重振法国私人租赁住房供给

内容摘要

租赁危机并不只是建房不足。它也是一场信任危机。私人业主始终在出租、出售、空置、短租或不再投资之间权衡。当法律风险、追债期限、税收不稳定以及层出不穷的许可超过预期回报时，长期租赁供给就会萎缩。因此，公共政策必须作用于房东的决策，而不只是新建住房。

拟议计划遵循一条简单的思路：保留那些真正保护人们免受不卫生、铅、石棉、燃气、危险电路或欺诈之害的检查，但取消出租许可、基于能效标签的出租禁令、与 DPE（住房能效诊断）挂钩的租金冻结，以及不能带来相称安全收益的程序。

DPE 仍然是强制性的，因为标准化信息是有用的。但它重新成为一种信息工具。它不应再禁止出租、阻止租金调整，或把改造作为上市出租的前提条件。租客了解住房的等级、理论能源成本和改进建议，然后自由选择。

房东的经济安全也得到对等处理。租赁债务必须能在可预见的期限内追回。象征性或部分付款本身不应中断或重启针对大额余款的程序。驱逐判决必须得到执行。当国家拒绝或拖延警力协助时，国家责任应以简单的方式予以赔偿。

原方案又补充了两项重要内容。第一，一项税收“锁”必须保证，在保留反欺诈机制的前提下，业主可以自愿以低于市场价出租，而不必为从未收到的理论租金纳税。第二，一个仅由申请人主动发起、仅针对某一具体申请的全国租客信用登记册，应使严重事件客观化：拖欠超过三个月租金的记录保留两年，因严重损坏而作出的终审判决保留五年。该机制排除不透明的评分、单方面检举和按姓名公开查询。

最后，房东税收地位必须涵盖现有存量，而不只是未来的购置。2026年财政法已在《税收总法典》第31条中为某些新购置引入了折旧机制。本计划建议为已持有的住房开放一项补充机制，使在租赁市场中保留住房的业主被当作生产性投资者，而不只是一个税基。

原始文件完整性保证

所涉及的源文件，是2025年9月1日寄给住房主管部长的一封二十二页的信，旨在提交一系列建议，以解锁私人租赁投资、恢复出租房东的信心、保障租赁关系并增加可供出租的住房。

这封信是当前方案的历史起点。它既没有被改写，也没有被删节或颠倒：其二十二页以影印件形式完整收录于附件 A。这一收录在实物上保证了原始文件的任何表述都没有在更新过程中消失。

2026年的正文是一个附加层。它展开阐述问题，明确实际后果，更新自2025年以来已变化的法律引用，并提供可直接使用的立法和法规文本。当2026年的原则明确取代2025年的某项技术安排时，会标明分歧，而不是将其抹去。这样，思想脉络始终可以核查，公开文本也始终可以操作。

阅读规则

附件 A = 不可更改的源文本。正文 = 阐述、更新和拟议的规范性条款。

法律引用的更正从不被说成是对原始想法的悄然修改。它会在对照表中标明。

目标不是增设新的行政层级。任何解决方案都必须首先利用、简化、取消或自动化现有机制。

2026年治理规则：2025年的影印件保持不变，但此后明确提出的政策指示在现行计划中具有优先效力。因此，两项决定被毫不含糊地标示出来：2025年详细修正案中与 DPE 挂钩的 15% 租金下调，由2026年原则“DPE 仅供参考，对出租权或租金不产生任何自动影响”所取代；国家能源影响贷款（PEIE）仍可在历史档案中看到，但不再是现行措施，因为2026年原则拒绝设立新的全国性公共贷款。任何其他分歧都按同样的可追溯规则处理。

内容摘要

改革的不可让步原则

先取消，后新设：凡是法律可以直接简化之处，不设新的机构，也不设新的窗口。2025年文本中的措施保留在档案中，除非此后有明确指示，否则纳入现行计划。DACA 予以保留并更新；而 PEIE 则保留在历史影印件中，但根据此后的决定从2026年计划中撤出。应尽可能重复利用现有渠道。
保持安全与卫生：取消能源方面的约束，并不取消有关住房实际危险的规定。
让 DPE 回归信息用途：诊断强制、出租自由、选择自由，能效等级不附带任何出租禁令或处罚。
在国家规范要求改造时让其优先：国家不能一边强制要求施工，一边又让地方城市规划（PLU）禁止施工。
使租赁程序具有执行力：确定的债务和法院判决必须在可预见的期限内产生实际效果。
保护适度降低租金的自由：自愿接受较低回报的房东，不应为虚构的收入纳税。
使信任成为双向的：房东应能了解经客观认定的严重事件，申请人也应知道登记册不是由单纯的指控构成的。
稳定规则：房地产投资要按十五年、二十年或三十年来考虑。基本义务不能每两年变一次，而不给住房存量带来退出成本。

