Возродить частный арендный рынок во Франции

Приложение А — доступная HTML-расшифровка документа 2025 года

Конфиденциальность: личные контактные данные автора, указанные на странице 1 исходного документа, намеренно скрыты в этой публичной расшифровке и в факсимиле, показанных на сайте.

David SALVAN — 1 сентября 2025 г.

Кому:

Дамам и господам депутатам,

Дамам и господам членам правительства,

Господину премьер-министру,

Отель Матиньон

57, rue de Varenne

75700 Париж

Тема: Предложения о срочной реформе статуса частного арендодателя для возрождения инвестиций в арендное жильё. Письмо дамам и господам депутатам и правительству

Приложения:

• Подробные предложения поправок к каждой упомянутой статье закона

• Сравнение с европейским законодательством, более благоприятным для арендодателей

• Исследование экономического воздействия на арендный рынок

Дамам и господам депутатам,
Дамам и господам членам правительства,
Господину премьер-министру,

Жилищный кризис — уже не угроза: это повседневная реальность для миллионов французов. Перед лицом обвала арендного предложения необходимо срочно вернуть доверие частным арендодателям.

Как мелкий арендодатель, живущий на доходы от аренды, я сегодня теряю желание продолжать вложения. Между тем я — один из тех тысяч собственников, которые предоставляют жильё семьям, поддерживают жилой фонд и способствуют равновесию рынка.

Это письмо — призыв к трезвости. В 2025 году арендный рынок отмечен дефицитом предложения, взрывным ростом спроса и стремительным падением доступности. В Париже или Лионе на одно жильё претендуют до 70 кандидатов, как сообщали France Info и Le Parisien.

Строительство нового жилья заметно сокращается: по данным министерства экологического перехода, в июле 2025 года было начато строительство лишь 27 500 единиц жилья, то есть на 14 % меньше среднего докризисного уровня.

Одновременно Union sociale pour l’habitat сообщает, что 2,8 миллиона домохозяйств ждут социального жилья — исторический рекорд.

В 2026 году статус частного арендодателя преподносится как революция. Однако готовящиеся тексты касаются только будущих приобретений, оставляя в стороне миллионы собственников, которые уже вложили средства. Это исключение несправедливо и контрпродуктивно.

Я предлагаю здесь ряд конкретных реформ, чтобы защитить действующих арендодателей, возродить инвестиции в арендное жильё и ответить на жилищный кризис.

Государственным органам необходимо срочно принять прагматичные меры, чтобы восстановить доверие арендодателей и возродить частные инвестиции в арендное жильё, иначе жилищный кризис будет продолжать обостряться.

I. БОРЬБА С НЕЗАКОННЫМ ЗАНЯТИЕМ ЖИЛЬЯ: НЕМЕДЛЕННОЕ ВЫСЕЛЕНИЕ САМОЗАХВАТЧИКОВ

Нынешняя проблема

Несмотря на закон ASAP и недавние законодательные изменения, собственники по-прежнему беспомощны перед незаконным занятием жилья, особенно когда самозахватчики меняют замки и счётчики, чтобы обосноваться надолго.

Предлагаемые законодательные изменения

1. Изменение статьи 226-4 Уголовного кодекса. Добавить абзац: «Нарушением неприкосновенности жилища является также несанкционированная смена замков или договоров на услуги (электроэнергию, газ, воду) в жилье, принадлежащем другому лицу, что составляет неопровержимую презумпцию незаконного занятия».

2. Создание новой статьи L. 613-6-1 Кодекса строительства и жилья. «Любое занятие жилья без права, установленное по факту смены замков или счётчиков без разрешения собственника, является правонарушением в состоянии постоянной очевидности, позволяющим немедленное вмешательство сил правопорядка по простой жалобе собственника, без ограничения срока с момента обнаружения фактов».

3. Изменение статьи 809 Гражданского процессуального кодекса. Создать процедуру абсолютной срочности, позволяющую выселение в течение 48 часов по простой констатации несанкционированной замены оборудования путём обращения к полиции и жандармерии без необходимости обращаться в перегруженные суды.

II. КОНТРОЛЬ НАД СМЕНОЙ ДОГОВОРОВ НА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Создание Документа о разрешении на смену договоров на коммунальные услуги (DACA)

1. Изменение Энергетического кодекса (статьи L. 321-14 и L. 431-7). Сделать обязательным предъявление письменного разрешения арендодателя при любой смене договора на электроэнергию или газ в сдаваемом жилье.

2. Изменение Кодекса здравоохранения (статья L. 2224-12). Распространить эту обязанность на договоры водоснабжения.

3. Дополнение статьи 1728 Гражданского кодекса. Добавить: «Арендатор не может менять договоры на услуги без предварительного письменного разрешения арендодателя под угрозой расторжения договора аренды в силу закона».

4. Финансовые санкции для поставщиков энергии и воды

Создание новой статьи L. 332-1-1 Энергетического кодекса: «Поставщик электроэнергии или газа, принявший смену договора в жилом помещении, не убедившись в наличии письменного разрешения собственника-арендодателя, наказывается штрафом в 10 000 евро. Половина этого штрафа перечисляется пострадавшему собственнику в качестве возмещения ущерба».

Создание новой статьи L. 2224-12-1 Кодекса здравоохранения: «Поставщик воды, принявший смену договора в жилом помещении, не убедившись в наличии письменного разрешения собственника-арендодателя, наказывается штрафом в 10 000 евро. Половина этого штрафа перечисляется пострадавшему собственнику в качестве возмещения ущерба».

