Давид САЛЬВАН КУТАНСУЗ, 1 сентября 2025 г. [адрес скрыт] Алье (03) [почта скрыта] [телефон скрыт] Кому

Дамам и господам депутатам, дамам и господам членам Правительства, господину Премьер-министру, Отель Матиньон, 57 rue de Varenne, 75700 Париж

Предмет: Предложения о срочной реформе статуса частного арендодателя для оживления арендных инвестиций. Письмо вниманию дам и господ депутатов и Правительства. Приложения: • Детальные предложения поправок к каждой упомянутой статье закона • Сравнение с европейскими законодательствами, более благоприятными к арендодателям • Исследование экономического воздействия на арендный рынок

Дамы и господа депутаты, дамы и господа члены Правительства, господин Премьер-министр, жилищный кризис — уже не угроза: это повседневная реальность для миллионов французов. Перед лицом обрушения арендного предложения срочно необходимо вернуть доверие частным арендодателям. Как мелкий арендодатель, живущий на арендные доходы, я сегодня лишён стимула продолжать свои инвестиции. А ведь я один из тех тысяч собственников, которые дают жильё семьям, поддерживают жилой фонд и участвуют в равновесии рынка. Это письмо — призыв к трезвости. В 2025 году арендный рынок отмечен нехваткой предложения, взрывом спроса и падением доступности в свободном падении. В Париже или Лионе до 70 кандидатов претендуют на одно жильё, как сообщили France Info и Le Parisien. Производство нового жилья резко сокращается: по данным Министерства экологического перехода, в июле 2025 года было начато строительство лишь 27 500 жилищ — падение на 14% по сравнению со средним до-ковидным показателем. Параллельно Union sociale pour l'habitat указывает, что 2,8 миллиона домохозяйств ожидают социального жилья — исторический рекорд. В 2026 году статус частного арендодателя преподносится как революция. Однако готовящиеся тексты касаются лишь будущих приобретений, оставляя в стороне миллионы собственников, уже вложившихся. Это исключение несправедливо и контрпродуктивно. Я предлагаю здесь ряд конкретных реформ для защиты существующих арендодателей, оживления арендных инвестиций и ответа на жилищный кризис.

Страница 2 из 22

Срочно необходимо, чтобы государственные власти приняли прагматические меры для восстановления доверия арендодателей и оживления частных арендных инвестиций, без чего жилищный кризис будет продолжать усугубляться.

I. БОРЬБА С НЕЗАКОННЫМ ЗАСЕЛЕНИЕМ: НЕМЕДЛЕННОЕ ВЫСЕЛЕНИЕ САМОВОЛЬНЫХ ЖИЛЬЦОВ. Нынешняя проблема. Несмотря на закон ASAP и недавние законодательные изменения, собственники остаются беспомощны перед незаконным заселением, особенно когда самовольные жильцы меняют замки и счётчики, чтобы обосноваться надолго. Предложения о законодательных изменениях. 1. Изменение статьи 226-4 Уголовного кодекса. Добавить абзац: «Несанкционированная замена замков или абонентских договоров на услуги (электричество, газ, вода) в жилище, принадлежащем другому лицу, также составляет нарушение неприкосновенности жилища, образуя неопровержимую презумпцию незаконного заселения.» 2. Создание новой статьи L. 613-6-1 Кодекса строительства и жилища. «Любое заселение без правового основания жилища, установленное заменой замков или счётчиков без разрешения собственника, составляет постоянное очевидное правонарушение, позволяющее немедленное вмешательство сил правопорядка по простой жалобе собственника, без ограничения срока с момента обнаружения фактов.» 3. Изменение статьи 809 Гражданского процессуального кодекса. Создать процедуру абсолютной срочности, позволяющую выселение в течение 48 часов по простому установлению несанкционированной замены оборудования, посредством обращения к силам полиции и жандармерии без необходимости обращения в судебные инстанции, которые перегружены. II. КОНТРОЛЬ ЗА СМЕНОЙ АБОНЕНТСКИХ ДОГОВОРОВ. Создание Документа о разрешении на смену абонентских договоров (DACA). 1. Изменение Энергетического кодекса (статьи L. 321-14 и L. 431-7). Сделать обязательным предъявление письменного разрешения арендодателя для любой смены электрического или газового договора в арендуемом жилище. 2. Изменение Кодекса общественного здравоохранения (статья L. 2224-12). Распространить эту обязанность на договоры водоснабжения. 3. Вставка в статью 1728 Гражданского кодекса. Добавить: «Наниматель не может производить смену абонентских договоров на услуги без предварительного письменного разрешения арендодателя, под угрозой расторжения договора аренды в силу закона.» 4. Финансовые санкции для поставщиков энергии и воды. Создание новой статьи L. 332-1-1 Энергетического кодекса: «Штрафом в 10 000 евро наказывается действие поставщика электричества или газа, принимающего смену договора в жилище без удостоверения письменного разрешения собственника-арендодателя. Половина этого штрафа выплачивается пострадавшему собственнику в качестве возмещения убытков.»

