio de venta de un inmueble para el cobro de las sumas que sigan adeudándose en concepto del Préstamo del Estado de Impacto Energético instituido por el artículo L. 312-X del código de la construcción y de la vivienda.

En toda transmisión a título oneroso del bien que haya sido objeto de las obras de rehabilitación energética, el notario encargado de la venta está obligado a descontar el saldo del préstamo del precio de venta, tras el pago de los créditos hipotecarios de primer rango, y a ingresarlo en el Tesoro Público en un plazo de treinta días a partir de la firma de la escritura pública.

El incumplimiento de esta obligación compromete la responsabilidad personal del notario en las condiciones del derecho común."

ENMIENDA N.º 17 - CÓDIGO GENERAL DE IMPUESTOS

Creación de un artículo relativo a la financiación del Préstamo del Estado de Impacto Energético

Propuesta de nuevo artículo: "Art. XXX. Los fondos necesarios para financiar el Préstamo del Estado de Impacto Energético instituido por el artículo L. 312-X del código de la construcción y de la vivienda se detraen:

1.º De una fracción de los ingresos procedentes de la Contribución al Servicio Público de la Electricidad, fijada anualmente por la ley de presupuestos;

2.º De los ahorros obtenidos con la supresión de los dispositivos de ayudas fiscales a la rehabilitación energética cuya ineficacia haya sido constatada por el Tribunal de Cuentas (Cour des comptes).

El Estado asume el riesgo de impago, que queda compensado por el privilegio previsto en el artículo 2374 del código civil. Cada año se remite al Parlamento, antes del 1 de octubre, un informe anual sobre la ejecución del dispositivo."

COMPARACIÓN CON LAS LEGISLACIONES EUROPEAS MÁS FAVORABLES A LOS ARRENDADORES

SÍNTESIS COMPARATIVA

Francia presenta uno de los marcos reglamentarios más restrictivos de Europa para los propietarios arrendadores, con consecuencias directas sobre la oferta de alquiler privado. Este estudio compara los dispositivos de nuestros vecinos europeos e identifica las buenas prácticas que conviene trasladar.

I. PANORAMA EUROPEO: INDICADORES CLAVE

II. ALEMANIA: EL MODELO DE REFERENCIA

A. Marco reglamentario favorable a los arrendadores

Protección contra la ocupación ilegal:

Desalojo acelerado en 3-6 meses como máximo

Procedimiento simplificado ante el tribunal local (Amtsgericht)

Embargo preventivo de los bienes del inquilino moroso

Prohibición de la okupación con intervención policial inmediata

Cobro de los impagos:

Embargo automático del salario tras 30 días de retraso

Sin límite en los importes embargables (por encima del mínimo vital)

Solidaridad familiar: los allegados pueden ser considerados responsables

B. Fiscalidad atractiva

Régimen de amortización:

Amortización de los bienes inmuebles en 50 años (2 % anual)

Deducción íntegra de los gastos y obras

Reducción especial del 10 % sobre los ingresos por alquiler

Ventajas fiscales específicas:

Exención de plusvalías tras 10 años de tenencia (frente a 22 años en Francia)

Deducción de los intereses del préstamo sin tope

IVA recuperable sobre las obras de rehabilitación

C. Resultados económicos

Tasa de desocupación: 2,8 % (frente al 8,1 % en Francia)

Plazo medio de alquiler: 28 días (frente a 65 días en Francia)

Rentabilidad bruta del alquiler: 4,2 % (frente al 3,1 % en Francia)

Cuota del alquiler privado: 54 % del parque total

III. REINO UNIDO: FLEXIBILIDAD Y LIBERALISMO

A. Procedimientos de desalojo eficaces

Section 21 Notice (no-fault eviction, desalojo sin causa):

Desalojo sin motivo tras el período inicial del contrato

Preaviso de solo 2 meses

Ejecución forzosa en 2-3 meses como máximo

Section 8 Notice (for cause eviction, desalojo con causa):

Desalojo inmediato en caso de impagos de más de 8 semanas

Procedimiento acelerado ante los County Courts

Embargo preventivo de los bienes muebles

B. Libertad contractual

Control de los alquileres:

Ningún control de los alquileres al volver a alquilar

Libertad total para fijar el precio

Indexación libre durante la vigencia del contrato

Duración de los contratos:

Contratos flexibles de 6 meses a 3 años

Renovación automática salvo preaviso

Assured Shorthold Tenancy: protección reducida del inquilino

C. Fiscalidad incentivadora

Buy-to-let mortgages (hipotecas para alquilar):

Préstamos especializados para la inversión en alquiler

Tipos preferentes para los propietarios de varios inmuebles

LTV (relación préstamo-valor) de hasta el 85 % para los inversores experimentados

Ventajas fiscales:

Deducción íntegra de los gastos e intereses

Amortización acelerada de los equipos

Exención parcial del impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias

IV. SUIZA: PRAGMATISMO Y EQUILIBRIO

A. Protección eficaz de los propietarios

Derecho de rescisión:

Rescisión facilitada por uso propio o por reformas importantes

Plazos cortos: 3 meses para los pisos, 6 meses para las casas

Ejecución rápida de las resoluciones judiciales (1-3 meses)

Lucha contra los impagos:

Embargo inmediato de las cuentas bancarias

Responsabilidad solidaria de los coinquilinos

Registro de morosos accesible a los arrendadores

B. Régimen fiscal atractivo

Ingresos por alquiler:

Tributación como rentas ordinarias pero con reducciones a tanto alzado

Deducción a tanto alzado del 20 % por gastos y amortización

Exención de las plusvalías tras 5 años de tenencia

C. Simplificación administrativa

Diagnóstico energético:

CECB (Certificado Energético Cantonal) válido 10 años

Ninguna obligación de hacer obras para alquilar

Información sencilla al inquilino sobre la eficiencia

Procedimientos:

Ventanilla única para las declaraciones

Digitalización completa de los trámites

Respuesta administrativa en 30 días como máximo

V. PAÍSES BAJOS: EQUILIBRIO REGULADO

A. Un sector libre de alquiler dinámico

Segmentación del mercado:

Viviendas sociales: alquileres con tope (< 763 €/mes)

Sector libre: ningún control para los alquileres > 763 €/mes

Protección diferenciada según el segmento

Procedimientos de desalojo:

Desalojo rápido en caso de impagos (2-4 meses)

Mediación obligatoria pero limitada en el tiempo

Ejecución efectiva de las resoluciones

B. Fiscalidad neutra

Ingresos por alquiler:

Tributación según escala progresiva con deducciones reales

Amortización de los inmuebles en 25 años

Deducción íntegra de los gastos e intereses

VI. BÉLGICA: DESCENTRALIZACIÓN EFICAZ

A. Competencias regionales

Flandes:

Contrato de 3 años renovable por tácita reconducción

Rescisión facilitada para el arrendador

Fianza limitada a 2 meses de alquiler

Valonia:

Procedimientos de desalojo en 3-6 meses

Mediación obligatoria pero rápida

Indexación automática de los alquileres

B. Fiscalidad regional atractiva

Ingresos por alquiler:

Tributación separada de las demás rentas (opcional)

Reducción a tanto alzado del 40 % en Flandes

Estudio de impacto económico, metodología y fuentes

Para evaluar el impacto económico de las propuestas destinadas a reactivar la inversión privada en alquiler, este estudio se basa en datos oficiales, hipótesis prudentes y métodos de cálculo explícitos. El objetivo es cuantificar los efectos potenciales sobre la oferta de alquiler, la inversión, el empleo y el crecimiento, apoyándose en escenarios realistas.

1. Datos de base utilizados

a. Número de viviendas con calificación F y G

Según la ADEME, a 1 de enero de 2025, alrededor de 1,6 millones de viviendas del parque de alquiler privado tienen calificación F o G, de las cuales 660.000 tienen calificación G (consideradas indignas en el sentido de la ley Clima y Resiliencia) y 940.000 calificación F (1.600.000 − 660.000 = 940.000).