法律对照表：原始文本与2026年适用法律

这张表的作用是实用性的。它避免立法者在2026年沿用已经变化的编号或结构。它不修改保持不变的附件 A。它指明今天应当使用的规范载体。

主题	2025年方案 / 引用	2026年法律或引用	拟议行动
非法占用	《刑法典》第 226-4 条 + 新设 CCH L. 613-6-1 + CPC 809	第 226-4 条已于2023年加强。行政程序已存在于2007年3月5日法律第38条。原第809条规定的紧急审理程序现规定于《民事诉讼法典》（CPC）第835条。	加强现有的第38条和第226-4条，而不是另设平行渠道。以欺诈方式换锁是强有力的法定证据，但在刑事领域不设立不可推翻的有罪推定：必须仍可立即出示有效的居住凭证。
出租许可	原信件中未涉及	CCH（《建筑与住房法典》）L. 634-1 至 L. 634-5 以及 L. 635-1 至 L. 635-11。法规：R. 634-1 及以下条款，R. 635-1 至 R. 635-5。	完全废除申报和事先许可制度。保留安全和卫生监管权力。
DPE 与出租禁令	CCH L. 173-2 和第 2006-1114 号法令	出租限制尤其通过1989年7月6日法律第6条和第 2002-120 号法令实施。租金冻结规定于第17条、第17-1条和第17-2条。第 L. 173-2 条还规定了具有约束力的能效目标。	在第3-3条中保留 DPE，取消其禁止和冻结效力，并废除把能效等级作为“合格住房”条件的规定。2025年详细修正案中的 15% 下调被明确替换为2026年原则：不得仅凭 DPE 等级实施任何处罚、下调或租金限制。
DPE 有效期	建议延长至15年	CCH D. 126-19：现行有效期为十年。	修改 D. 126-19：十五年，除非系统或建筑外围护结构发生实质性变化，需要重新诊断。
能源相关的城市规划法	L. 152-6、L. 111-6-3、R. 111-23	当代的节能例外机制主要规定于《城市规划法典》第 L. 152-5 条，仍被表述为一种“可以例外”的权力。	把这种权力变为一项全国性规则，使不相容的地方规定不得对抗，并由法律严格界定遗产保护方面的保留。
DACA — 公用事业合同变更	DACA；《能源法典》；2025年水务被引用为《公共卫生法典》L. 2224-12；《民法典》第1728条	电力供应合同一章规定于《能源法典》第 L. 332-1 条及以下；燃气规定于第 L. 442-1 条及以下。《地方行政单位总法典》（CGCT）的水务小节目前截至 L. 2224-12-5，因此可以新设 L. 2224-12-6。《民法典》第1728条规定了承租人的主要义务。第 2019/944 号和第 2024/1788 号欧盟指令还保护消费者更换电力和燃气供应商的权利。	保留 DACA 及其事先书面授权。为电力新设 L. 332-1-1，为燃气新设 L. 442-1-1，为水务新设 CGCT L. 2224-12-6，并在《民法典》第1728条中增加第3项。同时在欧盟层面保障以授权为更换供应商前提的这一部分，以免留下潜在的规范冲突。
工资扣押	CPCE（《民事执行程序法典》）L. 613-2；原方案中30天后直接执行	自2025年7月1日起，工资扣押主要由 CPCE 第 L. 212-2 条规定，且需要执行名义。2026年4月23日第 2026-307 号法律提供了一个新近的先例：对于无争议的商业债权，司法执达员制作无异议笔录，然后由书记员在审查程序合规后赋予其执行力（L. 126-1 至 L. 126-6）。	按此模式设立单独的租赁章节：三十天后由司法执达员送达通知，十五天内付款或提出异议，制作无异议笔录，然后在审查合规后由普通法院书记员赋予执行力。最初的催告即视为 L. 212-2 意义上的催告，以避免重复手续。
警力协助	关于强占房屋的修正案中提及的国家责任	CPCE L. 153-1：拒绝协助即产生赔偿权。	在 L. 153-1 现有框架内制定赔偿标准和简便的支付机制。
房东税收地位	新设 CGI 第 199 septvicies 条，先 8% 后 4%	2026年财政法恢复了 CGI（《税收总法典》）第31条第一部分第1项的 i 和 j 两目，用于与某些购置相关的折旧。	在第31条中增加 k 目，适用于已持有的存量，以免该机制只惠及新购置。
自愿降低的租金	2026年要求增加的内容	CGI 第29条以实际收到的收入为准。但 BOFiP（官方税务解释公报）允许在租金明显低于正常价值且构成无偿让利时予以调增。	在第29条中为真实的主要住所租约写入“安全港”条款，同时保留针对欺诈和隐性回报的规定。
租客信用登记册	2026年要求增加的内容	1989年法律第22-2条 + 第 2015-1437 号法令规定了可要求提供的材料。CNIL（法国数据保护机构）已就共享欠租名单提出了相称性要求。有关定罪的数据受《信息与自由法》第46条的特别规范。	通过法律设立全国性数据处理系统，不新设法人，并修改第22-2条以及第 2015-1437 号法令。采纳的原则：拖欠超过三个月租金，可见两年；全额付清后，标记变为“已结清”，期限不延长。经法院认定的严重损坏：五年。
公共改造贷款	2025年方案中的 PEIE：零利率贷款，资助剩余费用，以租金收入或长期分期偿还，在产权转让时提供担保	PEIE 出现在2025年的历史方案中。但此后的一项政策指示排除了设立新的全国性公共贷款，以免在现有的层层叠叠之上再增加一个预算和行政机制。	仅在附件 A 中保留 PEIE，作为思想脉络的一部分。不将其纳入2026年现行规范计划。简化并重新配置现有机制，不设新的国家贷款。
能源补贴：空气-空气热泵和 THPE 锅炉	2025年方案：平等对待空气-空气热泵和空气-水热泵；在热泵不可能或不相称时，继续支持超高能效（THPE）燃气锅炉。	第 2020-26 号法令目前把空气-空气热泵排除在 MaPrimeRénov’ 热泵类别之外。第 2024/1275 号欧盟指令第17条第15款自2025年1月1日起禁止对使用化石燃料的独立锅炉提供财政激励，欧盟法律规定的例外除外。	维持该建议：在现有机制中按能效标准使空气-空气热泵符合补贴条件；对于独立的 THPE 锅炉，争取一项严格针对技术上不可能或明显不相称情形的欧盟修改或例外。不设新机构，也不设单独证书。