Страница 3 из 22

Создание новой статьи L. 2224-12-1 Кодекса общественного здравоохранения: «Штрафом в 10 000 евро наказывается действие распределителя воды, принимающего смену договора в жилище без удостоверения письменного разрешения собственника-арендодателя. Половина этого штрафа выплачивается пострадавшему собственнику в качестве возмещения убытков.» Изменение статьи L. 141-1 Потребительского кодекса. Добавить к вводящим в заблуждение коммерческим практикам: «Действие по принятию смены абонентского договора на услугу без проверки разрешения собственника в арендуемом жилище.» III. УСКОРЕННОЕ ВЗЫСКАНИЕ НЕВЫПЛАЧЕННОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ. Изменение статей L. 613-1 и последующих Кодекса гражданских исполнительных процедур. Создать особую процедуру для невыплаченной арендной платы: • Автоматическое удержание из зарплаты после 30 дней просрочки • Отмена предварительного уведомления • Прямое исполнение судебным приставом по предъявлении договора и доказательства неплатежа • Автоматическое взыскание расходов на пристава. Изменение статьи L. 613-2 CPCE для включения этих положений, специфичных для арендных требований. IV. РЕФОРМА ДИАГНОСТИКИ ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ. Выявленные проблемы. • Запрет на сдачу «энергетических решёт» при недостаточном предложении жилья • Запретительные расходы на энергетические ремонты • Отпугивающие сроки рассмотрения государственной помощи (более года) • Диагностики, подлежащие обновлению каждые 6 лет, что представляет значительные повторяющиеся расходы. Предложения о реформе. 1. Изменение статьи L. 173-2 Кодекса строительства и жилища. Заменить запрет на: «Сдача жилища, чья диагностика энергетической эффективности выявляет потребление энергии выше порогов, установленных декретом, разрешается при условии предварительного письменного информирования нанимателя.» 2. Изменение декрета № 2006-1114 о технических диагностиках. • Увеличить срок действия диагностик с 6 до 15 лет, за исключением случая структурного изменения жилища • Сократить число обязательных диагностик до одних лишь диагностик безопасности (асбест, свинец, электричество, газ). 3. Принцип свободы договора. Разрешить сдачу жилищ классов F и G с особым договором, упоминающим энергетическую эффективность, в соответствии с принципом свободы договора статьи 1103 Гражданского кодекса.

Страница 4 из 22

Свободный рынок как естественный регулятор. В рыночной экономике: • Если жильё слишком энергозатратно, оно не найдёт съёмщика • Собственник будет экономически стимулирован к ремонту, чтобы оставаться конкурентоспособным • Наниматель, свободный в своём выборе, сможет отказаться или торговаться в зависимости от своих приоритетов (аренда, местоположение, комфорт). Запрет сдачи равносилен короткому замыканию естественных механизмов рынка там, где информации и свободы выбора достаточно для его регулирования. Наделять ответственностью, а не запрещать. Запрет создаёт извращённые эффекты: • Сокращение арендного предложения, особенно в сельских или напряжённых зонах • Исключение скромных домохозяйств, которые могли бы предпочесть энергозатратное, но доступное жильё • Затвердение рынка с пустующими жилищами и наказанными собственниками. Напротив, наделение ответственностью через договор позволяет: • Местную и индивидуальную адаптацию • Добровольную мобилизацию собственников к ремонту • Усиленное информирование нанимателей. Энергетический переход — приоритет, но он не должен осуществляться в ущерб фундаментальным принципам гражданского права и экономической свободы. Разрешая сдачу жилищ F и G при ясных договорных условиях, государство соблюдает: • Принцип свободы договора (статья 1103 Гражданского кодекса) • Функционирование арендного рынка • Индивидуальную ответственность граждан. Не запрещая преобразуют, а разумно упорядочивая. V. РЕФОРМА ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКИ. Проблемы тепловых насосов и энергетического ремонта. 1. Непоследовательность государственной помощи. Тепловые насосы воздух-воздух, экономичное и эффективное решение, получают лишь несколько сотен евро сертификатов энергосбережения под предлогом того, что они могут производить холод, тогда как они составляют высокоэффективное решение отопления. 2. Противоречие с французским энергобалансом. Франция располагает декарбонизированной ядерной энергией, которая делает лучистые электрические радиаторы совершенно совместимыми с климатическими целями, не требуя дорогостоящих вложений в тепловые насосы. Предложения о реформе. 1. Равенство обращения в MaPrimeRénov'

