David SALVAN COUTANSOUZE, 1 de septiembre de 2025 [dirección oculta] Allier (03) [correo oculto] [teléfono oculto] A

Señoras y señores diputados, señoras y señores miembros del Gobierno, señor Primer Ministro, Hôtel de Matignon, 57 rue de Varenne, 75700 París

Asunto: Propuestas de reforma urgente del estatuto de arrendador privado para relanzar la inversión locativa. Carta a la atención de las señoras y señores diputados y del Gobierno. Anexos: • Propuestas de enmiendas detalladas para cada artículo de ley mencionado • Comparación con las legislaciones europeas más favorables a los arrendadores • Estudio de impacto económico sobre el mercado locativo

Señoras y señores diputados, señoras y señores miembros del Gobierno, señor Primer Ministro: la crisis de la vivienda ya no es una amenaza: es una realidad cotidiana para millones de franceses. Frente al hundimiento de la oferta locativa, es urgente devolver la confianza a los arrendadores privados. Como pequeño arrendador que vive de sus rentas locativas, hoy me veo disuadido de proseguir mis inversiones. Sin embargo, formo parte de esos miles de propietarios que alojan a familias, mantienen el parque inmobiliario y participan en el equilibrio del mercado. Esta carta es un llamamiento a la lucidez. En 2025, el mercado locativo está marcado por una penuria de oferta, una explosión de la demanda y una accesibilidad en caída libre. En París o Lyon, hasta 70 candidatos se presentan para una sola vivienda, como han informado France Info y Le Parisien. La producción de vivienda nueva está en clara regresión: según el Ministerio de la Transición Ecológica, solo 27.500 viviendas se iniciaron en julio de 2025, una bajada del 14% respecto a la media pre-Covid. Paralelamente, la Union sociale pour l'habitat indica que 2,8 millones de hogares están a la espera de una vivienda social, un récord histórico. En 2026, el estatuto del arrendador privado se presenta como una revolución. Sin embargo, los textos en preparación solo conciernen a las adquisiciones futuras, dejando de lado a millones de propietarios que ya han invertido. Esta exclusión es injusta y contraproducente. Propongo aquí una serie de reformas concretas para proteger a los arrendadores existentes, relanzar la inversión locativa y responder a la crisis de la vivienda.

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Es urgente que los poderes públicos tomen medidas pragmáticas para restablecer la confianza de los arrendadores y relanzar la inversión locativa privada, sin lo cual la crisis de la vivienda seguirá agravándose.

I. LUCHA CONTRA LA OCUPACIÓN ILEGAL: EXPULSIÓN INMEDIATA DE LOS OKUPAS. Problemática actual. A pesar de la ley ASAP y de las recientes modificaciones legislativas, los propietarios siguen indefensos frente a las ocupaciones ilegales, particularmente cuando los okupas cambian las cerraduras y los contadores para instalarse de forma duradera. Propuestas de modificaciones legislativas. 1. Modificación del artículo 226-4 del Código Penal. Añadir un párrafo: "Constituye también una violación de domicilio el cambio no autorizado de cerraduras o de abonos de servicios (electricidad, gas, agua) en una vivienda perteneciente a otra persona, constituyendo una presunción irrefutable de ocupación ilegal." 2. Creación de un nuevo artículo L. 613-6-1 del Código de la Construcción y de la Vivienda. "Toda ocupación sin título de una vivienda constatada por cambio de cerraduras o de contadores sin autorización del propietario constituye una infracción de flagrancia permanente que permite la intervención inmediata de las fuerzas del orden a simple denuncia del propietario, sin limitación de duración desde el descubrimiento de los hechos." 3. Modificación del artículo 809 del Código de Procedimiento Civil. Crear un procedimiento de urgencia absoluta que permita la expulsión en 48 h a simple constatación de cambio no autorizado de equipos, mediante recurso a las fuerzas de policía y gendarmería sin necesidad de recurrir a las instancias judiciales, que están saturadas. II. CONTROL DE LOS CAMBIOS DE ABONOS. Creación de un Documento de Autorización de Cambio de Abonos (DACA). 1. Modificación del Código de la Energía (artículos L. 321-14 y L. 431-7). Hacer obligatoria la presentación de una autorización escrita del arrendador para todo cambio de abono eléctrico o de gas en una vivienda en alquiler. 2. Modificación del Código de Salud Pública (artículo L. 2224-12). Extender esta obligación a los abonos de agua. 3. Inserción en el artículo 1728 del Código Civil. Añadir: "El arrendatario no puede proceder al cambio de abonos de servicios sin autorización escrita previa del arrendador, bajo pena de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento." 4. Sanciones financieras para los proveedores de energía y de agua. Creación de un nuevo artículo L. 332-1-1 del Código de la Energía: "Se castiga con una multa de 10.000 euros el hecho de que un proveedor de electricidad o de gas acepte un cambio de abono en una vivienda sin haberse asegurado de la autorización escrita del propietario arrendador. La mitad de esta multa se abona al propietario perjudicado en concepto de daños y perjuicios."