Fuente: ADEME, Número de viviendas del parque de alquiler potencialmente consideradas indignas por su etiqueta DPE, actualizado el 7 de abril de 2025.
Enlace: https://batizoom.ademe.fr/indicateurs/nombre-de-logements-du-parc-locatif-potentiellement-consideres-comme-indecents-du-fait-de-leur-etiquette-dpe

b. Demanda de alquiler

Según la Union sociale pour l’habitat, 2,8 millones de hogares esperan una vivienda social en 2025.
Fuente: USH, Cifras clave de la vivienda social, edición nacional 2025.
Enlace: https://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/economie-financement/chiffres-cles-du-logement-social-edition-nationale-2025

c. Inicio de obras de viviendas nuevas

En julio de 2025 solo se iniciaron 27.500 viviendas, es decir, un descenso del 14 % respecto a la media anterior a la Covid.
Fuente: Ministerio de la Transición Ecológica, Construcción de viviendas, resultados a finales de julio de 2025.
Enlace: https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/construction-de-logements-resultats-fin-juillet-2025-france-entiere

2. Hipótesis de cálculo

a. Vuelta al mercado de las viviendas F y G

Hipótesis: autorizar el alquiler de las viviendas F y G bajo condiciones contractuales permitiría devolver al mercado el 60 % de las viviendas actualmente retiradas, es decir:

60 % × 660.000 viviendas con calificación G = 396.000 viviendas

60 % × 940.000 viviendas con calificación F = 564.000 viviendas

➡️Total potencial devuelto al mercado: 960.000 viviendas

Esta hipótesis se basa en las intenciones de los arrendadores recogidas por la ANIL y en las tasas de desocupación observadas por el INSEE.
Fuente ANIL: Barómetro de los propietarios arrendadores, 2024
Fuente INSEE: Insee Première n.º 1979, 1,2 millones de viviendas vacías más en Francia desde 1990, publicado el 16 de enero de 2024.
Enlace: https://www.insee.fr/fr/statistiques/7727384

3. Impacto sobre la inversión en alquiler

a. Hipótesis de reactivación

Supongamos que el 20 % de los arrendadores afectados reinvierte en obras o en nuevos inmuebles, con un importe medio de 35.000 € por vivienda (rehabilitación energética o compra para alquilar).

20 % × 960.000 viviendas = 192.000 viviendas afectadas

192.000 × 35.000 € = 6.720 millones de euros de inversión

4. Efectos sobre el empleo

Según la Fédération Française du Bâtiment, cada tramo de 1 millón de euros invertido genera de 8 a 10 empleos directos e indirectos.

6.720 M€ ÷ 1 M€ = 6.720 tramos

6.720 × 9 (media) = 60.480 empleos creados o mantenidos

Fuente: FFB, La construcción en cifras, edición 2025
Enlace: https://www.ffbatiment.fr/le-batiment-en-chiffres

5. Efecto sobre el PIB

La Dirección General del Tesoro estima en 1,4 el multiplicador presupuestario medio de la inversión en vivienda.

6.720 M€ × 1,4 = 9.410 millones de euros de PIB generado

Es decir, alrededor de +0,35 puntos de PIB (PIB de Francia en 2024: 2,7 billones de euros)

Fuente: DG Trésor, Los multiplicadores presupuestarios en Francia, marzo de 2022
Enlace: https://www.tresor.economie.gouv.fr/Articles/2022/03/15/les-multiplicateurs-budgetaires-en-france

6. Escenarios cruzados

Los tres escenarios siguientes aplican una tasa de activación realista a los 1,6 millones de viviendas F y G potencialmente afectadas, reflejando las limitaciones prácticas de su vuelta al mercado (decisión del propietario, plazos de rehabilitación, situación local).

El escenario central, adoptado como hipótesis de trabajo, se basa en una tasa de activación del 31 % de las viviendas F y G actualmente retiradas del mercado del alquiler, próxima a las intenciones declaradas por los arrendadores en el Barómetro ANIL 2024.

Metodología detallada de los cálculos económicos

I. Aumento de la oferta de alquiler

Hipótesis central: las reformas propuestas permiten devolver al mercado entre 450.000 y 600.000 viviendas de aquí a 2030, es decir, un aumento del 15 al 20 % de la oferta de alquiler privado.