Страница 5 из 22

Страница 6 из 22

Предложение. Создание статьи 199 septvicies Общего налогового кодекса. Распространить выгоду благоприятного налогового статуса на всех арендодателей, владеющих имуществом на 1 января 2026 года, независимо от даты приобретения, для режима ускоренной амортизации на 20 лет. VIII. УПРОЩЕНИЕ ПОМОЩИ НА РЕМОНТ. Реформы механизма ANAH. 1. Изменение декрета № 2019-1096. • Сокращение сроков рассмотрения до максимум 3 месяцев • Полная дематериализация процедур • Создание единого окна. 2. Повышение потолков и ставок покрытия. Переоценить помощь для реального покрытия минимум 60% расходов на энергетический ремонт. Фокус на финансировании остатка к оплате: за «Государственный заём с социальным и энергетическим воздействием». Констатация: тупик остатка к оплате. Сейчас домохозяйства, получающие максимальную ставку государственной помощи (MaPrimeRénov', сертификаты энергосбережения), сталкиваются с непреодолимым остатком к оплате. Традиционные банковские каналы почти систематически отказывают в займах на эти остаточные суммы (профили, считающиеся «рискованными», уровень задолженности, возраст или низкий доход). Результат: работы не выполняются, и жилой фонд деградирует. Решение: Государственный заём под нулевую ставку (PTZ-E) без банковского посредника. Государство должно заместить частные банки, чтобы напрямую финансировать остаток к оплате через заём под нулевую ставку, управляемый государственным органом (типа Banque des Territoires или Anah). 1. Для арендодателей: погашение из арендного потока. • Механизм: погашение займа осуществляется удержанием фиксированного процента из получаемой арендной платы (например, 10–15%). • Гарантия перепродажи: в случае продажи имущества до полного погашения остаток задолженности автоматически удерживается из выручки от продажи нотариусом. Это обеспечивает требование государства, освобождая при этом собственника от давления немедленного погашения, если у него нет ликвидности. 2. Для скромных собственников-жильцов: 20-летний щит. • Цель: собственники с чистым доходом после налогов менее 1500 € в месяц. • Условие: для этих домохозяйств срок погашения остатка к оплате продлевается до 20 лет. Цель — сгладить финансовое бремя, чтобы оно компенсировалось энергетической экономией на счетах за отопление, гарантируя тем самым сохранённый «остаток на жизнь». 3. Преимущества для государственных финансов. • Не инфляционно: это не потерянная субсидия, а возвратный аванс.

Страница 7 из 22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Эти реформы, будучи приняты, позволили бы массово оживить частные арендные инвестиции и рассосать жилищный кризис. Контекст срочности оправдывает принятие прагматических мер, отдающих предпочтение увеличению арендного предложения, а не сохранению контрпродуктивных регуляторных ограничений. Эти реформы — не привилегии, а меры справедливости и эффективности. Частный арендодатель — существенный участник жилищной сферы во Франции. Пора признать его роль, защитить его и вернуть ему доверие. Как и многие мои соотечественники, я рассчитываю на вашу приверженность в продвижении этих предложений и возвращении доверия арендодателям, существенным участникам жилищной политики. Прошу вас принять, господин Премьер-министр, дамы и господа члены Правительства, дамы и господа депутаты, выражение моего глубочайшего уважения.

Цитируемые источники. • 70 кандидатов на одно жильё: Эта цифра упоминается в нескольких репортажах и анализах об арендной напряжённости, в частности SeLoger. Парижский арендный рынок в 2025 году, SeLoger • Снижение производства нового жилья: Официальные данные публикуются Министерством экологического перехода. Статья Le Télégramme хорошо резюмирует цифры июля 2025 года: Новое жильё: число разрешений на строительство стабильно, Le Télégramme • 2,8 миллиона домохозяйств в ожидании социального жилья: Эта цифра исходит из оценок Union sociale pour l'habitat (USH), переданных Capital: Социальное жильё: 2,8 миллиона заявок в первом квартале 2025 года, Capital • Доклад о плохом жилье: Fondation Abbé Pierre публикует каждый год подробный доклад. Вот ссылка на 30-й доклад 2025 года: 30-й доклад о состоянии плохого жилья во Франции, Fondation pour le logement • Жилищный кризис и доступ к собственности: Le Parisien опубликовал анализ о трудностях покупки и напряжённости рынка: Жилищный кризис: покупать во Франции всё труднее, Le Parisien

Страница 8 из 22

ДЕТАЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПОПРАВОК. ПОПРАВКА № 1 - УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС. Статья 226-4 Уголовного кодекса. Действующий текст: «Проникновение в жилище другого лица или пребывание в нём посредством уловок, угроз, насильственных действий или принуждения наказывается одним годом лишения свободы и штрафом в 15 000 евро.» Предложение поправки: Добавить абзац: «Несанкционированная замена замков или абонентских договоров на услуги (электричество, газ, вода) в жилище, принадлежащем другому лицу, также составляет нарушение неприкосновенности жилища, образуя неопровержимую презумпцию незаконного заселения. Это правонарушение наказывается двумя годами лишения свободы и штрафом в 30 000 евро.»

ПОПРАВКА № 2 - КОДЕКС СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩА. Создание статьи L. 613-6-1 CCH. Предложение новой статьи: «Ст. L. 613-6-1. Любое заселение без правового основания жилища, установленное заменой замков или счётчиков без письменного разрешения собственника, составляет постоянное очевидное правонарушение, позволяющее немедленное вмешательство сил правопорядка по простой жалобе собственника, без ограничения срока с момента обнаружения фактов. Префект предписывает выселение в срок двадцати четырёх часов с момента жалобы по предъявлении: 1° Правоустанавливающего документа или мандата на управление; 2° Установления несанкционированной замены офицером судебной полиции или комиссаром юстиции; 3° Отсутствия письменного разрешения собственника. При наличии несовершеннолетних, беременных женщин или уязвимых лиц представитель государства безотлагательно уведомляет компетентные департаментские службы по вопросам экстренного размещения об обязанности предложить решение по переселению в максимальный срок сорока восьми часов с момента префектурного решения. Выселение не приостанавливается этим сроком: оно исполняется по его истечении, независимо от того, найдено ли решение по размещению. В случае, если никакое решение не было предложено в этот срок, государство берёт на себя за счёт собственных средств гостиничное размещение затронутых лиц на срок, не превышающий пятнадцати дней, в течение которого социальные службы обязаны непременно найти долговременное решение. Отказ или уклонение префекта от оказания содействия публичной силы в условиях и сроки, предусмотренные настоящей статьёй, влекут безвиновную ответственность государства. Пострадавший собственник получает возмещение в условиях общего права на совокупном основании статей L. 153-1 Кодекса административной юстиции и L. 911-9 того же кодекса, согласно минимальной шкале, установленной декретом и включающей: - Сумму арендной платы и сборов, не полученных за время незаконного заселения; - Расходы на восстановление жилища по предъявлении смет; - Фиксированное возмещение морального вреда в минимальном размере пяти тысяч евро.