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Creación de un nuevo artículo L. 2224-12-1 del Código de Salud Pública: "Se castiga con una multa de 10.000 euros el hecho de que un distribuidor de agua acepte un cambio de abono en una vivienda sin haberse asegurado de la autorización escrita del propietario arrendador. La mitad de esta multa se abona al propietario perjudicado en concepto de daños y perjuicios." Modificación del artículo L. 141-1 del Código de Consumo. Añadir a las prácticas comerciales engañosas: "El hecho de aceptar un cambio de abono de servicio sin verificación de la autorización del propietario en una vivienda en alquiler." III. RECUPERACIÓN ACELERADA DE LOS ALQUILERES IMPAGADOS. Modificación de los artículos L. 613-1 y siguientes del Código de los Procedimientos Civiles de Ejecución. Crear un procedimiento excepcional para los alquileres impagados: • Embargo de salario automático tras 30 días de retraso • Supresión del requerimiento previo • Ejecución directa por agente judicial a presentación del contrato y de la prueba del impago • Recuperación automática de los gastos de agente judicial. Modificación del artículo L. 613-2 del CPCE para integrar estas disposiciones específicas de los créditos locativos. IV. REFORMA DEL DIAGNÓSTICO DE RENDIMIENTO ENERGÉTICO. Problemáticas identificadas. • Prohibición de alquiler de las "coladeras térmicas" mientras la oferta de vivienda es insuficiente • Costes prohibitivos de las renovaciones energéticas • Plazos de instrucción de las ayudas públicas disuasorios (más de un año) • Diagnósticos a renovar cada 6 años, que representan un coste recurrente importante. Propuestas de reforma. 1. Modificación del artículo L. 173-2 del Código de la Construcción y de la Vivienda. Sustituir la prohibición por: "El alquiler de una vivienda cuyo diagnóstico de rendimiento energético revela un consumo de energía superior a los umbrales fijados por decreto está autorizado mediante información previa escrita al arrendatario." 2. Modificación del decreto n.º 2006-1114 relativo a los diagnósticos técnicos. • Aumentar la validez de los diagnósticos de 6 a 15 años, salvo en caso de cambio estructural de la vivienda • Reducir el número de diagnósticos obligatorios a los solos diagnósticos de seguridad (amianto, plomo, electricidad, gas). 3. Principio de libertad contractual. Autorizar el alquiler de viviendas clasificadas F y G con un contrato específico que mencione el rendimiento energético, conforme al principio de libertad contractual del artículo 1103 del Código Civil.

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El libre mercado como regulador natural. En una economía de mercado: • Si una vivienda es demasiado consumidora de energía, no encontrará arrendatario • El propietario se verá incentivado económicamente a renovar para seguir siendo competitivo • El arrendatario, libre en sus elecciones, podrá rechazar o negociar en función de sus prioridades (alquiler, localización, confort). Prohibir el alquiler equivale a cortocircuitar los mecanismos naturales del mercado, allí donde la información y la libertad de elección bastan para regularlo. Responsabilizar en lugar de prohibir. La prohibición crea efectos perversos: • Reducción de la oferta locativa, en particular en las zonas rurales o tensas • Exclusión de los hogares modestos, que podrían preferir una vivienda consumidora de energía pero asequible • Rigidización del mercado, con viviendas vacías y propietarios penalizados. A la inversa, la responsabilización por el contrato permite: • Una adaptación local e individual • Una movilización voluntaria de los propietarios hacia la renovación • Una información reforzada de los arrendatarios. La transición energética es una prioridad, pero no debe hacerse en detrimento de los principios fundamentales del derecho civil y de la libertad económica. Al autorizar el alquiler de las viviendas F y G bajo condiciones contractuales claras, el Estado respeta: • El principio de libertad contractual (artículo 1103 del Código Civil) • El funcionamiento del mercado locativo • La responsabilidad individual de los ciudadanos. No es prohibiendo como se transforma, sino encuadrando inteligentemente. V. REFORMA DE LAS POLÍTICAS ENERGÉTICAS. Problemáticas de las bombas de calor y de la renovación energética. 1. Incoherencia de las ayudas públicas. Las bombas de calor aire-aire, solución económica y eficaz, solo se benefician de unos cientos de euros de certificados de ahorro de energía so pretexto de que pueden producir frío, cuando constituyen una solución de calefacción de alto rendimiento. 2. Contradicción con el mix energético francés. Francia dispone de una energía nuclear descarbonizada que hace los radiadores eléctricos radiantes perfectamente compatibles con los objetivos climáticos, sin necesitar inversiones costosas en bombas de calor. Propuestas de reforma. 1. Igualdad de trato en MaPrimeRénov'