2026年明确决定 1）DPE：2025年的 15% 下调不再是现行措施；DPE 作为信息仍是强制性的，但不再自动导致禁止出租、冻结、下调或租金上限。 2）PEIE：该公共贷款仍收录于历史附件中，但已从现行规范计划中撤出。 3）登记册：拖欠超过三个月租金的记录保留两年；如全额付清，其状态变为“已结清”直至期满，不延长。经法院认定的严重损坏保留五年。

当前立法背景：2026年的行动窗口

这个问题并非纸上谈兵。关于住房振兴与权力下放的法案于2026年6月提交，7月8日由参议院通过，并于7月9日以第3058号转交国民议会。国民议会经济事务委员会为主审委员会。这意味着，下述措施中相当大的一部分可以作为修正案提交给已经启动的立法载体，而不必等待一部假想中的法律。

法案本身称樊尚·让布伦（Vincent Jeanbrun）为城市与住房部长。斯特凡·特拉韦尔（Stéphane Travert）担任国民议会经济事务委员会主席。多米尼克·埃斯特罗西-萨松（Dominique Estrosi-Sassone）担任参议院经济事务委员会主席。这些职务说明了为什么这些人对把本计划转化为议会立法拥有直接的影响力。

措施 1. 取消出租许可和出租申报

需要解决的问题

出租许可的出发点是打击不合格住房这一正当目标，但它把出租自己住房的权利变成了一项地方行政许可。在相关地区，业主必须准备材料、附上诊断报告、等待决定，有时还要接受上门检查。每次重新出租都必须重新申请许可。罚款可高达数千欧元。

根本问题在于制度。法国已经有关于合格住房、安全、卫生和诊断的全国性规定，有市长和省长的治安管理权，也有针对不合格住房的处罚。再增加一项普遍的地方许可，并不会自动带来更好的保护。相反，它会在住房每次重新上市时增加延误和不确定性的风险。

对小房东来说，代价不仅是填表的时间。它还意味着住房在审批期间可能空置，对补充材料要求的不确定，以及在没有发现任何危险的情况下却必须获得许可才能行使产权的感受。

拟议改革

废除《ALUR 法》设立的两项制度：出租申报和出租事先许可。这并不是要取消对不卫生住房的打击，而是要回到以真实风险或违法行为为依据的检查，而不是普遍的事先许可。

市镇保留对危险或不合格住房的治安管理权。强制性安全诊断保持不变。存在严重危险的住房仍可受到处罚。不同之处在于，房东不再需要为每一次健康、合法的出租准备一份市政材料。

预期的实际效果

只要租约准备就绪、全国性强制文件齐备，空置住房就可以重新上市。行政性空置随之消失。

地方工作人员可以把时间集中用于处理举报、真正破败的建筑和黑心房东，而不是不加区分地处理守法业主的材料。

规则重新变为全国统一、清晰易懂，对于在多个市镇拥有住房的房东都一样。

法律与行政实施

废除《建筑与住房法典》第 L. 634-1 至 L. 634-5 条以及第 L. 635-1 至 L. 635-11 条。通过最高行政法院审议的法令，废除保障其实施的第 R. 634-1 条及以下条款以及第 R. 635-1 至 R. 635-5 条。

保持建筑安全和卫生监管机制、有关不合格住房的权力以及安全诊断不变。废除的是事先许可，而不是处罚危险的能力。

措施 2. 保留强制性 DPE，但取消其所有出租禁令

需要解决的问题

住房能效诊断在提供信息时具有明确的用处。它为申请人提供关于能耗、排放和理论费用的标准化估算。问题出现在这个标签变成变相的出租许可时。自2025年起，能效等级被纳入“合格住房”标准，并逐步把评级最差的住房排除在外。F 级和 G 级住房还受到租金限制。