Изменение статьи L. 141-1 Кодекса защиты прав потребителей. Добавить к вводящей в заблуждение коммерческой практике: «Принятие смены договора на услуги без проверки разрешения собственника в сдаваемом жилье».

III. УСКОРЕННОЕ ВЗЫСКАНИЕ ДОЛГОВ ПО АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ

Изменение статей L. 613-1 и далее Кодекса гражданских исполнительных процедур

Создать особую процедуру для долгов по арендной плате:

Автоматическое обращение взыскания на заработную плату после 30 дней просрочки

Отмена предварительного официального предупреждения

Прямое исполнение судебным приставом по предъявлении договора аренды и доказательства неплатежа

Автоматическое возмещение расходов на судебного пристава

Изменение статьи L. 613-2 CPCE для включения этих особых положений об арендных долгах.

IV. РЕФОРМА ДИАГНОСТИКИ ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТИ

Выявленные проблемы

Запрет на сдачу «тепловых решёт» при недостаточном предложении жилья

Непомерная стоимость энергетической реконструкции

Отпугивающие сроки рассмотрения заявок на государственную помощь (более года)

Диагностика, которую нужно обновлять каждые 6 лет, что составляет значительные регулярные расходы

Предложения по реформе

1. Изменение статьи L. 173-2 Кодекса строительства и жилья. Заменить запрет формулировкой: «Сдача в аренду жилья, диагностика энергоэффективности которого показывает потребление энергии выше порогов, установленных декретом, разрешается при условии предварительного письменного уведомления арендатора».

2. Изменение декрета № 2006-1114 о технической диагностике

Увеличить срок действия диагностики с 6 до 15 лет, за исключением случаев структурных изменений жилья

Сократить число обязательных диагностик до диагностик безопасности (асбест, свинец, электричество, газ)

3. Принцип свободы договора. Разрешить сдачу жилья классов F и G по специальному договору с указанием энергоэффективности в соответствии с принципом свободы договора, закреплённым в статье 1103 Гражданского кодекса.

Свободный рынок как естественный регулятор

В рыночной экономике:

Если жильё слишком энергозатратно, на него не найдётся арендатора

У собственника появится экономический стимул провести реконструкцию, чтобы оставаться конкурентоспособным

Арендатор, свободный в выборе, сможет отказаться или договориться в зависимости от своих приоритетов (арендная плата, местоположение, комфорт)

Запрет на сдачу в аренду означает обход естественных механизмов рынка там, где для регулирования достаточно информации и свободы выбора.

Возлагать ответственность, а не запрещать

Запрет порождает негативные последствия:

Сокращение арендного предложения, особенно в сельской местности или в зонах с высоким спросом

Исключение небогатых семей, которые могли бы предпочесть энергозатратное, но доступное жильё

Окостенение рынка с пустующим жильём и наказанными собственниками

Напротив, ответственность через договор позволяет:

Местную и индивидуальную адаптацию

Добровольное вовлечение собственников в реконструкцию

Усиленное информирование арендаторов

Энергетический переход — приоритет, но он не должен осуществляться в ущерб основополагающим принципам гражданского права и экономической свободы. Разрешая сдавать в аренду жильё классов F и G на ясных договорных условиях, государство уважает:

Принцип свободы договора (статья 1103 Гражданского кодекса)

Функционирование рынка аренды

Личную ответственность граждан

Преобразования достигаются не запретами, а разумным регулированием.

V. РЕФОРМА ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКИ

Проблемы тепловых насосов и энергетической реновации

1. Непоследовательность государственной помощи. Тепловые насосы «воздух-воздух» — экономичное и эффективное решение — получают лишь несколько сотен евро в виде сертификатов энергосбережения (CEE) под тем предлогом, что они могут производить холод, хотя они являются эффективным средством отопления.

2. Противоречие французскому энергобалансу. Франция располагает безуглеродной атомной энергией, благодаря которой электрические радиаторы лучистого типа полностью совместимы с климатическими целями и не требуют дорогостоящих вложений в тепловые насосы.

Предложения по реформе

1. Равное отношение в программе MaPrimeRénov'

Распространить помощь MaPrimeRénov' на отдельные работы на тепловые насосы «воздух-воздух» И «воздух-вода» на том же уровне, что и на другое отопительное оборудование

Сохранить равноценное финансирование газовых котлов THPE, когда установка теплового насоса физически невозможна (технические ограничения, снижение эффективности, конфигурация здания) или потребовала бы несоразмерных работ

2. Пересмотр коэффициента выбросов электроэнергии в DPE. Учитывать реальность безуглеродного французского электробаланса при расчёте коэффициента выбросов электроэнергии в DPE (диагностике энергоэффективности), снизив нынешний коэффициент, чтобы отразить преобладающую долю атомной энергии в нашем производстве электроэнергии.

3. Обязанность, дифференцированная по назначению. Требовать установки тепловых насосов в домах ТОЛЬКО при покупке для сдачи в аренду, чтобы покупатель мог заранее заложить эти расходы в первоначальное финансирование.

VI. АДАПТАЦИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРАВА К ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ РЕНОВАЦИИ

Текущие проблемы

Масштабные программы реновации наталкиваются на местные градостроительные правила, которые запрещают:

Наружную теплоизоляцию (ITE)

Технику «sarking» (утепление кровли поверх стропил)

Установку наружных блоков тепловых насосов на фасаде

Необходимые законодательные изменения

1. Изменение статьи L. 152-6 Градостроительного кодекса. Добавить: «В проведении работ по повышению энергоэффективности существующих зданий не может быть отказано на основании несоответствия правилам внешнего облика PLU, если они соответствуют техническим требованиям, установленным декретом».