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Propuesta. Creación de un artículo 199 septvicies del Código General de Impuestos. Extender el beneficio del estatuto fiscal ventajoso a todos los arrendadores que posean bienes a 1 de enero de 2026, cualquiera que sea la fecha de adquisición, para un régimen de amortización acelerada a 20 años. VIII. SIMPLIFICACIÓN DE LAS AYUDAS A LA RENOVACIÓN. Reformas del dispositivo ANAH. 1. Modificación del decreto n.º 2019-1096. • Reducción de los plazos de instrucción a 3 meses máximo • Desmaterialización completa de los procedimientos • Creación de una ventanilla única. 2. Aumento de los límites y tasas de cobertura. Revalorizar las ayudas para cubrir realmente un mínimo del 60% de los costes de renovación energética. Foco en la financiación del resto a cargo: por un "Préstamo de Estado de Impacto Social y Energético". La constatación: el atolladero del resto a cargo. Actualmente, los hogares que se benefician de la tasa máxima de ayudas públicas (MaPrimeRénov', certificados de ahorro de energía) se encuentran ante un resto a cargo insuperable. Los circuitos bancarios tradicionales rechazan casi sistemáticamente los préstamos para estos importes residuales (perfiles considerados "de riesgo", tasa de endeudamiento, edad, o bajos ingresos). Resultado: las obras no se hacen y el parque inmobiliario se degrada. La solución: el Préstamo a Tasa Cero de Estado (PTZ-E) sin intermediario bancario. El Estado debe sustituir a los bancos privados para financiar directamente el resto a cargo mediante un préstamo a tasa cero, gestionado por un organismo público (tipo Banque des Territoires o Anah). 1. Para los arrendadores: el reembolso sobre el flujo locativo. • Mecanismo: el reembolso del préstamo se efectúa mediante una detracción de un porcentaje fijo sobre los alquileres percibidos (por ejemplo 10 a 15%). • Garantía de reventa: en caso de venta del bien antes del reembolso íntegro, el saldo restante debido se detrae automáticamente del producto de la venta por el notario. Esto asegura el crédito del Estado a la vez que libera al propietario de la presión de un reembolso inmediato si no dispone de la liquidez. 2. Para los propietarios ocupantes modestos: el escudo de 20 años. • Objetivo: propietarios con un ingreso neto tras impuestos inferior a 1.500 € al mes. • Modalidad: para estos hogares, la duración de reembolso del resto a cargo se extiende a 20 años. El objetivo es suavizar la carga financiera para que sea compensada por los ahorros de energía realizados en las facturas de calefacción, garantizando así un "resto para vivir" preservado. 3. Ventajas para las finanzas públicas. • No inflacionista: no es una subvención perdida sino un anticipo reembolsable.

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CONCLUSIÓN. Estas reformas, si se adoptaran, permitirían relanzar masivamente la inversión locativa privada y reabsorber la crisis de la vivienda. El contexto de urgencia justifica la adopción de medidas pragmáticas que privilegien el aumento de la oferta locativa en lugar del mantenimiento de limitaciones reglamentarias contraproducentes. Estas reformas no son privilegios, sino medidas de justicia y eficacia. El arrendador privado es un actor esencial de la vivienda en Francia. Es hora de reconocer su papel, de protegerlo y de devolverle la confianza. Como muchos de mis compatriotas, cuento con su compromiso para llevar adelante estas propuestas y devolver la confianza a los propietarios arrendadores, actores esenciales de la política de vivienda. Le ruego acepte, señor Primer Ministro, señoras y señores miembros del Gobierno, señoras y señores diputados, la expresión de mi más alta consideración.

Fuentes citadas. • 70 candidatos para una vivienda: Esta cifra se menciona en varios reportajes y análisis sobre la tensión locativa, en particular por SeLoger. El mercado locativo parisino en 2025, SeLoger • Producción de vivienda nueva en baja: Los datos oficiales los publica el Ministerio de la Transición Ecológica. Un artículo de Le Télégramme resume bien las cifras de julio de 2025: Vivienda nueva: el número de licencias de obra estable, Le Télégramme • 2,8 millones de hogares a la espera de vivienda social: Esta cifra procede de las estimaciones de la Union sociale pour l'habitat (USH), difundidas por Capital: Vivienda social: 2,8 millones de solicitudes en el primer trimestre de 2025, Capital • Informe sobre la mala vivienda: La Fondation Abbé Pierre publica cada año un informe detallado. Aquí el enlace al 30.º informe de 2025: 30.º informe sobre el estado de la mala vivienda en Francia, Fondation pour le logement • Crisis de la vivienda y acceso a la propiedad: Le Parisien publicó un análisis sobre las dificultades de compra y las tensiones del mercado: Crisis de la vivienda: es cada vez más difícil comprar en Francia, Le Parisien

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PROPUESTAS DE ENMIENDAS DETALLADAS. ENMIENDA N.º 1 - CÓDIGO PENAL. Artículo 226-4 del Código Penal. Texto en vigor: "La introducción o el mantenimiento en el domicilio de otra persona mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción se castiga con un año de prisión y 15.000 euros de multa." Propuesta de enmienda: Añadir un párrafo: "Constituye también una violación de domicilio el cambio no autorizado de cerraduras o de abonos de servicios (electricidad, gas, agua) en una vivienda perteneciente a otra persona, constituyendo una presunción irrefutable de ocupación ilegal. Esta infracción se castiga con dos años de prisión y 30.000 euros de multa."