其经济后果是机械性的。一套本可以按现状出租的住房要么从供给中消失，要么需要改造投入。如果业主出资进行大规模工程，他自然会设法收回成本。资本和工程成本的上升于是传导到租金策略或出售决定上。对于更看重低租金、特定地段或快速解决方案的家庭来说，这项法规不是简单地向他们提供信息，而是剥夺了一个选项。

因此，拟议原则非常明确地区分了物质安全与能源性能。一套危险的住房，和一套仅仅能耗较高的住房不是一回事。把两者混入“合格住房”的概念，会使一个能耗评级产生与人身风险同样的后果。

拟议改革

完整保留向申请人提供 DPE 并将其附于租约的义务。等级、理论能耗和建议必须仍然可见。

但要取消能效等级对出租权、租约效力、租金调整、施工后加租或续约时重新估价的任何自动影响。知情的租客自行决定是否接受这套住房及其可预见的能源成本。

改造政策重新回到激励性质。国家可以提供信息、补贴和引导。它不再把达到某个等级作为进入租赁市场的条件。

预期的实际效果

G 级、F 级以及之后的 E 级住房，不再仅仅因为其等级而被行政手段移出住房存量。可用供给不再因能源时间表而减少。

一套能耗高但便宜的住房，仍然可以是人们自主选择的方案。申请人掌握了比较租金、供暖、地段和舒适度所需的信息。

当经济上合算时，业主可以决定进行改造，而不必面对立即施工或退出市场的二选一。

法律与行政实施

修改1989年7月6日第 89-462 号法律第6条，从“合格住房”的定义中删除规定最低能效等级的各款。废除2002年1月30日第 2002-120 号法令第3条之二。

保留1989年7月6日法律第3-3条以及《建筑与住房法典》中有关 DPE 的引用。

在1989年法律第17条中，删除针对 F 级和 G 级的特别限制。废除第17-1条第三部分和第17-2条第二部分。相应更新标准租约和法定信息说明。

废除《建筑与住房法典》第 L. 173-2 条作为一般性能效等级义务的规定。保留界定等级并提供信息的第 L. 173-1-1 条。

措施 3. 稳定 DPE，精简各项诊断，并按技术实际对待能源问题

需要解决的问题

即使住房没有发生任何可能改变其能效的变化，反复诊断也会变成一项固定开支。现行法律规定 DPE 有效期为十年。原方案要求十五年。如果建筑外围护结构、供暖系统和热水系统没有发生实质性变化，这一期限符合信息用途的逻辑。

能源政策还必须避免技术上的不一致。空气-空气热泵可以是一种高效且相对便宜的供暖方式。法国的电采暖必须用与本国能源结构相一致的系数来评估。自2026年1月1日起，DPE 中使用的电力换算系数已从 2.3 降至 1.9，这已经是朝着减少对电力不利计算迈出的一步。

目标不是由行政手段选定唯一的技术。业主必须能够根据建筑情况及其总成本，在保温、空气-空气热泵、空气-水热泵、电暖器、现有锅炉或多种方案组合之间作出选择。

拟议改革

在住房没有实质性变化的情况下，将 DPE 有效期延长至十五年。在实际改变能效的工程之后，仍须进行新的 DPE。

把诊断的“卡脖子”效力限制在真正涉及的安全或健康风险上。其他诊断仍属信息性质，不再叠加不相称的民事处罚。

在性能相当时，使现有补贴在技术上保持中立。空气-空气热泵不应仅仅因为它也能制冷而被原则上排除。

预期的实际效果

业主不必为测量一个没有变化的状况而反复付费。

低收入家庭可以获得安装成本更低的供暖方案。公共资金被导向实际取得的节能效果，而不是行政上偏好的某种技术。

DPE 变得更稳定，因而更可信。方法上的变化应通过出具证明或自动重新计算来处理，而不应要求重新做一次收费诊断。

法律与行政实施

修改《建筑与住房法典》第 D. 126-19 条，把“十年”改为“十五年”，并规定在能源特性发生实质性变化时的例外，具体由法令界定。

修改 MaPrimeRénov’ 和节能证书的法规文本，使补贴资格取决于节能效果和性能，包括在满足技术条件时的空气-空气热泵。

只要没有可靠的全国数据证明应采用其他数值，就保持 1.9 的电力系数。今后的任何调整之前，都必须透明地公布方法，并模拟其对住房存量的影响。

措施 4. 使国家法律自动优先于阻碍其要求或鼓励之工程的地方规定

需要解决的问题

业主可能会陷入规范上的矛盾：国家鼓励或要求改善能效，但地方城市规划可能禁止外墙保温、限制屋顶加厚或阻止安装设备。现行法律已经允许例外，尤其是《城市规划法典》第 L. 152-5 条，但条文用的是“可以”一词。因此仍需申请并获得一项决定。

这种逻辑与简化恰恰相反。如果议会认为某项工程关乎国家利益，地方规则就不应重新构成一种自由裁量的许可。否则，国家就是在自己制造额外的证明或例外，去修补一条它本可以直接规定为不得对抗的规则。