2. Введение новой статьи L. 111-6-3 Градостроительного кодекса. «Работы по наружной теплоизоляции, техника sarking и установка эффективного отопительного оборудования пользуются правом на автоматическое отступление от местных градостроительных правил при условии соблюдения минимальных архитектурных требований, установленных министерским приказом».

3. Изменение статьи R. 111-23 Градостроительного кодекса. Предусмотреть систематические исключения для оборудования энергетической реновации.

VII. СТАТУС ЧАСТНОГО АРЕНДОДАТЕЛЯ: ОБРАТНАЯ СИЛА

Проблема

Нынешние проекты статуса арендодателя распространялись бы только на будущие приобретения, несправедливо исключая нынешних собственников, которые уже вложили средства в арендное жильё.

Предложение

Введение статьи 199 septvicies Общего налогового кодекса. Распространить выгодный налоговый статус на всех арендодателей, владеющих имуществом на 1 января 2026 года, независимо от даты приобретения, с режимом ускоренной амортизации на 20 лет.

VIII. УПРОЩЕНИЕ ПОМОЩИ НА РЕНОВАЦИЮ

Реформы механизма ANAH

1. Изменение декрета № 2019-1096

Сокращение сроков рассмотрения заявок максимум до 3 месяцев

Полный перевод процедур в электронную форму

Создание «единого окна»

2. Повышение потолков и доли покрытия. Увеличить помощь так, чтобы она реально покрывала не менее 60 % расходов на энергетическую реновацию.

Финансирование остатка расходов

Подробнее о финансировании остатка расходов: за «Государственный заём социального и энергетического значения»

Констатация: тупик остатка расходов. Сегодня домохозяйства, получающие максимальный уровень государственной помощи (MaPrimeRénov’, CEE), сталкиваются с непосильным остатком расходов. Традиционные банки почти систематически отказывают в кредитах на эти остаточные суммы (профиль считается «рискованным», долговая нагрузка, возраст или низкие доходы). Результат: работы не проводятся, а жилой фонд ветшает.

Решение: государственный беспроцентный заём (PTZ-E) без банковского посредника. Государство должно заменить частные банки и напрямую финансировать остаток расходов через беспроцентный заём, управляемый государственной организацией (например, Banque des Territoires или Anah).

1. Для собственников-арендодателей: погашение из арендного дохода

Механизм: заём погашается путём удержания фиксированного процента с получаемой арендной платы (например, от 10 до 15 %).

Гарантия при перепродаже: если имущество продаётся до полного погашения, оставшийся долг автоматически удерживается нотариусом из выручки от продажи. Это обеспечивает требование государства и вместе с тем освобождает собственника от давления немедленного погашения, если у него нет свободных средств.

2. Для малообеспеченных собственников, проживающих в своём жилье: 20-летний щит

Целевая группа: собственники с чистым доходом после уплаты налогов менее 1 500 € в месяц.

Условия: для этих домохозяйств срок погашения остатка расходов увеличивается до 20 лет. Цель — распределить финансовую нагрузку так, чтобы она компенсировалась экономией энергии на счетах за отопление, гарантируя тем самым сохранение средств, остающихся на жизнь.

3. Преимущества для государственных финансов

Неинфляционность: это не безвозвратная субсидия, а возвратный аванс.

Эффективность: немедленный запуск работ по реновации, поддержка строительной отрасли и сокращение энергетической бедности.

Надёжность: привилегия государства при нотариальной продаже гарантирует уровень возврата, близкий к 100 %.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Эти реформы, если бы они были приняты, позволили бы массово возродить частные инвестиции в арендное жильё и преодолеть жилищный кризис. Чрезвычайная ситуация оправдывает принятие прагматичных мер, отдающих приоритет увеличению предложения аренды, а не сохранению контрпродуктивных регуляторных ограничений.

Эти реформы — не привилегии, а меры справедливости и эффективности. Частный арендодатель — ключевой участник жилищной сферы Франции. Пора признать его роль, защитить его и вернуть ему доверие

Как и многие мои соотечественники, я рассчитываю на вашу решимость продвинуть эти предложения и вернуть доверие собственникам-арендодателям, ключевым участникам жилищной политики.

Примите, господин премьер-министр, дамы и господа члены правительства, дамы и господа депутаты, уверения в моём глубоком уважении.

Цитируемые источники

70 кандидатов на одно жильё: эта цифра упоминается в ряде репортажей и аналитических материалов о напряжённости на рынке аренды, в частности на SeLoger. Рынок аренды Парижа в 2025 году:
👉 Рынок аренды Парижа в 2025 году, SeLoger

Сокращение строительства нового жилья: официальные данные публикует Министерство экологического перехода. Статья Le Télégramme хорошо обобщает цифры за июль 2025 года:
👉 Новое жильё: число разрешений на строительство стабильно, Le Télégramme

2,8 миллиона домохозяйств в очереди на социальное жильё: эта цифра основана на оценках Union sociale pour l’habitat (USH), приведённых журналом Capital:
👉 Социальное жильё: 2,8 миллиона заявок в первом квартале 2025 года, Capital

Доклад о жилищном неблагополучии: Фонд аббата Пьера ежегодно публикует подробный доклад. Вот ссылка на 30-й доклад 2025 года:
👉 30-й доклад о жилищном неблагополучии во Франции, Fondation pour le logement

Жилищный кризис и доступ к собственности: Le Parisien опубликовал анализ трудностей покупки жилья и напряжённости на рынке:
👉 Жилищный кризис: купить жильё во Франции всё труднее, Le Parisien

ПОДРОБНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПОПРАВОК

ПОПРАВКА № 1 — УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС

Статья 226-4 Уголовного кодекса

Действующий текст: «Проникновение или пребывание в чужом жилище с помощью уловок, угроз, насильственных действий или принуждения наказывается лишением свободы на один год и штрафом в 15 000 евро».