ENMIENDA N.º 2 - CÓDIGO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE LA VIVIENDA. Creación del artículo L. 613-6-1 del CCH. Propuesta de nuevo artículo: "Art. L. 613-6-1. Toda ocupación sin título de una vivienda constatada por cambio de cerraduras o de contadores sin autorización escrita del propietario constituye una infracción de flagrancia permanente que permite la intervención inmediata de las fuerzas del orden a simple denuncia del propietario, sin limitación de duración desde el descubrimiento de los hechos. El prefecto ordena la expulsión en un plazo de veinticuatro horas a contar de la denuncia, a presentación de: 1° El título de propiedad o el mandato de gestión; 2° La constatación del cambio no autorizado por oficial de policía judicial o comisario de justicia; 3° La ausencia de autorización escrita del propietario. En presencia de menores, de mujeres embarazadas o de personas vulnerables, el representante del Estado notifica sin demora a los servicios departamentales competentes en materia de alojamiento de urgencia la obligación de proponer una solución de realojamiento en un plazo máximo de cuarenta y ocho horas a contar de la decisión prefectoral. La expulsión no se suspende por este plazo: se ejecuta a su expiración, se haya encontrado o no efectivamente la solución de alojamiento. En el supuesto de que no se hubiera propuesto ninguna solución en este plazo, el Estado asume, con cargo a sus propios créditos, el alojamiento hotelero de las personas afectadas por una duración que no puede exceder de quince días, período durante el cual los servicios sociales deben imperativamente identificar una solución duradera. La negativa o la abstención del prefecto de prestar el concurso de la fuerza pública en las condiciones y plazos previstos en el presente artículo comprometen la responsabilidad sin culpa del Estado. El propietario perjudicado es indemnizado en las condiciones de derecho común, sobre el fundamento combinado de los artículos L. 153-1 del Código de Justicia Administrativa y L. 911-9 del mismo código, según un baremo mínimo fijado por decreto y que comprende: - El importe de los alquileres y cargas no percibidos durante la duración de la ocupación ilícita; - Los gastos de restablecimiento de la vivienda, a presentación de presupuestos; - Una indemnización a tanto alzado por perjuicio moral de un importe mínimo de cinco mil euros.

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El presente artículo se aplica sin perjuicio de las sanciones penales previstas en el artículo 226-4 del Código Penal.

ENMIENDA N.º 3 - CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. Modificación del artículo 809 del CPC. Texto en vigor: "El presidente puede siempre, incluso en presencia de una impugnación seria, prescribir en referimiento las medidas cautelares o de restablecimiento que se impongan, ya sea para prevenir un daño inminente, ya sea para hacer cesar una perturbación manifiestamente ilícita." Propuesta de enmienda: Añadir un párrafo: "En caso de ocupación ilegal de una vivienda constatada por cambio no autorizado de cerraduras o de abonos, el presidente se pronuncia en 24 horas a instancia del propietario y ordena la expulsión inmediata sin más formalidad, incluso en presencia de menores. La decisión es ejecutiva por provisión."

ENMIENDA N.º 4 - CÓDIGO DE LA ENERGÍA. Creación del artículo L. 332-1-1. Propuesta de nuevo artículo: "Art. L. 332-1-1. - Todo proveedor de electricidad o de gas debe exigir, previamente a todo cambio de abono en una vivienda, la presentación de un Documento de Autorización de Cambio de Abonos (DACA) firmado por el propietario arrendador. Este documento, cuyo modelo se fija por orden ministerial, debe incluir: 1° La identidad y la firma del propietario arrendador; 2° La dirección de la vivienda afectada; 3° La identidad del arrendatario autorizado; 4° La duración de validez de la autorización; 5° Un código de verificación transmitido por vía desmaterializada. Se castiga con una multa de 10.000 euros el hecho de que un proveedor acepte un cambio de abono sin este documento. La mitad de esta multa se abona al propietario perjudicado en concepto de daños y perjuicios."

ENMIENDA N.º 5 - CÓDIGO DE SALUD PÚBLICA. Creación del artículo L. 2224-12-1. Propuesta de nuevo artículo: "Art. L. 2224-12-1. - Las disposiciones del artículo L. 332-1-1 del Código de la Energía relativas al Documento de Autorización de Cambio de Abonos se aplican a los distribuidores de agua. Se castiga con una multa de 10.000 euros el hecho de que un distribuidor de agua acepte un cambio de abono sin presentación del DACA. La mitad de esta multa se abona al propietario perjudicado en concepto de daños y perjuicios."

ENMIENDA N.º 6 - CÓDIGO CIVIL

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Modificación del artículo 1728. Texto en vigor: "El arrendatario está obligado a dos obligaciones principales: 1° Usar la cosa arrendada como un buen padre de familia, y según el destino que le ha sido dado por el contrato, o según el presumido de las circunstancias, a falta de convenio; 2° Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos." Propuesta de enmienda: Añadir un 3°: "3° No proceder a ningún cambio de abono de servicios (electricidad, gas, agua, telecomunicaciones) sin autorización escrita previa del arrendador. La violación de esta obligación entraña la resolución de pleno derecho del contrato tras requerimiento que haya quedado infructuoso durante ocho días."

ENMIENDA N.º 7 - CÓDIGO DE LOS PROCEDIMIENTOS CIVILES DE EJECUCIÓN. Modificación del artículo L. 613-2. Texto en vigor: "El embargo de las remuneraciones solo puede practicarse si el importe mensual de estas supera un umbral fijado por decreto del Consejo de Estado." Propuesta de enmienda: Añadir un párrafo: "Por excepción al primer párrafo, los créditos de alquileres y cargas locativas impagados desde hace más de treinta días pueden ser objeto de un embargo sobre la remuneración sin umbral mínimo y sin requerimiento previo, a presentación por el agente judicial del contrato y de la prueba del impago. Los gastos de agente judicial se detraen automáticamente en el momento del embargo."

ENMIENDA N.º 8 - CÓDIGO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE LA VIVIENDA. Modificación del artículo L. 173-2. Texto en vigor: "Un decreto del Consejo de Estado determina [...] las modalidades según las cuales el alquiler de una vivienda cuyo consumo de energía [...] excede los umbrales [...] está prohibido." Propuesta de enmienda: Sustituir por: "Un decreto del Consejo de Estado determina las modalidades según las cuales el alquiler de una vivienda cuyo consumo de energía excede los umbrales fijados por este decreto está sometido a información previa escrita al arrendatario y a minoración del alquiler de referencia local de un quince por ciento mínimo."