Страница 9 из 22

Настоящая статья применяется без ущерба для уголовных наказаний, предусмотренных статьёй 226-4 Уголовного кодекса.

ПОПРАВКА № 3 - ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС. Изменение статьи 809 CPC. Действующий текст: «Председатель может всегда, даже при наличии серьёзного спора, предписать в порядке упрощённого производства обеспечительные или восстановительные меры, которые необходимы, либо для предотвращения неминуемого ущерба, либо для прекращения явно незаконного нарушения.» Предложение поправки: Добавить абзац: «В случае незаконного заселения жилища, установленного несанкционированной заменой замков или договоров, председатель выносит решение в течение 24 часов по требованию собственника и предписывает немедленное выселение без иных формальностей, в том числе при наличии несовершеннолетних. Решение подлежит предварительному исполнению.»

ПОПРАВКА № 4 - ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ КОДЕКС. Создание статьи L. 332-1-1. Предложение новой статьи: «Ст. L. 332-1-1. - Любой поставщик электричества или газа должен требовать, до любой смены договора в жилище, предъявления Документа о разрешении на смену абонентских договоров (DACA), подписанного собственником-арендодателем. Этот документ, образец которого устанавливается министерским приказом, должен содержать: 1° Личность и подпись собственника-арендодателя; 2° Адрес затронутого жилища; 3° Личность уполномоченного нанимателя; 4° Срок действия разрешения; 5° Код проверки, передаваемый электронным путём. Штрафом в 10 000 евро наказывается действие поставщика, принимающего смену договора без этого документа. Половина этого штрафа выплачивается пострадавшему собственнику в качестве возмещения убытков.»

ПОПРАВКА № 5 - КОДЕКС ОБЩЕСТВЕННОГО ЗДРАВООХРАНЕНИЯ. Создание статьи L. 2224-12-1. Предложение новой статьи: «Ст. L. 2224-12-1. - Положения статьи L. 332-1-1 Энергетического кодекса о Документе о разрешении на смену абонентских договоров применяются к распределителям воды. Штрафом в 10 000 евро наказывается действие распределителя воды, принимающего смену договора без предъявления DACA. Половина этого штрафа выплачивается пострадавшему собственнику в качестве возмещения убытков.»

ПОПРАВКА № 6 - ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС

Страница 10 из 22

Изменение статьи 1728. Действующий текст: «Наниматель обязан двумя главными обязанностями: 1° Пользоваться нанятой вещью как заботливый хозяин и согласно назначению, данному ей договором, или согласно предполагаемому из обстоятельств, при отсутствии соглашения; 2° Платить цену найма в согласованные сроки.» Предложение поправки: Добавить 3°: «3° Не производить никакой смены абонентских договоров на услуги (электричество, газ, вода, телекоммуникации) без предварительного письменного разрешения арендодателя. Нарушение этой обязанности влечёт расторжение договора в силу закона после уведомления, оставшегося без ответа в течение восьми дней.»

ПОПРАВКА № 7 - КОДЕКС ГРАЖДАНСКИХ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫХ ПРОЦЕДУР. Изменение статьи L. 613-2. Действующий текст: «Удержание из вознаграждения может производиться, только если его месячная сумма превышает порог, установленный декретом Государственного совета.» Предложение поправки: Добавить абзац: «В отступление от первого абзаца требования по арендной плате и арендным сборам, не выплаченным более тридцати дней, могут стать предметом удержания из вознаграждения без минимального порога и без предварительного уведомления, по предъявлении приставом договора и доказательства неплатежа. Расходы на пристава удерживаются автоматически в момент удержания.»

ПОПРАВКА № 8 - КОДЕКС СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩА. Изменение статьи L. 173-2. Действующий текст: «Декрет Государственного совета определяет [...] условия, при которых сдача жилища, чьё потребление энергии [...] превышает пороги [...], запрещена.» Предложение поправки: Заменить на: «Декрет Государственного совета определяет условия, при которых сдача жилища, чьё потребление энергии превышает пороги, установленные этим декретом, подчинена предварительному письменному информированию нанимателя и снижению местной справочной арендной платы минимум на пятнадцать процентов.»

ПОПРАВКА № 9 - ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС. Создание статьи L. 152-6-1. Предложение новой статьи: «Ст. L. 152-6-1. - В работах по улучшению энергетической эффективности существующих зданий не может быть отказано по причине несоответствия правилам внешнего вида местного градостроительного плана, при условии соблюдения технических предписаний, определённых декретом Государственного совета.