Предлагаемая поправка: добавить абзац: «Нарушением неприкосновенности жилища также является несанкционированная замена замков или договоров на услуги (электричество, газ, вода) в жилье, принадлежащем другому лицу, что составляет неопровержимую презумпцию незаконного занятия. Это правонарушение наказывается лишением свободы на два года и штрафом в 30 000 евро».

ПОПРАВКА № 2 — КОДЕКС СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩА

Введение статьи L. 613-6-1 CCH

Предлагаемая новая статья: «Ст. L. 613-6-1. Любое бездокументное занятие жилья, установленное по факту замены замков или счётчиков без письменного разрешения собственника, является правонарушением в состоянии постоянной очевидности (flagrance), что позволяет силам правопорядка вмешаться немедленно по простой жалобе собственника, без ограничения срока с момента обнаружения фактов.

Префект предписывает выселение в течение двадцати четырёх часов с момента подачи жалобы при предъявлении: 1° Правоустанавливающего документа или договора управления; 2° Акта о несанкционированной замене, составленного сотрудником судебной полиции или судебным исполнителем; 3° Подтверждения отсутствия письменного разрешения собственника.

При наличии несовершеннолетних, беременных женщин или уязвимых лиц представитель государства незамедлительно уведомляет департаментские службы, ответственные за экстренное размещение, об обязанности предложить решение по переселению в срок не более сорока восьми часов с момента решения префекта. Этот срок не приостанавливает выселение: оно исполняется по его истечении, независимо от того, было ли фактически найдено решение по размещению. Если в этот срок не предложено никакого решения, государство за счёт собственных средств оплачивает проживание соответствующих лиц в гостинице на срок не более пятнадцати дней, в течение которого социальные службы обязаны найти долгосрочное решение.

Отказ или бездействие префекта в предоставлении содействия силами правопорядка на условиях и в сроки, предусмотренные настоящей статьёй, влечёт безвиновную ответственность государства. Пострадавший собственник получает возмещение в общеправовом порядке на совокупном основании статей L. 153-1 Кодекса административного правосудия и L. 911-9 того же кодекса по минимальной шкале, установленной декретом и включающей:

— Сумму неполученной арендной платы и коммунальных платежей за период незаконного занятия;

— Расходы на восстановление жилья по представленным сметам;

— Фиксированную компенсацию морального вреда в размере не менее пяти тысяч евро.

Настоящая статья применяется без ущерба для уголовных санкций, предусмотренных статьёй 226-4 Уголовного кодекса

ПОПРАВКА № 3 — ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС

Изменение статьи 809 CPC

Действующий текст: «Председатель всегда может, даже при наличии серьёзного спора, предписать в порядке срочного производства необходимые обеспечительные или восстановительные меры либо для предотвращения неминуемого ущерба, либо для прекращения явно незаконного нарушения».

Предлагаемая поправка: добавить абзац: «В случае незаконного занятия жилья, установленного по факту несанкционированной замены замков или договоров на услуги, председатель выносит решение в течение 24 часов по заявлению собственника и предписывает немедленное выселение без иных формальностей, в том числе при наличии несовершеннолетних. Решение подлежит немедленному предварительному исполнению».

ПОПРАВКА № 4 — ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ КОДЕКС

Введение статьи L. 332-1-1

Предлагаемая новая статья: «Ст. L. 332-1-1. — Любой поставщик электроэнергии или газа обязан до любой смены договора в жилье требовать предъявления Документа о разрешении смены договоров (DACA), подписанного собственником-арендодателем.

Этот документ, форма которого утверждается министерским приказом, должен содержать: 1° Данные и подпись собственника-арендодателя; 2° Адрес соответствующего жилья; 3° Данные уполномоченного арендатора; 4° Срок действия разрешения; 5° Проверочный код, переданный в электронном виде.

Принятие поставщиком смены договора без этого документа наказывается штрафом в 10 000 евро. Половина этого штрафа перечисляется пострадавшему собственнику в качестве возмещения ущерба».

ПОПРАВКА № 5 — КОДЕКС ОБЩЕСТВЕННОГО ЗДРАВООХРАНЕНИЯ

Введение статьи L. 2224-12-1

Предлагаемая новая статья: «Ст. L. 2224-12-1. — Положения статьи L. 332-1-1 Энергетического кодекса о Документе о разрешении смены договоров применяются к поставщикам воды.

Принятие поставщиком воды смены договора без предъявления DACA наказывается штрафом в 10 000 евро. Половина этого штрафа перечисляется пострадавшему собственнику в качестве возмещения ущерба».

ПОПРАВКА № 6 — ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС

Изменение статьи 1728

Действующий текст: «Наниматель несёт две основные обязанности: 1° Пользоваться нанятой вещью как добрый хозяин и в соответствии с назначением, определённым договором, а при отсутствии соглашения — предполагаемым по обстоятельствам; 2° Вносить плату в согласованные сроки».

Предлагаемая поправка: добавить пункт 3°: «3° Не производить никакой смены договоров на услуги (электричество, газ, вода, телекоммуникации) без предварительного письменного разрешения наймодателя. Нарушение этой обязанности влечёт расторжение договора в силу закона после официального требования, оставшегося без последствий в течение восьми дней».

ПОПРАВКА № 7 — КОДЕКС ГРАЖДАНСКИХ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫХ ПРОЦЕДУР

Изменение статьи L. 613-2

Действующий текст: «Обращение взыскания на заработную плату может производиться только в том случае, если её ежемесячная сумма превышает порог, установленный декретом Государственного совета».