ENMIENDA N.º 9 - CÓDIGO DE URBANISMO. Creación del artículo L. 152-6-1. Propuesta de nuevo artículo: "Art. L. 152-6-1. - Las obras de mejora del rendimiento energético de los edificios existentes no pueden rechazarse por motivo de no conformidad con las reglas de aspecto exterior del plan local de urbanismo, siempre que respeten las prescripciones técnicas definidas por decreto del Consejo de Estado.

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Se benefician de esta excepción automática: 1° El aislamiento térmico por el exterior; 2° Las técnicas de sarking y de aislamiento de los tejados; 3° La instalación de equipos de producción de energía renovable; 4° La instalación de unidades exteriores de bombas de calor."

ENMIENDA N.º 10 - CÓDIGO GENERAL DE IMPUESTOS. Creación del artículo 199 septvicies. Propuesta de nuevo artículo: "Art. 199 septvicies. - Los contribuyentes propietarios de viviendas dadas en alquiler a 1 de enero de 2026 se benefician de un régimen de amortización acelerada a veinte años aplicable al valor de adquisición del bien, cualquiera que sea la fecha de adquisición. La tasa de amortización anual se fija en: 1° 8% los tres primeros años; 2° 4% los diecisiete años siguientes. Este régimen está condicionado al respeto de un límite de alquiler y de recursos de los arrendatarios fijado por decreto."

ENMIENDA N.º 11 - DECRETO N.º 2006-1114. Modificación del artículo 3 (duración de validez de los diagnósticos). Texto en vigor: "La duración de validez de los diagnósticos técnicos [...] se fija en seis años." Propuesta de enmienda: "La duración de validez de los diagnósticos técnicos, con excepción de los diagnósticos de amianto, plomo, electricidad y gas que conservan su duración específica, se fija en quince años."

ENMIENDA N.º 12 - LEY DE FINANZAS 2026. Disposición nueva relativa a las ayudas a la renovación energética. Propuesta de artículo adicional: "Art. XX. - Las ayudas de la Agencia Nacional de la Vivienda se extienden a los siguientes equipos al mismo nivel de financiación que las bombas de calor agua-agua: 1° Las bombas de calor aire-aire; 2° Las bombas de calor aire-agua; 3° Las calderas de gas de muy alto rendimiento energético cuando la instalación de una bomba de calor es materialmente imposible o degradaría el rendimiento energético de la vivienda. El factor de emisión de CO2 de la electricidad utilizado para el cálculo del diagnóstico de rendimiento energético se revisa para tener en cuenta la parte de la energía nuclear en el mix eléctrico francés."

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ENMIENDA N.º 13 - CÓDIGO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE LA VIVIENDA. Creación del artículo L. 312-X (Préstamo de Estado de Impacto Energético). Propuesta de nuevo artículo: "Art. L. 312-X. Se instituye un Préstamo de Estado de Impacto Energético (PEIE) destinado a la financiación del resto a cargo de las obras de renovación energética global de las viviendas, tras deducción de las ayudas públicas incluyendo MaPrimeRénov' y los certificados de ahorro de energía. Este préstamo se concede sin interés y sin gastos de expediente por el Estado, por intermedio de un organismo designado por decreto del Consejo de Estado, a los propietarios arrendadores u ocupantes cuyos recursos no permiten el acceso al crédito bancario clásico. Las condiciones de elegibilidad, el límite del préstamo y las modalidades de instrucción de las solicitudes se fijan por decreto del Consejo de Estado."

ENMIENDA N.º 14 - CÓDIGO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE LA VIVIENDA. Creación del artículo L. 312-X-1 (Reembolso por los propietarios arrendadores). Propuesta de nuevo artículo: "Art. L. 312-X-1. Para los propietarios arrendadores, el reembolso del préstamo mencionado en el artículo L. 312-X se efectúa mediante una detracción obligatoria operada sobre los ingresos locativos del bien renovado. La tasa de esta detracción se fija por decreto y no puede exceder el quince por ciento del importe bruto del alquiler mensual. El reembolso se suspende en caso de vacancia locativa prolongada debidamente justificada, sin que esta suspensión pueda exceder de seis meses consecutivos. En caso de venta del bien antes del reembolso íntegro, el saldo restante debido se detrae en las condiciones previstas en el artículo 2374 del Código Civil."

ENMIENDA N.º 15 - CÓDIGO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE LA VIVIENDA. Creación del artículo L. 312-X-2 (Dispositivo de protección para los hogares modestos). Propuesta de nuevo artículo: "Art. L. 312-X-2. Para los propietarios ocupantes cuyo ingreso neto imponible anual es inferior a dieciocho mil euros, la duración de reembolso del Préstamo de Estado de Impacto Energético se fija de pleno derecho en doscientos cuarenta meses. La mensualidad de reembolso se calcula de manera que sea, en la medida de lo posible, compensada por la ganancia energética teórica resultante de las obras de renovación, establecida sobre la base del diagnóstico de rendimiento energético posterior a las obras.

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El límite de recursos mencionado en el primer párrafo se revaloriza cada año por orden conjunta del ministro encargado de la vivienda y del ministro encargado del presupuesto, en función de la evolución del índice de precios al consumo excluido el tabaco."