Страница 11 из 22

Этим автоматическим отступлением пользуются: 1° Наружная теплоизоляция; 2° Техника саркинга и изоляция крыш; 3° Установка оборудования по производству возобновляемой энергии; 4° Установка наружных блоков тепловых насосов.»

ПОПРАВКА № 10 - ОБЩИЙ НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС. Создание статьи 199 septvicies. Предложение новой статьи: «Ст. 199 septvicies. - Налогоплательщики, владеющие жилищами, сданными в аренду на 1 января 2026 года, пользуются режимом ускоренной амортизации на двадцать лет, применимым к стоимости приобретения имущества, независимо от даты приобретения. Годовая ставка амортизации устанавливается: 1° 8% первые три года; 2° 4% последующие семнадцать лет. Этот режим обусловлен соблюдением потолка арендной платы и ресурсов нанимателей, установленного декретом.»

ПОПРАВКА № 11 - ДЕКРЕТ № 2006-1114. Изменение статьи 3 (срок действия диагностик). Действующий текст: «Срок действия технических диагностик [...] устанавливается в шесть лет.» Предложение поправки: «Срок действия технических диагностик, за исключением диагностик асбеста, свинца, электричества и газа, сохраняющих свой особый срок, устанавливается в пятнадцать лет.»

ПОПРАВКА № 12 - ЗАКОН О ФИНАНСАХ 2026. Новое положение об энергетической ремонтной помощи. Предложение дополнительной статьи: «Ст. XX. - Помощь Национального жилищного агентства распространяется на следующее оборудование на том же уровне финансирования, что и тепловые насосы вода-вода: 1° Тепловые насосы воздух-воздух; 2° Тепловые насосы воздух-вода; 3° Газовые котлы очень высокой энергетической эффективности, когда установка теплового насоса материально невозможна или ухудшила бы энергетические характеристики жилища. Коэффициент выбросов CO2 электричества, принятый для расчёта диагностики энергетической эффективности, пересматривается с учётом доли ядерной энергии во французском энергобалансе.»

Страница 12 из 22

ПОПРАВКА № 13 - КОДЕКС СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩА. Создание статьи L. 312-X (Государственный заём с энергетическим воздействием). Предложение новой статьи: «Ст. L. 312-X. Учреждается Государственный заём с энергетическим воздействием (PEIE), предназначенный для финансирования остатка к оплате работ по глобальному энергетическому ремонту жилищ, после вычета государственной помощи, включая MaPrimeRénov' и сертификаты энергосбережения. Этот заём предоставляется без процентов и без сборов за оформление государством, через орган, назначенный декретом Государственного совета, арендодателям или собственникам-жильцам, чьи ресурсы не позволяют доступ к классическому банковскому кредиту. Условия приемлемости, потолок займа и условия рассмотрения заявок устанавливаются декретом Государственного совета.»

ПОПРАВКА № 14 - КОДЕКС СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩА. Создание статьи L. 312-X-1 (Погашение арендодателями). Предложение новой статьи: «Ст. L. 312-X-1. Для арендодателей погашение займа, упомянутого в статье L. 312-X, осуществляется обязательным удержанием, производимым из арендных доходов отремонтированного имущества. Ставка этого удержания устанавливается декретом и не может превышать пятнадцати процентов от валовой суммы месячной арендной платы. Погашение приостанавливается в случае длительного арендного простоя, должным образом обоснованного, без того чтобы это приостановление могло превышать шесть последовательных месяцев. В случае продажи имущества до полного погашения остаток задолженности удерживается в условиях, предусмотренных статьёй 2374 Гражданского кодекса.»

ПОПРАВКА № 15 - КОДЕКС СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩА. Создание статьи L. 312-X-2 (Механизм защиты для скромных домохозяйств). Предложение новой статьи: «Ст. L. 312-X-2. Для собственников-жильцов, чей годовой чистый налогооблагаемый доход менее восемнадцати тысяч евро, срок погашения Государственного займа с энергетическим воздействием устанавливается в силу закона в двести сорок месяцев. Месячный платёж погашения рассчитывается так, чтобы быть, насколько возможно, компенсированным теоретической энергетической выгодой, вытекающей из ремонтных работ, установленной на основе диагностики энергетической эффективности после работ.

Страница 13 из 22

Потолок ресурсов, упомянутый в первом абзаце, переоценивается каждый год совместным приказом министра, отвечающего за жильё, и министра, отвечающего за бюджет, в зависимости от эволюции индекса потребительских цен без табака.»

ПОПРАВКА № 16 - ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС. Изменение статьи 2374 (Специальные привилегии на недвижимость). Действующий текст: «Привилегированными кредиторами на недвижимость являются: 1° Продавец, на проданную недвижимость, для уплаты цены; [...]» Предложение поправки: Добавить абзац следующего содержания: «Государство располагает привилегией на цену продажи недвижимости для взыскания сумм, остающихся к уплате по Государственному займу с энергетическим воздействием, учреждённому статьёй L. 312-X Кодекса строительства и жилища. При любой возмездной передаче имущества, ставшего предметом работ по энергетическому ремонту, нотариус, ведущий продажу, обязан удержать остаток займа из цены продажи, после уплаты ипотечных требований первого ранга, и перечислить его в Государственное казначейство в срок тридцати дней с момента подписания подлинного акта. Несоблюдение этой обязанности влечёт личную ответственность нотариуса в условиях общего права.»