拟议改革

用一项全国性的“不得对抗”规则取代地方的例外权。对于外墙保温工程、与保温相关的屋顶抬升以及必要的热工设备，在全国规定的技术限度内，不相容的 PLU 规定不得阻碍施工。

为真正需要特殊对待的历史古迹和遗产建筑群保留有针对性的法定例外。例外必须写在法律中，而不是通过一项新的普遍程序来规定。

预期的实际效果

业主在提交材料之前就知道国家规则优先。他不会先出钱做研究，然后才发现某个市镇连施工本身的原则都拒绝。

地方政府保留对安全、占地以及明确受保护的遗产区域的控制权，但不能通过普通的自由裁量来抵消国家政策。

例外申请的数量会减少。这种简化是真实的，因为它取消了一项决定，而不是设立一个加快决定的程序。

法律与行政实施

修改《城市规划法典》第 L. 152-5 条，对于相关节能工程，把“可以例外”的权力改为不相容的地方规则依法不得对抗。

调整规定尺寸限度的最高行政法院法令，使其成为自动适用的全国上限。遗产方面的例外必须在法律中逐一列明。

措施 5. 使清除非法占用真正做到立即且可执行

需要解决的问题

法律已经得到加强。《刑法典》第 226-4 条自2023年起规定，非法进入或滞留他人住宅者，处三年监禁和 45000 欧元罚款。2007年3月5日法律第38条允许业主在报案、证明其权利并确认占用事实之后，请求省长发出正式催告。决定必须在四十八小时内作出。

因此，剩下的问题已不只是缺乏法律条文。问题在于取证、执行，以及占用者试图通过换锁、签订基本服务合同或出示文件来制造合法假象的情形。当一系列客观迹象证明无权占用时，不应让业主陷入长达数月的程序。

拟议改革

加强现有的第38条。未经授权换锁，加上没有居住凭证，并经司法警察、市长或司法执达员确认，构成非法占用的有力法定证据。以欺诈方式签订基本服务合同不产生任何继续居住的权利。

规定正式催告后的执行期限，以及在未清场时更严格的说明理由义务。占用者处境脆弱时，应启动国家的社会干预，而不是把安置的负担转嫁给私人业主。

预期的实际效果

业主能迅速收回自己的财产，不再承担公共住房安置政策的私人成本。

省政府部门拥有一份标准化的证据材料，其依据是已有的文件：税务或公证产权凭证、报案记录和现场确认。不新设任何业主证明。

能源或电信合同欺诈不再被用作伪合法性的理由。

法律与行政实施

修改2007年3月5日第 2007-290 号法律第38条。保留现有的三项证据，并明确换锁和伪造证明材料的证明效力。

更新原方案中的程序引用：《民事诉讼法典》第809条在这一紧急审理功能上已被第835条取代。如果仍需走司法途径，应当援引的是这一条文。

使该机制与《刑法典》第 226-4 条以及关于使用伪造文件的处罚相协调。在刑事领域，不设立不可推翻的有罪推定：未经授权的更换构成特别有力的法定证据或简单推定，占用者可以通过立即出示有效的居住凭证予以推翻。这样的表述既保留了操作效率，又符合有关辩护权的宪法要求。

措施 6. 实施原方案中规定的 DACA，并锁定公用事业合同的变更

需要解决的问题

原方案设立了“公用事业合同变更授权文件”，即 DACA。这一点必须保留：它针对的是一个具体难题——第三人或无权占用者换锁之后，开通或转移电力、燃气或供水合同，使其占用看起来像正常居住。原始文件规定，未经出租业主书面授权，不得接受公用事业合同的变更。

2026年的法律更新不应取消这项措施。它更正的是已经变化或位置有误的引用。就供水而言，服务规则属于《地方行政单位总法典》；相关小节目前截至 L. 2224-12-5，因此可以新设第 L. 2224-12-6 条来规定 DACA。就电力和燃气而言，相关章节是《能源法典》第 L. 332-1 条及以下和第 L. 442-1 条及以下。

不过，欧盟法律必须纳入考量。第 2019/944 号欧盟指令第12条保障更换电力供应商的权利；第 2024/1788 号欧盟指令第12条为燃气规定了类似权利。因此，若把 DACA 规定为更换供应商的法定条件，就必须通过明确调整欧盟框架来加以保障。这一难题并不构成取消这项措施的理由：它指出了需要修改的额外规范层级。

为避免 DACA 本身变成又一层繁文缛节，它是标准化的、免费的，并在租客入住时一次性交给租客。它可以构成在租期内、对明确列出的服务有效的事先概括授权。因此，租客不必为每一张账单或每一项涵盖的变更重新请求签字；只要文件有效，供应商核查的就是同一份文件。

拟议改革

规定在为电力、燃气或供水办理任何开户、更换户主或其他所涵盖的合同变更之前，必须出示由业主或依法有权出租该住房的人签署的 DACA。对于更换电力或燃气供应商，该条款在欧盟法律层面得到保障后全面生效。

DACA 至少载明房东或其代理人的身份、住房地址、获授权租客的身份、所涵盖的服务和操作、有效期以及一种简便的核验方式。其样式由部门令规定，但不新建任何门户网站：该文件可以随租约一并出示，并依据现有数据核验。