ENMIENDA N.º 16 - CÓDIGO CIVIL. Modificación del artículo 2374 (Privilegios inmobiliarios especiales). Texto en vigor: "Los acreedores privilegiados sobre los inmuebles son: 1° El vendedor, sobre el inmueble vendido, para el pago del precio; [...]" Propuesta de enmienda: Añadir un párrafo redactado como sigue: "El Estado dispone de un privilegio sobre el precio de venta de un inmueble para la recuperación de las sumas restantes debidas en concepto del Préstamo de Estado de Impacto Energético instituido por el artículo L. 312-X del Código de la Construcción y de la Vivienda. En toda transmisión a título oneroso del bien que haya sido objeto de las obras de renovación energética, el notario encargado de la venta está obligado a detraer el saldo del préstamo del precio de venta, tras el pago de los créditos hipotecarios de primer rango, y a reingresarlo al Tesoro Público en un plazo de treinta días a contar de la firma del acta auténtica. El incumplimiento de esta obligación compromete la responsabilidad personal del notario en las condiciones del derecho común."

ENMIENDA N.º 17 - CÓDIGO GENERAL DE IMPUESTOS. Creación de un artículo relativo a la financiación del Préstamo de Estado de Impacto Energético. Propuesta de nuevo artículo: "Art. XXX. Los fondos necesarios para la financiación del Préstamo de Estado de Impacto Energético instituido por el artículo L. 312-X del Código de la Construcción y de la Vivienda se detraen: 1° De una fracción de los ingresos procedentes de la Contribución al Servicio Público de la Electricidad, fijada anualmente por la ley de finanzas; 2° De los ahorros realizados por la supresión de los dispositivos de ayudas fiscales a la renovación energética cuya ineficacia haya sido constatada por el Tribunal de Cuentas. El Estado asume el riesgo de impago del reembolso, el cual es compensado por el privilegio previsto en el artículo 2374 del Código Civil. Un informe anual sobre la ejecución del dispositivo se entrega al Parlamento antes del 1 de octubre de cada año."

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COMPARACIÓN CON LAS LEGISLACIONES EUROPEAS MÁS FAVORABLES A LOS ARRENDADORES. SÍNTESIS COMPARATIVA. Francia presenta uno de los marcos reglamentarios más restrictivos de Europa para los propietarios arrendadores, con consecuencias directas sobre la oferta locativa privada. Este estudio compara los dispositivos de nuestros vecinos europeos e identifica las buenas prácticas a transponer.

I. PANORAMA EUROPEO: INDICADORES CLAVE. País / Parte locativa privada / Plazo de expulsión / Control de alquileres / Fiscalidad de los arrendadores. Francia 20% 18-24 meses Sí (zonas tensas) Muy desfavorable. Alemania 54% 3-6 meses Parcial Favorable. Países Bajos 43% 2-4 meses Sí Neutra. Bélgica 28% 3-6 meses No Favorable. España 23% 6-12 meses No Neutra. Reino Unido 36% 2-3 meses No Muy favorable. Suiza 45% 1-3 meses Parcial Muy favorable.

II. ALEMANIA: EL MODELO DE REFERENCIA. A. Marco reglamentario favorable a los arrendadores. Protección contra la ocupación ilegal: • Expulsión acelerada en 3-6 meses máximo • Procedimiento simplificado ante el tribunal de instancia (Amtsgericht) • Embargo cautelar de los bienes del arrendatario moroso • Prohibición de las ocupaciones con intervención policial inmediata. Recuperación de los impagos: • Embargo de salario automático tras 30 días de retraso • Sin limitación sobre los importes embargables (más allá del mínimo vital) • Solidaridad familiar: los allegados pueden ser considerados responsables. B. Fiscalidad atractiva. Régimen de amortización: • Amortización a 50 años de los bienes inmobiliarios (2% al año) • Deducción íntegra de las cargas y obras

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III. REINO UNIDO: FLEXIBILIDAD Y LIBERALISMO. A. Procedimientos de expulsión eficaces. Section 21 Notice (expulsión sin culpa): • Expulsión sin motivo tras el período inicial del contrato • Preaviso de solo 2 meses • Ejecución forzosa en 2-3 meses máximo. Section 8 Notice (expulsión por causa): • Expulsión inmediata en caso de impagos de más de 8 semanas • Procedimiento acelerado ante los County Courts • Embargo cautelar de los bienes muebles. B. Libertad contractual. Control de alquileres: • Ningún control de los alquileres en la recolocación • Libertad total de fijación del precio • Indexación libre durante la duración del contrato. Duración de los contratos: • Contratos flexibles de 6 meses a 3 años • Renovación automática salvo preaviso • Assured Shorthold Tenancy: protección reducida del arrendatario. C. Fiscalidad incentivadora. Buy-to-let mortgages: • Préstamos especializados para la inversión locativa

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IV. SUIZA: PRAGMATISMO Y EQUILIBRIO. A. Protección eficaz de los propietarios. Derecho de resolución: • Resolución facilitada por uso propio o renovaciones importantes • Plazos cortos: 3 meses para los apartamentos, 6 meses para las casas • Ejecución rápida de las decisiones judiciales (1-3 meses). Lucha contra los impagos: • Embargo inmediato de las cuentas bancarias • Responsabilidad solidaria de los compañeros de piso • Registro de morosos accesible a los arrendadores. B. Régimen fiscal atractivo. Ingresos locativos: • Imposición como ingresos ordinarios pero con reducciones a tanto alzado • Deducción a tanto alzado del 20% por gastos y amortización • Exención sobre las plusvalías tras 5 años de tenencia. C. Simplificación administrativa. Diagnóstico energético: • CECB (Certificado Energético Cantonal) válido 10 años • Ninguna obligación de obras para el alquiler • Información simple al arrendatario sobre el rendimiento. Procedimientos: • Ventanilla única para las declaraciones • Desmaterialización completa de los trámites • Respuesta administrativa en 30 días máximo.