ПОПРАВКА № 17 - ОБЩИЙ НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС. Создание статьи о финансировании Государственного займа с энергетическим воздействием. Предложение новой статьи: «Ст. XXX. Средства, необходимые для финансирования Государственного займа с энергетическим воздействием, учреждённого статьёй L. 312-X Кодекса строительства и жилища, взимаются: 1° С части поступлений от Взноса в Публичную услугу электроснабжения, устанавливаемой ежегодно законом о финансах; 2° С экономии, достигнутой отменой механизмов налоговой помощи на энергетический ремонт, неэффективность которых будет установлена Счётной палатой. Государство берёт на себя риск неплатежа по погашению, который компенсируется привилегией, предусмотренной статьёй 2374 Гражданского кодекса. Ежегодный доклад об исполнении механизма представляется Парламенту до 1 октября каждого года.»

Страница 14 из 22

СРАВНЕНИЕ С ЕВРОПЕЙСКИМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВАМИ, БОЛЕЕ БЛАГОПРИЯТНЫМИ К АРЕНДОДАТЕЛЯМ. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ОБЗОР. Франция имеет одну из самых ограничительных регуляторных рамок в Европе для арендодателей, с прямыми последствиями для частного арендного предложения. Это исследование сравнивает механизмы наших европейских соседей и выявляет передовые практики для переноса.

I. ЕВРОПЕЙСКИЙ ОБЗОР: КЛЮЧЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ. Страна / Доля частной аренды / Срок выселения / Регулирование арендной платы / Налогообложение арендодателей. Франция 20% 18-24 месяца Да (напряжённые зоны) Очень неблагоприятное. Германия 54% 3-6 месяцев Частичное Благоприятное. Нидерланды 43% 2-4 месяца Да Нейтральное. Бельгия 28% 3-6 месяцев Нет Благоприятное. Испания 23% 6-12 месяцев Нет Нейтральное. Великобритания 36% 2-3 месяца Нет Очень благоприятное. Швейцария 45% 1-3 месяца Частичное Очень благоприятное.

II. ГЕРМАНИЯ: ЭТАЛОННАЯ МОДЕЛЬ. A. Регуляторная рамка, благоприятная к арендодателям. Защита от незаконного заселения: • Ускоренное выселение в максимум 3-6 месяцев • Упрощённая процедура в участковом суде (Amtsgericht) • Обеспечительный арест имущества неисправного нанимателя • Запрет самозахватов с немедленным полицейским вмешательством. Взыскание задолженности: • Автоматическое удержание из зарплаты после 30 дней просрочки • Никакого ограничения на арестуемые суммы (сверх жизненного минимума) • Семейная солидарность: близкие могут быть привлечены к ответственности. B. Привлекательное налогообложение. Режим амортизации: • Амортизация на 50 лет недвижимости (2% в год) • Полный вычет расходов и работ

Страница 15 из 22

III. ВЕЛИКОБРИТАНИЯ: ГИБКОСТЬ И ЛИБЕРАЛИЗМ. A. Эффективные процедуры выселения. Section 21 Notice (выселение без вины): • Выселение без причины после начального периода договора • Уведомление всего за 2 месяца • Принудительное исполнение в максимум 2-3 месяца. Section 8 Notice (выселение по причине): • Немедленное выселение в случае задолженности более 8 недель • Ускоренная процедура в County Courts • Обеспечительный арест движимого имущества. B. Свобода договора. Регулирование арендной платы: • Никакого регулирования арендной платы при пересдаче • Полная свобода установления цены • Свободная индексация в течение срока договора. Срок договоров: • Гибкие договоры от 6 месяцев до 3 лет • Автоматическое продление, если нет уведомления • Assured Shorthold Tenancy: сниженная защита нанимателя. C. Стимулирующее налогообложение. Buy-to-let mortgages: • Специализированные займы для арендных инвестиций

Страница 16 из 22

IV. ШВЕЙЦАРИЯ: ПРАГМАТИЗМ И РАВНОВЕСИЕ. A. Эффективная защита собственников. Право расторжения: • Облегчённое расторжение для собственного использования или крупных ремонтов • Короткие сроки: 3 месяца для квартир, 6 месяцев для домов • Быстрое исполнение судебных решений (1-3 месяца). Борьба с задолженностью: • Немедленный арест банковских счетов • Солидарная ответственность соседей по квартире • Реестр неплательщиков, доступный арендодателям. B. Привлекательный налоговый режим. Арендные доходы: • Налогообложение как обычных доходов, но с фиксированными скидками • Фиксированный вычет 20% на расходы и амортизацию • Освобождение от прироста стоимости после 5 лет владения. C. Административное упрощение. Энергетическая диагностика: • CECB (Кантональный энергетический сертификат) действителен 10 лет • Никакой обязанности работ для сдачи • Простое информирование нанимателя о характеристиках. Процедуры: • Единое окно для деклараций • Полная дематериализация формальностей • Административный ответ в максимум 30 дней.