保留原方案中针对未经核验即受理须出示 DACA 之操作的供应商或服务机构的 10000 欧元处罚。为使赔偿效力明确可适用，文本规定该处罚所得的一半——全额追缴时即 5000 欧元——作为定额赔偿归受损业主所有，且不妨碍其就已证明的更大损失另行索赔。

在《民法典》第1728条中增加租客遵守所涵盖操作所需书面授权的义务，并规定法律界定的合同后果。

预期的实际效果

更换电表或合同不能再被用作使无权占用合法化的人为手段。

业主保留对其房产所附合同开通的控制权，同时自租约签订起就向合法租客提供一份在租期内可重复使用的文件。

供应商有了统一的规则和标准文件。它们不再需要自行逐案判断某个用户是否有权把合同挂靠在该住房上。

法律与行政实施

在《能源法典》中为电力新设第 L. 332-1-1 条、为燃气新设第 L. 442-1-1 条，规定在开户和更换户主之前必须核验 DACA；有关更换供应商的部分，在欧盟法律明确允许这一条件时生效。

在《地方行政单位总法典》中新设第 L. 2224-12-6 条，对供水服务及其运营方施加同样的核验义务。由于现有小节截至 L. 2224-12-5，这一编号是空缺可用的。

在《民法典》第1728条中增加关于公用事业合同变更的第3项。调整实施细则和服务规章。原先引用的《消费法典》第 L. 141-1 条已不符合现行编号：关于误导性商业行为的现行规定主要见于第 L. 121-2 至 L. 121-5 条。

一项部际令规定全国统一的 DACA 样式，可采用纸质或电子形式，在其所载期限内对所有供应商有效。与此同时，法国向欧盟理事会和欧洲议会提出修改，或在第 2019/944 号和第 2024/1788 号指令中针对出租住房更换供应商设立有针对性的例外权。

措施 7. 加快处理欠租，防止象征性付款使程序归零

需要解决的问题

对于靠租金生活的小房东来说，欠租不是一项抽象的会计科目。它可能对应着每月的贷款还款、房产税、保险和日常收入。因此，司法拖延就变成了一种从租客转嫁给业主的偿付能力风险。

1989年7月6日法律第24条规定了解约条款，尤其规定了催告付款后的六周期限。有一个实际难题必须明确堵上：对一笔大额债务支付一小笔钱，本身不应被解释为中断、中止或重启程序的事件。在 1000 欧元中支付 10 欧元，会使债务减至 990 欧元。但这并不能使欠款得到清偿。

还需要区分两个阶段。在取得执行名义之前，由法官裁决债务是否存在及其金额。取得执行名义之后，追讨就属于执行范畴。自2025年7月1日起，《民事执行程序法典》第 L. 212-2 条允许在催告一个月后扣押工资，前提是持有确认一项金额确定且已到期债权的执行名义。

拟议改革

在第24条中写明：任何部分付款都计入债务，但其本身不中断解约条款的期限，也不使其重新起算。只有全额支付催告中的款项，或遵守法官决定的分期付款计划，才产生法定的法律效果。

保留大幅加快执行的目标，但采用2026年4月23日第 2026-307 号法律的架构：欠租超过三十天后，司法执达员送达执行名义草案和欠款明细。租客有十五天时间付款或说明理由提出异议。逾期未付款也未提出异议的，执达员制作无异议笔录，再由有管辖权的普通法院书记员在审查程序合规后赋予其执行力。

书记处的审查是形式审查，不会把程序变成诉讼。如有实质性争议，保护类诉讼法官对有争议的部分仍有管辖权。因此，这一机制既保护了辩护权，又不必为无争议的债权重新设立强制开庭。

赋予执行力后，允许进入现有执行机制，包括扣押工资。最初的通知即视为第 L. 212-2 条意义上的催告，因此无需再发出一份相同的催告。

预期的实际效果

房东知道，一笔象征性付款不会使已经完成的步骤化为乌有。租客仍可从任何付款中获益，因为余额确实减少了。

在情况需要时，法官仍有权给予宽限期。改革只是取消了不足额付款所带来的人为程序效果。

“租约—催告—判决—执行”这条链条变得清晰。不新建任何平台、窗口或机构。

法律与行政实施

修改1989年7月6日第 89-462 号法律第24条，增加一款专门规定部分付款，同时保留已对在法律规定框架内所作付款规定的法定例外。

关于工资扣押，应援引《民事执行程序法典》第 L. 212-2 条——这是该机制的现行依据——而不是2025年文件中引用的第 L. 613-2 条。

在 CPCE 第一卷第二编中，在自2026年4月起专门规定无争议商业债权的第六章之后，新设第七章“无争议租赁债权追讨程序”，即第 L. 127-1 至 L. 127-6 条。沿用第 L. 126-2 至 L. 126-4 条的模式：由执达员送达通知，制作无异议笔录，再由书记员在审查合规后赋予执行力。