Предлагаемая поправка: добавить абзац: «В порядке исключения из первого абзаца требования по арендной плате и коммунальным платежам, не оплаченным более тридцати дней, могут быть обращены на заработную плату без минимального порога и без предварительного официального требования при предъявлении судебным исполнителем договора аренды и доказательства неуплаты. Вознаграждение судебного исполнителя удерживается автоматически при взыскании».

ПОПРАВКА № 8 — КОДЕКС СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩА

Изменение статьи L. 173-2

Действующий текст: «Декрет Государственного совета определяет [...] порядок, в соответствии с которым сдача в аренду жилья, энергопотребление которого [...] превышает пороговые значения [...], запрещается».

Предлагаемая поправка: заменить на: «Декрет Государственного совета определяет порядок, в соответствии с которым сдача в аренду жилья, энергопотребление которого превышает пороговые значения, установленные этим декретом, допускается при условии предварительного письменного информирования арендатора и снижения местной эталонной арендной платы не менее чем на пятнадцать процентов».

ПОПРАВКА № 9 — ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС

Введение статьи L. 152-6-1

Предлагаемая новая статья: «Ст. L. 152-6-1. — В проведении работ по повышению энергоэффективности существующих зданий не может быть отказано на основании несоответствия правилам внешнего облика местного плана градостроительства, если они соответствуют техническим требованиям, установленным декретом Государственного совета.

Этим автоматическим исключением пользуются: 1° Наружная теплоизоляция; 2° Техника sarking и утепление кровли; 3° Установка оборудования для производства возобновляемой энергии; 4° Установка наружных блоков тепловых насосов».

ПОПРАВКА № 10 — ОБЩИЙ НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС

Введение статьи 199 septvicies

Предлагаемая новая статья: «Ст. 199 septvicies. — Налогоплательщики — собственники жилья, сдаваемого в аренду по состоянию на 1 января 2026 года, пользуются режимом ускоренной амортизации на двадцать лет, применяемым к стоимости приобретения имущества, независимо от даты приобретения.

Годовая норма амортизации составляет: 1° 8 % в первые три года; 2° 4 % в последующие семнадцать лет.

Этот режим предоставляется при условии соблюдения потолка арендной платы и доходов арендаторов, установленного декретом».

ПОПРАВКА № 11 — ДЕКРЕТ № 2006-1114

Изменение статьи 3 (срок действия диагностик)

Действующий текст: «Срок действия технических диагностик [...] устанавливается в шесть лет».

Предлагаемая поправка: «Срок действия технических диагностик, за исключением диагностик на асбест, свинец, электричество и газ, сохраняющих свой особый срок, устанавливается в пятнадцать лет».

ПОПРАВКА № 12 — ЗАКОН О БЮДЖЕТЕ НА 2026 ГОД

Новое положение о помощи на энергетическую реновацию

Предлагаемая дополнительная статья: «Ст. XX. — Помощь Национального агентства по жилью распространяется на следующее оборудование на том же уровне финансирования, что и тепловые насосы «вода-вода»:

1° Тепловые насосы «воздух-воздух»; 2° Тепловые насосы «воздух-вода»; 3° Газовые котлы очень высокой энергоэффективности, если установка теплового насоса физически невозможна или ухудшила бы энергоэффективность жилья.

Коэффициент выбросов CO2 электроэнергии, используемый для расчёта диагностики энергоэффективности, пересматривается с учётом доли атомной энергии во французском электробалансе».

ПОПРАВКА № 13 — КОДЕКС СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩА

Введение статьи L. 312-X (Государственный заём энергетического значения)

Предлагаемая новая статья: «Ст. L. 312-X. Учреждается Государственный заём энергетического значения (PEIE) для финансирования остатка расходов на комплексную энергетическую реновацию жилья после вычета государственной помощи, включая MaPrimeRénov' и сертификаты энергосбережения.

Этот заём предоставляется государством без процентов и без комиссии за оформление через организацию, назначенную декретом Государственного совета, собственникам-арендодателям или собственникам, проживающим в своём жилье, чьи средства не позволяют им получить обычный банковский кредит.

Условия доступа, потолок займа и порядок рассмотрения заявок устанавливаются декретом Государственного совета».

ПОПРАВКА № 14 — КОДЕКС СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩА

Введение статьи L. 312-X-1 (Погашение собственниками-арендодателями)

Предлагаемая новая статья: «Ст. L. 312-X-1. Для собственников-арендодателей заём, указанный в статье L. 312-X, погашается путём обязательного удержания из арендного дохода от отремонтированного имущества.

Ставка этого удержания устанавливается декретом и не может превышать пятнадцати процентов валовой месячной арендной платы. Погашение приостанавливается в случае должным образом подтверждённого длительного простоя жилья, однако приостановка не может превышать шести месяцев подряд.

В случае продажи имущества до полного погашения оставшийся долг удерживается в порядке, предусмотренном статьёй 2374 Гражданского кодекса».

ПОПРАВКА № 15 — КОДЕКС СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩА

Введение статьи L. 312-X-2 (Механизм защиты малообеспеченных домохозяйств)

Предлагаемая новая статья: «Ст. L. 312-X-2. Для собственников, проживающих в своём жилье, чей годовой чистый налогооблагаемый доход составляет менее восемнадцати тысяч евро, срок погашения Государственного займа энергетического значения в силу закона устанавливается в двести сорок месяцев.

Ежемесячный платёж рассчитывается так, чтобы по возможности компенсироваться теоретической экономией энергии от работ по реновации, определённой на основе диагностики энергоэффективности после работ.