Método de cálculo:

Parque de alquiler privado en 2025: 6,2 millones de viviendas (fuente: INSEE, Encuesta de vivienda 2024)

Del 15 % al 20 % de este parque = de 930.000 a 1.240.000 viviendas

Hipótesis prudente: solo el 50 % de las viviendas desbloqueadas vuelve efectivamente al mercado → de 450.000 a 620.000 viviendas

Justificación:

Cruce con los datos de la ADEME sobre las viviendas F y G (1,6 millones afectadas)

Encuesta ANIL 2024: el 42 % de los arrendadores declara querer vender o retirar su bien si persisten las restricciones reglamentarias

Fuente ADEME: https://batizoom.ademe.fr

II. Impacto sobre el PIB

Hipótesis: cada euro invertido en vivienda genera 1,4 € de PIB, según el multiplicador presupuestario medio del Tesoro público.

Método de cálculo:

Inversiones generadas por las reformas: de 6.500 a 7.200 M€/año

Multiplicador: 1,4

Impacto anual sobre el PIB: +0,30 puntos (base: PIB de Francia 2024, 2,7 billones de euros)

Fuentes:

DG Trésor, Los multiplicadores presupuestarios en Francia, marzo de 2022
https://www.tresor.economie.gouv.fr/Articles/2022/03/15/les-multiplicateurs-budgetaires-en-france

III. Empleos creados en la construcción

Hipótesis: cada tramo de 1 millón de euros invertido en rehabilitación energética crea de 8 a 10 empleos (directos e indirectos).

Método de cálculo:

Inversiones adicionales: 2.800 M€/año

Ratio medio: 9 empleos / millón de €

Empleos creados: 2.800 × 9 = 25.200 ETC/año

Fuente:

Fédération Française du Bâtiment, La construcción en cifras, edición 2025
https://www.ffbatiment.fr/le-batiment-en-chiffres

IV. Reducción de los costes ligados a los impagos y las okupaciones

Método de cálculo:

Número de casos de okupación: 57.000/año (fuente: Ministerio del Interior, 2024)

Coste medio por procedimiento: 15.000 €

Ganancia potencial con desalojo acelerado: 57.000 × 15.000 € = 855 M€/año

Importe de los impagos de alquiler: 5.400 M€/año (fuente: CAF, 2024)

Tasa de recuperación actual: 67 %

Tasa prevista con la reforma: 89 %

Ganancia: (89 % − 67 %) × 5.400 M€ = 1.188 M€/año

V. Costes evitados en las rehabilitaciones DPE

Método de cálculo:

Número de viviendas F y G mantenidas en el mercado: 380.000

Coste medio de la rehabilitación energética (G → D): 32.000 €

Ahorro: 380.000 × 32.000 € = 12.160 M€

Fuente:

ADEME, Costes medios de rehabilitación energética por clase DPE, 2025
https://www.ademe.fr

VI. Análisis coste-beneficio para las finanzas públicas

Costes estimados:

Extensión de MaPrimeRénov’: 450 M€/año

Pérdida de recaudación fiscal (IRPF, cotizaciones sociales, impuesto sobre bienes inmuebles): 280 M€/año

Total: 730 M€/año

Beneficios estimados:

Reducción de las ayudas a la vivienda (APL): 420 M€/año

Reducción del gasto en vivienda social: 800 M€/año

Ahorro en alojamiento de urgencia: 150 M€/año

IVA sobre las obras: 560 M€/año

IRPF/IS del sector de la construcción: 180 M€/año

Cotizaciones sociales: 320 M€/año

Impuestos de transmisión: 290 M€/año

Total: 2.720 M€/año

➡️ Saldo neto: +1.990 M€/año
➡️ Ratio beneficio/coste: 3,7

Conclusión

Este estudio muestra que medidas específicas y pragmáticas pueden tener un impacto macroeconómico significativo, respondiendo a la vez a una urgencia social. Al hacer más atractivo el estatuto de arrendador privado, se desbloquea una oferta de alquiler masiva, se estimula la inversión y se crean miles de empleos en todo el territorio.