在第 L. 111-3 条中增加第9项，涵盖附有执行文书的租赁凭证，并协调第 L. 212-2 条，使在 L. 127 程序中送达的催告即视为扣押前的催告。如有实质性争议，保护类诉讼法官的管辖权予以保留。

措施 8. 使驱逐判决真正生效，并自动赔偿警力协助的延误

需要解决的问题

一项不能在合理期限内执行的法院判决，会摧毁人们对合同的信任。《民事执行程序法典》已经规定，国家有义务协助执行判决，其拒绝协助即产生赔偿权。因此，原则是存在的。问题在于获得协助所需的时间，以及之后计算和领取赔偿所需的时间。

房东不应成为一项公共决定的免费保险人——这项决定以公共秩序或社会状况为由让某人继续居住。如果国家认为驱逐应当推迟，财务负担就必须立即转由公共承担。

拟议改革

规定全国统一的警力协助请求答复期限。期限届满后，因可归咎于国家的原因未予执行的，自动产生赔偿债权。

赔偿至少涵盖占用补偿金或损失的租金、未能收回的费用以及延误直接造成的成本。经证实的损坏仍凭证明材料予以赔偿。

赔偿金额应凭材料核定，而不应迫使业主为获得法律已承认的拒绝协助之赔偿而再打一场长达数年的官司。

预期的实际效果

国家重新承担其决定的预算责任。这也形成了一种迅速执行判决的行政激励。

业主不再需要在承担额外费用和放弃债权之间作出选择。

延误的成本在公共账目中变得透明，而不是由私人无形地承担。

法律与行政实施

在《民事执行程序法典》第 L. 153-1 条中增加答复期限和自动核付的原则。

一项最高行政法院法令规定最低赔偿标准、证明材料和支付时间表。该法令并不设立新机构：它要求由已经有权管辖的国家部门进行核付。

措施 9. 用现有工具证明和修复损坏，不新设行政鉴定

需要解决的问题

严重损坏是一种不同于欠租的风险。它可能相当于好几年的收益。然而，新设一名专家、一种新证明或一个新的行政机构，都与简化的目标背道而驰。

法律已经有了取证工具：入住和退房时的房屋状况记录、注明日期的照片、报价单、发票、司法执达员的现场笔录、在争议需要时进行的司法鉴定，以及法官的判决。主要问题在于为这些材料建立清晰的证据链，并区分正常损耗与可归咎的损坏。

拟议改革

充分利用现有材料的组合。当入住和退房的房屋状况记录是双方共同确认的、照片注明了日期、修复费用有据可查时，案件应当可以裁决，而不必原则上再进行一次鉴定。

只有在损坏的性质、原因或费用存在实质性争议时，才保留司法鉴定。此时由法官逐案决定。

认定严重损坏的终审判决，会在五年内计入措施 11 所规定之信用登记册的专门指标。单纯的投诉或业主的单方面意见永远不能计入该登记册。

预期的实际效果

简单纠纷的成本更低，技术性纠纷在真正有用时仍保留鉴定。

租客受到保护，不会因一项指控而被列入名单。当一项终审判决已客观认定严重行为时，业主也受到保护。

不需要任何新的受规管职业、证明或委员会。

法律与行政实施

补充1989年7月6日法律关于房屋状况记录的实施规定，明确注明日期的数字材料的证明效力，以及可以使用司法执达员现场笔录。

就登记册而言，只有依据法律规定的标准认定严重损坏的终审判决，才能触发为期五年的登记。

措施 10. 在税收上保障以低于市场价自愿出租的权利

需要解决的问题

《税收总法典》第29条规定，房产总收入由实际收到的总收入构成。然而，税务解释认为，当租金明显低于正常租赁价值且构成无偿让利时，合同租金可以被调增。BOFiP 明确指出，需同时满足两个条件：价格明显低于正常价值，且不存在不以业主意志为转移、足以解释这一价格的情况。所引用的判例往往涉及亲属间出租，但这一原则给希望自愿降低租金的房东带来了不确定性。

这种不确定性在住房政策上产生的效果，恰恰与提高购买力的目标背道而驰。当地市场租金为 600 欧元时，一位业主若愿意接受较低回报，以 300 欧元的租金让一户人家入住，他应当能够这样做，而不必担心被按 600 欧元征税，仿佛他收到了这笔钱一样。

这个例子必须正确理解。如果市场租金是 600 欧元，实际支付的租金是 300 欧元，差额就是每月 600 € - 300 € = 300 €。一年为：300 € × 12 = 3600 €。三年为：3600 € × 3 = 10800 €。符号“€”表示欧元，“-”表示减法，“×”表示乘法，“=”表示等于。在这个例子中，这 10800 欧元代表的是额外的理论收入基数，而不是 10800 欧元的税款。额外税款还要取决于边际税率、社会附加税、费用以及适用的程序。

拟议改革

在 CGI 第29条中直接写入一条安全规则：对于实际履行的、以主要住所为标的的真实租约，当所有收到的款项都已申报且不存在任何隐性回报时，总收入即为实际收到的收入。仅凭租金低于市场价这一事实，不足以计入虚构的收入。