Потолок доходов, указанный в первом абзаце, ежегодно индексируется совместным приказом министра, ответственного за жильё, и министра, ответственного за бюджет, в соответствии с динамикой индекса потребительских цен без учёта табака».

ПОПРАВКА № 16 — ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС

Изменение статьи 2374 (Специальные привилегии на недвижимость)

Действующий текст: «Привилегированными кредиторами в отношении недвижимости являются: 1° Продавец — в отношении проданной недвижимости, для уплаты цены; [...]»

Предлагаемая поправка: добавить абзац следующего содержания: «Государство имеет привилегию на цену продажи недвижимости для взыскания сумм, остающихся к уплате по Государственному займу энергетического значения, учреждённому статьёй L. 312-X Кодекса строительства и жилища.

При любом возмездном отчуждении имущества, в котором были проведены работы по энергетической реновации, нотариус, оформляющий продажу, обязан удержать остаток займа из цены продажи после погашения ипотечных требований первой очереди и перечислить его в Государственное казначейство в течение тридцати дней с момента подписания нотариального акта.

Неисполнение этой обязанности влечёт личную ответственность нотариуса в общеправовом порядке».

ПОПРАВКА № 17 — ОБЩИЙ НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС

Введение статьи о финансировании Государственного займа энергетического значения

Предлагаемая новая статья: «Ст. XXX. Средства, необходимые для финансирования Государственного займа энергетического значения, учреждённого статьёй L. 312-X Кодекса строительства и жилища, изымаются:

1° Из части поступлений от Взноса на общественную услугу электроснабжения, ежегодно устанавливаемой законом о бюджете;

2° Из экономии, полученной за счёт отмены налоговых льгот на энергетическую реновацию, неэффективность которых будет установлена Счётной палатой (Cour des comptes).

Государство несёт риск невозврата, который компенсируется привилегией, предусмотренной статьёй 2374 Гражданского кодекса. Ежегодный доклад о реализации механизма представляется Парламенту до 1 октября каждого года».

СРАВНЕНИЕ С ЕВРОПЕЙСКИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ, БОЛЕЕ БЛАГОПРИЯТНЫМ ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ОБЗОР

Франция имеет одну из самых жёстких в Европе нормативных систем для собственников-арендодателей, что напрямую сказывается на предложении частного арендного жилья. В этом исследовании сравниваются механизмы наших европейских соседей и выделяются передовые практики, которые стоит перенять.

I. ЕВРОПЕЙСКАЯ ПАНОРАМА: КЛЮЧЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

II. ГЕРМАНИЯ: ЭТАЛОННАЯ МОДЕЛЬ

A. Нормативная база, благоприятная для арендодателей

Защита от незаконного занятия:

Ускоренное выселение максимум за 3–6 месяцев

Упрощённая процедура в участковом суде (Amtsgericht)

Обеспечительный арест имущества неплатёжеспособного арендатора

Запрет самозахвата с немедленным вмешательством полиции

Взыскание задолженности:

Автоматическое обращение взыскания на заработную плату после 30 дней просрочки

Нет ограничений на суммы, подлежащие взысканию (сверх прожиточного минимума)

Семейная солидарность: близкие могут быть привлечены к ответственности

B. Привлекательное налогообложение

Режим амортизации:

Амортизация недвижимости в течение 50 лет (2 % в год)

Полный вычет расходов и работ

Специальный вычет 10 % из арендного дохода

Особые налоговые преимущества:

Освобождение прироста капитала от налога после 10 лет владения (против 22 лет во Франции)

Вычет процентов по кредиту без потолка

Возмещаемый НДС на работы по реновации

C. Экономические результаты

Доля пустующего жилья: 2,8 % (против 8,1 % во Франции)

Средний срок сдачи в аренду: 28 дней (против 65 дней во Франции)

Валовая доходность аренды: 4,2 % (против 3,1 % во Франции)

Доля частной аренды: 54 % всего фонда

III. ВЕЛИКОБРИТАНИЯ: ГИБКОСТЬ И ЛИБЕРАЛИЗМ

A. Эффективные процедуры выселения

Section 21 Notice (no-fault eviction — выселение без указания причины):

Выселение без мотива по истечении первоначального срока договора

Уведомление всего за 2 месяца

Принудительное исполнение максимум за 2–3 месяца

Section 8 Notice (for cause eviction — выселение по основаниям):

Немедленное выселение при задолженности более 8 недель

Ускоренная процедура в судах графств (County Courts)

Обеспечительный арест движимого имущества

B. Свобода договора

Регулирование арендной платы:

Никакого регулирования арендной платы при повторной сдаче

Полная свобода установления цены

Свободная индексация в течение срока договора

Срок договоров аренды:

Гибкие договоры от 6 месяцев до 3 лет

Автоматическое продление, если нет уведомления

Assured Shorthold Tenancy: ограниченная защита арендатора

C. Стимулирующее налогообложение

Buy-to-let mortgages (ипотека под сдачу в аренду):

Специализированные кредиты для инвестиций в арендное жильё

Льготные ставки для владельцев нескольких объектов

LTV (отношение кредита к стоимости) до 85 % для опытных инвесторов

Налоговые преимущества:

Полный вычет расходов и процентов

Ускоренная амортизация оборудования

Частичное освобождение от налога на прирост стоимости недвижимости

IV. ШВЕЙЦАРИЯ: ПРАГМАТИЗМ И РАВНОВЕСИЕ

A. Эффективная защита собственников

Право на расторжение:

Упрощённое расторжение для собственного пользования или капитального ремонта

Короткие сроки: 3 месяца для квартир, 6 месяцев для домов

Быстрое исполнение судебных решений (1–3 месяца)