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V. PAÍSES BAJOS: EQUILIBRIO REGULADO. A. Sector locativo libre dinámico. Segmentación del mercado: • Viviendas sociales: alquileres limitados (< 763€/mes) • Sector libre: ningún control para los alquileres > 763€/mes • Protección diferenciada según el segmento. Procedimientos de expulsión: • Expulsión rápida en caso de impagos (2-4 meses) • Mediación obligatoria pero limitada en el tiempo • Ejecución efectiva de las decisiones. B. Fiscalidad neutra. Ingresos locativos: • Imposición al baremo progresivo con deducciones reales • Amortización a 25 años para los inmuebles • Deducción íntegra de las cargas e intereses.

VI. BÉLGICA: DESCENTRALIZACIÓN EFICAZ. A. Competencias regionales. Flandes: • Contrato de 3 años renovable por tácita reconducción • Resolución facilitada por el arrendador • Garantía locativa limitada a 2 meses de alquiler. Valonia: • Procedimientos de expulsión en 3-6 meses • Mediación obligatoria pero rápida • Indexación automática de los alquileres. B. Fiscalidad regional atractiva. Ingresos locativos: • Imposición separada de los demás ingresos (opción posible) • Reducción a tanto alzado del 40% en Flandes

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Estudio de impacto económico, metodología y fuentes. Con el fin de evaluar el impacto económico de las propuestas destinadas a relanzar la inversión locativa privada, este estudio se basa en datos oficiales, hipótesis prudentes y métodos de cálculo explícitos. El objetivo es cuantificar los efectos potenciales sobre la oferta locativa, la inversión, el empleo y el crecimiento, apoyándose en escenarios realistas.

1. Datos de base utilizados. a. Número de viviendas clasificadas F y G. Según la ADEME, a 1 de enero de 2025, alrededor de 1,6 millones de viviendas del parque locativo privado están clasificadas F o G, de las cuales 660.000 viviendas clasificadas G (consideradas indecentes en el sentido de la ley Clima y Resiliencia) y 940.000 viviendas clasificadas F (1.600.000 − 660.000 = 940.000).

Fuente: ADEME, Número de viviendas del parque locativo potencialmente consideradas indecentes por su etiqueta DPE, actualizado el 7 de abril de 2025. Enlace: https://batizoom.ademe.fr/indicateurs/nombre-de-logements-du-parc-locatif-potentiellement- consideres-comme-indecents-du-fait-de-leur-etiquette-dpe b. Demanda locativa. Según la Union sociale pour l'habitat, 2,8 millones de hogares están a la espera de una vivienda social en 2025. Fuente: USH, Cifras clave de la vivienda social, edición nacional 2025. Enlace: https://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/economie-financement/chiffres-cles-du- logement-social-edition-nationale-2025 c. Inicio de viviendas nuevas. En julio de 2025, solo 27.500 viviendas se iniciaron, una bajada del 14% respecto a la media pre-Covid. Fuente: Ministerio de la Transición Ecológica, Construcción de viviendas, resultados fin de julio de 2025. Enlace: https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/construction-de-logements-resultats-fin- juillet-2025-france-entiere

2. Hipótesis de cálculo. a. Reincorporación al mercado de las viviendas F y G. Hipótesis: autorizar el alquiler de las viviendas F y G bajo condiciones contractuales permitiría reincorporar al mercado el 60% de las viviendas actualmente retiradas, es decir: • 60% × 660.000 viviendas clasificadas G = 396.000 viviendas • 60% × 940.000 viviendas clasificadas F = 564.000 viviendas

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Total potencial reincorporado al mercado: 960.000 viviendas. Esta hipótesis se funda en las intenciones de los arrendadores registradas por la ANIL y las tasas de vacancia observadas por el INSEE. Fuente ANIL: Barómetro de los propietarios arrendadores, 2024. Fuente INSEE: Insee Première n.º 1979, 1,2 millones de viviendas vacías suplementarias en Francia desde 1990, publicado el 16 de enero de 2024. Enlace: https://www.insee.fr/fr/statistiques/7727384

3. Impacto sobre la inversión locativa. a. Hipótesis de relanzamiento. Supongamos que el 20% de los arrendadores afectados reinvierten en obras o nuevos bienes, con un ticket medio de 35.000 € por vivienda (renovación energética o compra locativa). • 20% × 960.000 viviendas = 192.000 viviendas afectadas • 192.000 × 35.000 € = 6,72 mil millones de euros de inversión

4. Efectos sobre el empleo. Según la Federación Francesa de la Construcción, cada tramo de 1 millón de euros invertido genera 8 a 10 empleos directos e indirectos. • 6,72 mil millones € ÷ 1 M€ = 6.720 tramos • 6.720 × 9 (media) = 60.480 empleos creados o sostenidos. Fuente: FFB, La construcción en cifras, edición 2025. Enlace: https://www.ffbatiment.fr/le-batiment-en-chiffres