Страница 17 из 22

V. НИДЕРЛАНДЫ: РЕГУЛИРУЕМОЕ РАВНОВЕСИЕ. A. Динамичный свободный арендный сектор. Сегментация рынка: • Социальное жильё: ограниченная арендная плата (< 763€/мес) • Свободный сектор: никакого регулирования для арендной платы > 763€/мес • Дифференцированная защита в зависимости от сегмента. Процедуры выселения: • Быстрое выселение в случае задолженности (2-4 месяца) • Обязательная медиация, но ограниченная во времени • Эффективное исполнение решений. B. Нейтральное налогообложение. Арендные доходы: • Налогообложение по прогрессивной шкале с реальными вычетами • Амортизация на 25 лет для зданий • Полный вычет расходов и процентов.

VI. БЕЛЬГИЯ: ЭФФЕКТИВНАЯ ДЕЦЕНТРАЛИЗАЦИЯ. A. Региональные компетенции. Фландрия: • Договор на 3 года, продлеваемый молчаливым продлением • Облегчённое расторжение арендодателем • Арендный залог, ограниченный 2 месяцами арендной платы. Валлония: • Процедуры выселения в 3-6 месяцев • Обязательная, но быстрая медиация • Автоматическая индексация арендной платы. B. Привлекательное региональное налогообложение. Арендные доходы: • Отдельное налогообложение от прочих доходов (опция возможна) • Фиксированная скидка 40% во Фландрии

Страница 18 из 22

Исследование экономического воздействия, методология и источники. Чтобы оценить экономическое воздействие предложений, направленных на оживление частных арендных инвестиций, это исследование опирается на официальные данные, осторожные гипотезы и явные методы расчёта. Цель — количественно оценить потенциальные эффекты на арендное предложение, инвестиции, занятость и рост, опираясь на реалистичные сценарии.

1. Использованные базовые данные. a. Число жилищ классов F и G. По данным ADEME, на 1 января 2025 года около 1,6 миллиона жилищ частного арендного фонда классифицированы F или G, из них 660 000 жилищ класса G (считающихся непристойными в смысле закона о климате и устойчивости) и 940 000 жилищ класса F (1 600 000 − 660 000 = 940 000).

Источник: ADEME, Число жилищ арендного фонда, потенциально считающихся непристойными из-за их метки DPE, обновлено 7 апреля 2025 года. Ссылка: https://batizoom.ademe.fr/indicateurs/nombre-de-logements-du-parc-locatif-potentiellement- consideres-comme-indecents-du-fait-de-leur-etiquette-dpe b. Арендный спрос. По данным Union sociale pour l'habitat, 2,8 миллиона домохозяйств ожидают социального жилья в 2025 году. Источник: USH, Ключевые цифры социального жилья, национальное издание 2025. Ссылка: https://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/economie-financement/chiffres-cles-du- logement-social-edition-nationale-2025 c. Начало строительства нового жилья. В июле 2025 года было начато строительство лишь 27 500 жилищ, падение на 14% по сравнению со средним до-ковидным показателем. Источник: Министерство экологического перехода, Строительство жилья, результаты на конец июля 2025. Ссылка: https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/construction-de-logements-resultats-fin- juillet-2025-france-entiere

2. Гипотезы расчёта. a. Возврат на рынок жилищ F и G. Гипотеза: разрешение сдачи жилищ F и G при договорных условиях позволило бы вернуть на рынок 60% жилищ, ныне изъятых, то есть: • 60% × 660 000 жилищ класса G = 396 000 жилищ • 60% × 940 000 жилищ класса F = 564 000 жилищ

Страница 19 из 22

Итого потенциально возвращено на рынок: 960 000 жилищ. Эта гипотеза основана на намерениях арендодателей, зарегистрированных ANIL, и уровнях простоя, наблюдаемых INSEE. Источник ANIL: Барометр арендодателей, 2024. Источник INSEE: Insee Première № 1979, на 1,2 миллиона пустующих жилищ больше во Франции с 1990 года, опубликовано 16 января 2024 года. Ссылка: https://www.insee.fr/fr/statistiques/7727384

3. Воздействие на арендные инвестиции. a. Гипотеза оживления. Предположим, что 20% затронутых арендодателей реинвестируют в работы или новые объекты, со средним чеком 35 000 € на жилище (энергетический ремонт или арендная покупка). • 20% × 960 000 жилищ = 192 000 затронутых жилищ • 192 000 × 35 000 € = 6,72 миллиарда евро инвестиций

4. Эффекты на занятость. По данным Французской строительной федерации, каждый транш в 1 миллион евро инвестиций создаёт 8-10 прямых и косвенных рабочих мест. • 6,72 млрд € ÷ 1 М€ = 6 720 траншей • 6 720 × 9 (среднее) = 60 480 созданных или поддержанных рабочих мест. Источник: FFB, Строительство в цифрах, издание 2025. Ссылка: https://www.ffbatiment.fr/le-batiment-en-chiffres