Борьба с неплатежами:

Немедленный арест банковских счетов

Солидарная ответственность соарендаторов

Реестр недобросовестных плательщиков, доступный арендодателям

B. Привлекательный налоговый режим

Арендный доход:

Облагается как обычный доход, но с фиксированными вычетами

Фиксированный вычет 20 % на расходы и амортизацию

Освобождение прироста капитала от налога после 5 лет владения

C. Административное упрощение

Энергетическая диагностика:

CECB (кантональный энергетический сертификат) действует 10 лет

Никаких обязательных работ для сдачи в аренду

Простое информирование арендатора об энергоэффективности

Процедуры:

Единое окно для деклараций

Полный перевод процедур в электронную форму

Административный ответ максимум за 30 дней

V. НИДЕРЛАНДЫ: РЕГУЛИРУЕМОЕ РАВНОВЕСИЕ

A. Динамичный свободный сектор аренды

Сегментация рынка:

Социальное жильё: арендная плата ограничена (< 763 €/мес.)

Свободный сектор: никакого регулирования при арендной плате > 763 €/мес.

Защита, дифференцированная по сегментам

Процедуры выселения:

Быстрое выселение при неплатежах (2–4 месяца)

Обязательная, но ограниченная по времени медиация

Реальное исполнение решений

B. Нейтральное налогообложение

Арендный доход:

Налогообложение по прогрессивной шкале с вычетом фактических расходов

Амортизация зданий в течение 25 лет

Полный вычет расходов и процентов

VI. БЕЛЬГИЯ: ЭФФЕКТИВНАЯ ДЕЦЕНТРАЛИЗАЦИЯ

A. Региональные полномочия

Фландрия:

Договор аренды на 3 года с молчаливым продлением

Упрощённое расторжение по инициативе арендодателя

Залог ограничен 2 месяцами арендной платы

Валлония:

Процедуры выселения за 3–6 месяцев

Обязательная, но быстрая медиация

Автоматическая индексация арендной платы

B. Привлекательное региональное налогообложение

Арендный доход:

Раздельное налогообложение с прочими доходами (по выбору)

Фиксированный вычет 40 % во Фландрии

Исследование экономического эффекта, методология и источники

Чтобы оценить экономический эффект предложений, направленных на возрождение частных инвестиций в арендное жильё, это исследование опирается на официальные данные, осторожные допущения и прозрачные методы расчёта. Цель — количественно оценить возможное влияние на предложение аренды, инвестиции, занятость и рост на основе реалистичных сценариев.

1. Использованные исходные данные

a. Количество жилья классов F и G

По данным ADEME, на 1 января 2025 года около 1,6 миллиона единиц жилья частного арендного фонда относятся к классам F или G, из них 660 000 — к классу G (считаются непригодными в смысле закона «Климат и устойчивость») и 940 000 — к классу F (1 600 000 − 660 000 = 940 000).

Источник: ADEME, Количество жилья арендного фонда, потенциально считающегося непригодным из-за класса DPE, обновлено 7 апреля 2025 года.
Ссылка: https://batizoom.ademe.fr/indicateurs/nombre-de-logements-du-parc-locatif-potentiellement-consideres-comme-indecents-du-fait-de-leur-etiquette-dpe

b. Спрос на аренду

По данным Union sociale pour l’habitat, в 2025 году 2,8 миллиона домохозяйств ожидают социального жилья.
Источник: USH, Ключевые показатели социального жилья, национальное издание 2025 года.
Ссылка: https://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/economie-financement/chiffres-cles-du-logement-social-edition-nationale-2025

c. Начало строительства нового жилья

В июле 2025 года было начато строительство всего 27 500 единиц жилья, что на 14 % меньше среднего уровня до Covid.
Источник: Министерство экологического перехода, Строительство жилья, итоги на конец июля 2025 года.
Ссылка: https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/construction-de-logements-resultats-fin-juillet-2025-france-entiere

2. Расчётные допущения

a. Возвращение жилья классов F и G на рынок

Допущение: разрешение сдавать жильё классов F и G на договорных условиях позволило бы вернуть на рынок 60 % жилья, снятого с него в настоящее время, то есть:

60 % × 660 000 единиц жилья класса G = 396 000 единиц

60 % × 940 000 единиц жилья класса F = 564 000 единиц

➡️Потенциально возвращено на рынок всего: 960 000 единиц жилья

Это допущение основано на намерениях арендодателей, зафиксированных ANIL, и на уровне пустующего жилья по данным INSEE.
Источник ANIL: Барометр собственников-арендодателей, 2024
Источник INSEE: Insee Première № 1979, «С 1990 года во Франции стало на 1,2 миллиона пустующих жилищ больше», опубликовано 16 января 2024 года.
Ссылка: https://www.insee.fr/fr/statistiques/7727384

3. Влияние на инвестиции в аренду

a. Допущение о восстановлении

Предположим, что 20 % затронутых арендодателей реинвестируют в работы или новые объекты, со средним чеком 35 000 € на единицу жилья (энергетическая реновация или покупка для сдачи).

20 % × 960 000 единиц жилья = 192 000 затронутых единиц

192 000 × 35 000 € = 6,72 миллиарда евро инвестиций

4. Влияние на занятость

По данным Fédération Française du Bâtiment, каждый вложенный 1 миллион евро создаёт от 8 до 10 прямых и косвенных рабочих мест.