5. Efecto sobre el PIB. El multiplicador presupuestario medio para la inversión en vivienda se estima en 1,4 por la Dirección General del Tesoro. • 6,72 mil millones € × 1,4 = 9,41 mil millones de euros de PIB generado • Es decir, alrededor de +0,35 puntos de PIB (PIB Francia 2024: 2.700 mil millones €). Fuente: DG Tesoro, Los multiplicadores presupuestarios en Francia, marzo de 2022. Enlace: https://www.tresor.economie.gouv.fr/Articles/2022/03/15/les-multiplicateurs-budgetaires-en-france

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6. Escenarios cruzados. Los tres escenarios siguientes aplican una tasa de activación realista a los 1,6 millones de viviendas F y G potencialmente afectadas, reflejando las limitaciones prácticas de reincorporación al mercado (decisión del propietario, plazos de renovación, situación local). Escenario / Viviendas reincorporadas al mercado / Inversión estimada / Empleos creados / PIB generado. Conservador 350.000 2,45 mil millones € ~22.000 +0,13 pt. Central 500.000 3,50 mil millones € ~31.500 +0,18 pt. Optimista 700.000 4,90 mil millones € ~44.100 +0,25 pt. El escenario central, retenido como hipótesis de trabajo, reposa sobre una tasa de activación del 31% de las viviendas F y G actualmente retiradas del mercado locativo, próxima a las intenciones declaradas por los arrendadores en el Barómetro ANIL 2024.

Metodología detallada de los cálculos económicos. I. Aumento de la oferta locativa. Hipótesis central: las reformas propuestas permiten reincorporar al mercado entre 450.000 y 600.000 viviendas de aquí a 2030, es decir, un aumento del 15 al 20% de la oferta locativa privada. Método de cálculo: • Parque locativo privado en 2025: 6,2 millones de viviendas (fuente: INSEE, Encuesta de vivienda 2024) • 15% a 20% de este parque = 930.000 a 1.240.000 viviendas • Hipótesis prudente: solo el 50% de las viviendas desbloqueadas se reincorporan efectivamente al mercado → 450.000 a 620.000 viviendas. Justificación: • Cruce de los datos ADEME sobre las viviendas F y G (1,6 millones afectadas) • Encuesta ANIL 2024: el 42% de los arrendadores declaran querer vender o retirar su bien si las limitaciones reglamentarias persisten • Fuente ADEME: https://batizoom.ademe.fr

II. Impacto sobre el PIB. Hipótesis: cada euro invertido en vivienda genera 1,4 € de PIB, según el multiplicador presupuestario medio del Tesoro público. Método de cálculo: • Inversiones generadas por las reformas: 6,5 a 7,2 mil millones €/año • Multiplicador: 1,4

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III. Empleos creados en la construcción. Hipótesis: cada tramo de 1 millón de euros invertido en renovación energética crea 8 a 10 empleos (directos e indirectos). Método de cálculo: • Inversiones suplementarias: 2,8 mil millones €/año • Ratio medio: 9 empleos / millón € • Empleos creados: 2.800 × 9 = 25.200 ETC/año. Fuente: • Federación Francesa de la Construcción, La construcción en cifras, edición 2025 https://www.ffbatiment.fr/le-batiment-en-chiffres

IV. Reducción de los costes ligados a los impagos y las ocupaciones. Método de cálculo: • Número de casos de ocupación: 57.000/año (fuente: Ministerio del Interior, 2024) • Coste medio por procedimiento: 15.000 € • Ganancia potencial si expulsión acelerada: 57.000 × 15.000 € = 855 M€/año • Importe de los alquileres impagados: 5,4 mil millones €/año (fuente: CAF, 2024) • Tasa de recuperación actual: 67% • Tasa proyectada con reforma: 89% • Ganancia: (89% − 67%) × 5,4 mil millones € = 1,188 mil millones €/año

V. Costes evitados sobre las renovaciones DPE. Método de cálculo: • Número de viviendas F y G mantenidas en el mercado: 380.000 • Coste medio de renovación energética (G → D): 32.000 € • Ahorros: 380.000 × 32.000 € = 12,16 mil millones €

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Fuente: • ADEME, Costes medios de renovación energética por clase DPE, 2025 https://www.ademe.fr

VI. Análisis coste-beneficio para las finanzas públicas. Costes estimados: • Extensión de MaPrimeRénov': 450 M€/año • Falta de ingresos fiscales (IR, cotizaciones sociales, impuesto sobre bienes inmuebles): 280 M€/año • Total: 730 M€/año. Beneficios estimados: • Reducción de las APL: 420 M€/año • Reducción del gasto en vivienda social: 800 M€/año • Ahorros en alojamiento de urgencia: 150 M€/año • IVA sobre obras: 560 M€/año • IR/IS construcción: 180 M€/año • Cotizaciones sociales: 320 M€/año • Derechos de transmisión: 290 M€/año • Total: 2,72 mil millones €/año. Saldo neto: +1,99 mil millones €/año. Ratio beneficio/coste: 3,7.

Conclusión. Este estudio muestra que medidas específicas y pragmáticas pueden tener un impacto macroeconómico significativo, respondiendo al mismo tiempo a una urgencia social. Al hacer el estatuto de arrendador privado más atractivo, se desbloquea una oferta locativa masiva, se estimula la inversión y se crean miles de empleos en los territorios.