5. Эффект на ВВП. Средний бюджетный мультипликатор для инвестиций в жильё оценивается в 1,4 Генеральной дирекцией Казначейства. • 6,72 млрд € × 1,4 = 9,41 миллиарда евро созданного ВВП • То есть около +0,35 пункта ВВП (ВВП Франции 2024: 2 700 млрд €). Источник: ГД Казначейства, Бюджетные мультипликаторы во Франции, март 2022. Ссылка: https://www.tresor.economie.gouv.fr/Articles/2022/03/15/les-multiplicateurs-budgetaires-en-france

Страница 20 из 22

6. Перекрёстные сценарии. Следующие три сценария применяют реалистичную ставку активации к 1,6 миллиона потенциально затронутых жилищ F и G, отражая практические ограничения возврата на рынок (решение собственника, сроки ремонта, местная ситуация). Сценарий / Жилищ возвращено на рынок / Оценочные инвестиции / Создано рабочих мест / Созданный ВВП. Консервативный 350 000 2,45 млрд € ~22 000 +0,13 пт. Центральный 500 000 3,50 млрд € ~31 500 +0,18 пт. Оптимистичный 700 000 4,90 млрд € ~44 100 +0,25 пт. Центральный сценарий, принятый как рабочая гипотеза, опирается на ставку активации 31% жилищ F и G, ныне изъятых из арендного рынка, близкую к намерениям, заявленным арендодателями в Барометре ANIL 2024.

Детальная методология экономических расчётов. I. Увеличение арендного предложения. Центральная гипотеза: предлагаемые реформы позволяют вернуть на рынок от 450 000 до 600 000 жилищ к 2030 году, то есть увеличение на 15-20% частного арендного предложения. Метод расчёта: • Частный арендный фонд в 2025 году: 6,2 миллиона жилищ (источник: INSEE, Обследование жилья 2024) • 15-20% этого фонда = 930 000 - 1 240 000 жилищ • Осторожная гипотеза: лишь 50% разблокированных жилищ фактически возвращаются на рынок → 450 000 - 620 000 жилищ. Обоснование: • Перекрёстное сопоставление данных ADEME о жилищах F и G (1,6 миллиона затронуто) • Обследование ANIL 2024: 42% арендодателей заявляют о желании продать или изъять своё имущество, если регуляторные ограничения сохранятся • Источник ADEME: https://batizoom.ademe.fr

II. Воздействие на ВВП. Гипотеза: каждый вложенный в жильё евро создаёт 1,4 € ВВП, согласно среднему бюджетному мультипликатору Государственного казначейства. Метод расчёта: • Инвестиции, порождённые реформами: 6,5-7,2 млрд €/год • Мультипликатор: 1,4

Страница 21 из 22

III. Рабочие места, созданные в строительстве. Гипотеза: каждый транш в 1 миллион евро, вложенный в энергетический ремонт, создаёт 8-10 рабочих мест (прямых и косвенных). Метод расчёта: • Дополнительные инвестиции: 2,8 млрд €/год • Средний коэффициент: 9 рабочих мест / миллион € • Создано рабочих мест: 2 800 × 9 = 25 200 ЭПЗ/год. Источник: • Французская строительная федерация, Строительство в цифрах, издание 2025 https://www.ffbatiment.fr/le-batiment-en-chiffres

IV. Сокращение расходов, связанных с задолженностью и самозахватами. Метод расчёта: • Число случаев самозахвата: 57 000/год (источник: Министерство внутренних дел, 2024) • Средняя стоимость процедуры: 15 000 € • Потенциальная выгода при ускоренном выселении: 57 000 × 15 000 € = 855 М€/год • Сумма невыплаченной арендной платы: 5,4 млрд €/год (источник: CAF, 2024) • Нынешняя ставка взыскания: 67% • Прогнозируемая ставка с реформой: 89% • Выгода: (89% − 67%) × 5,4 млрд € = 1,188 млрд €/год

V. Расходы, которых удалось избежать на ремонтах DPE. Метод расчёта: • Число жилищ F и G, сохранённых на рынке: 380 000 • Средняя стоимость энергетического ремонта (G → D): 32 000 € • Экономия: 380 000 × 32 000 € = 12,16 млрд €

Страница 22 из 22

Источник: • ADEME, Средние расходы на энергетический ремонт по классу DPE, 2025 https://www.ademe.fr

VI. Анализ затрат и выгод для государственных финансов. Оценочные затраты: • Расширение MaPrimeRénov': 450 М€/год • Недополученные налоговые поступления (подоходный налог, социальные взносы, налог на недвижимость): 280 М€/год • Итого: 730 М€/год. Оценочные выгоды: • Сокращение жилищных пособий: 420 М€/год • Сокращение расходов на социальное жильё: 800 М€/год • Экономия на экстренном размещении: 150 М€/год • НДС на работы: 560 М€/год • Подоходный/корпоративный налог строительства: 180 М€/год • Социальные взносы: 320 М€/год • Права на передачу: 290 М€/год • Итого: 2,72 млрд €/год. Чистый баланс: +1,99 млрд €/год. Соотношение выгода/затраты: 3,7.

Заключение. Это исследование показывает, что адресные и прагматические меры могут иметь значительное макроэкономическое воздействие, отвечая при этом на социальную срочность. Делая статус частного арендодателя более привлекательным, разблокируют массовое арендное предложение, стимулируют инвестиции и создают тысячи рабочих мест на территориях.