6,72 млрд € ÷ 1 млн € = 6 720 траншей

6 720 × 9 (в среднем) = 60 480 созданных или сохранённых рабочих мест

Источник: FFB, Строительство в цифрах, издание 2025 года
Ссылка: https://www.ffbatiment.fr/le-batiment-en-chiffres

5. Влияние на ВВП

Средний бюджетный мультипликатор для инвестиций в жильё оценивается Главным управлением казначейства в 1,4.

6,72 млрд € × 1,4 = 9,41 миллиарда евро созданного ВВП

То есть около +0,35 пункта ВВП (ВВП Франции в 2024 году: 2 700 млрд €)

Источник: DG Trésor, Бюджетные мультипликаторы во Франции, март 2022 года
Ссылка: https://www.tresor.economie.gouv.fr/Articles/2022/03/15/les-multiplicateurs-budgetaires-en-france

6. Перекрёстные сценарии

Три следующих сценария применяют реалистичный коэффициент активации к 1,6 миллиона единиц жилья классов F и G, которые потенциально затронуты, с учётом практических ограничений возвращения на рынок (решение собственника, сроки реновации, местная ситуация).

Центральный сценарий, принятый в качестве рабочей гипотезы, основан на коэффициенте активации 31 % жилья классов F и G, снятого сейчас с рынка аренды, что близко к намерениям, заявленным арендодателями в Барометре ANIL 2024 года.

Подробная методология экономических расчётов

I. Увеличение предложения аренды

Центральная гипотеза: предлагаемые реформы позволят вернуть на рынок от 450 000 до 600 000 единиц жилья к 2030 году, то есть увеличить предложение частной аренды на 15–20 %.

Метод расчёта:

Частный арендный фонд в 2025 году: 6,2 миллиона единиц жилья (источник: INSEE, Обследование жилья 2024 года)

15–20 % этого фонда = от 930 000 до 1 240 000 единиц жилья

Осторожное допущение: лишь 50 % разблокированного жилья фактически возвращается на рынок → от 450 000 до 620 000 единиц

Обоснование:

Сопоставление с данными ADEME о жилье классов F и G (затронуто 1,6 миллиона)

Опрос ANIL 2024 года: 42 % арендодателей заявляют, что хотят продать или снять с рынка своё жильё, если регуляторные ограничения сохранятся

Источник ADEME: https://batizoom.ademe.fr

II. Влияние на ВВП

Допущение: каждый евро, вложенный в жильё, создаёт 1,4 € ВВП, согласно среднему бюджетному мультипликатору Казначейства.

Метод расчёта:

Инвестиции, порождённые реформами: 6,5–7,2 млрд €/год

Мультипликатор: 1,4

Годовое влияние на ВВП: +0,30 пункта (база: ВВП Франции 2024 года — 2 700 млрд €)

Источники:

DG Trésor, Бюджетные мультипликаторы во Франции, март 2022 года
https://www.tresor.economie.gouv.fr/Articles/2022/03/15/les-multiplicateurs-budgetaires-en-france

III. Рабочие места, созданные в строительстве

Допущение: каждый 1 миллион евро, вложенный в энергетическую реновацию, создаёт от 8 до 10 рабочих мест (прямых и косвенных).

Метод расчёта:

Дополнительные инвестиции: 2,8 млрд €/год

Средний коэффициент: 9 рабочих мест на миллион €

Созданные рабочие места: 2 800 × 9 = 25 200 ЭПЗ/год (в эквиваленте полной занятости)

Источник:

Fédération Française du Bâtiment, Строительство в цифрах, издание 2025 года
https://www.ffbatiment.fr/le-batiment-en-chiffres

IV. Сокращение издержек, связанных с неплатежами и самозахватами

Метод расчёта:

Число случаев самозахвата: 57 000 в год (источник: Министерство внутренних дел, 2024)

Средняя стоимость одной процедуры: 15 000 €

Потенциальная выгода при ускоренном выселении: 57 000 × 15 000 € = 855 млн €/год

Сумма неуплаченной арендной платы: 5,4 млрд €/год (источник: CAF, 2024)

Нынешний уровень взыскания: 67 %

Прогнозируемый уровень после реформы: 89 %

Выгода: (89 % − 67 %) × 5,4 млрд € = 1,188 млрд €/год

V. Предотвращённые расходы на реновацию по DPE

Метод расчёта:

Количество жилья классов F и G, сохранённого на рынке: 380 000

Средняя стоимость энергетической реновации (G → D): 32 000 €

Экономия: 380 000 × 32 000 € = 12,16 млрд €

Источник:

ADEME, Средняя стоимость энергетической реновации по классам DPE, 2025
https://www.ademe.fr

VI. Анализ затрат и выгод для государственных финансов

Оценка затрат:

Расширение MaPrimeRénov’: 450 млн €/год

Недополученные налоги (подоходный налог, социальные сборы, земельный налог): 280 млн €/год

Итого: 730 млн €/год

Оценка выгод:

Сокращение жилищных пособий APL: 420 млн €/год

Сокращение расходов на социальное жильё: 800 млн €/год

Экономия на экстренном размещении: 150 млн €/год

НДС на работы: 560 млн €/год

Подоходный налог / налог на прибыль строительной отрасли: 180 млн €/год

Социальные взносы: 320 млн €/год

Налоги на переход права собственности: 290 млн €/год

Итого: 2,72 млрд €/год

➡️ Чистое сальдо: +1,99 млрд €/год
➡️ Соотношение выгод и затрат: 3,7

Заключение

Это исследование показывает, что адресные и прагматичные меры могут оказать значительное макроэкономическое воздействие и одновременно ответить на социальную неотложную проблему. Делая статус частного арендодателя более привлекательным, мы высвобождаем массовое предложение аренды, стимулируем инвестиции и создаём тысячи рабочих мест по всей стране.