保留税务机关打击虚假租约、隐瞒租金、未申报的实物回报和滥用权利的手段。改革不保护欺诈。它保护的是真实的慷慨、商业策略和契约自由。

预期的实际效果

业主可以直接帮助提高租客的购买力，而不会因从未收到的收入在税收上受到惩罚。

市场重新拥有一个自由的下限。当房东选择优先考虑好租客、稳定性或长期关系时，租金就可以下降。

税务机关仍有能力还原真正被隐瞒的收入。适度降租与欺诈之间的界线将比现在更加清晰。

法律与行政实施

在《税收总法典》第29条中增加一款。相应修改 BOI-RFPI-BASE-10-10 中关于低价租赁的部分，使税务解释与法律保持一致。

保留《税收程序法》第 L. 64 条和第 L. 64 A 条关于滥用权利的规定，以及对隐性回报或实物回报征税的规则。

措施 11. 建立严格客观、由申请人自行启动的全国租客信用登记册

需要解决的问题

房东在选择申请人时，承担着重大的经济风险，却对其租房历史知之甚少。法律已经允许索取某些材料，尤其是最近三张房租收据或前任房东出具的证明。这些材料无法在全国范围内客观核实以往的严重事件。反过来，一个设计不当的私人数据库则可能变成无法控制的黑名单。

针对一个共享欠租名单的项目，CNIL 已经指出，这样的系统在原则上并不被禁止，但它要求高度的相称性、严格的登记条件、严格限定的访问权限、明确的保存期限以及更正权。因此，解决方案必须是法定的、全国性的、技术上封闭的。

所要求的原则是一本“信任护照”，但没有评分。对于某一具体申请，是否向房东开放自己的记录，始终由申请人自己决定。他不能自行修改一项被客观登记的事实，但必须能够要求更正身份错误、已被撤销的判决或事实上不准确的信息。

拟议改革

建立一个全国性数据处理系统，而不新设法人。数据控制者为国家主管住房的部门。访问从不公开，也不允许按姓名自由查询。

欠租事件：只有当相当于三个月以上租金的租赁债务已通过可取得执行名义的程序或法院判决得到客观认定时，才予以登记。该指标自登记之日起保留两年。如果此后债务已付清，记录会注明“已结清”及日期，但事件本身在两年期满前仍然可见。判决被撤销或登记有误的，予以删除。

损坏：只有当终审判决认定达到法定标准的严重租赁损坏时，才予以登记。保留五年。登记册中不出现任何其他定罪的细节、任何投诉或任何单纯的纠纷。

申请人生成一项临时访问权，仅限于一套住房和一份申请。经核验的房东此时只能查看有用的指标。申请人可以拒绝提供访问权限。此时，在遵守法律保护的各项标准所规定的一般反歧视禁令的前提下，房东可以不再继续审理该申请。

好租客也可以凭一项正面指标脱颖而出：在参考期内没有登记任何事件，并在有可靠数据时，显示经核验的无事故按时付租月数。对于年轻人、借住他人家中的人、曾经的业主以及从国外回来的人，没有历史记录属于中性信息。

预期的实际效果

业主不再需要在几份看似相同的申请之间盲目作出决定。可靠的申请人拥有实实在在的优势，因为他可以为自己的历史提供独立的证明。

该登记册不是公开的租客“犯罪记录”。没有 0 到 100 分的评分，没有算法画像，没有业主的自由评论，也不会因单纯的指控而被登记。

欠租保留两年、严重损坏保留五年，设定了明确的时间界限。临时访问避免了在中介或个人之间流传的副本。

法律与行政实施

修改1989年7月6日法律第22-2条，明确允许房东要求申请人临时开放其“租赁信任护照”。修改2015年11月5日第 2015-1437 号法令，把这一证明纳入限定性清单。

在法律中规定目的、数据类别、经授权的数据来源、两年和五年的保存期限、有权查阅的人员、更正权、访问日志以及禁止大规模查询。

对于有关损坏的法院判决，应使数据处理与1978年1月6日第 78-17 号法律第46条相衔接。数据处理必须在经授权的公共部门领导下进行，这远比房东之间共享的私人数据库更为可靠。

个人房东不需要 SIRET 企业编号。其出租该住房的资格通过地籍数据或产权凭证核验。用益权人或依法获授权的代理人也可以同样方式得到认可。

措施 12. 将房东税收地位真正扩展至现有住房存量

需要解决的问题

2026年财政法在 CGI 第31条中引入了一项税收折旧，适用于该法公布后至2028年底期间的某些购置，并附有条件。这一机制终于承认了一个基本理念：出租住房是一种会折旧、需要资本投入的生产性资产。

其政治缺陷在于把已持有的存量排除在外。然而，五年、十年或二十年前买房的业主承担着同样的义务，维护着同样的住房存量，承担着同样的租赁风险。只面向新购房者的激励，甚至可能促使原有房东卖房而不是继续出租。

2025年方案规定了二十年的加速折旧：前三年每年 8%，之后十七年每年 4%。累计计算为 8% × 3 = 24%，再加 4% × 17 = 68%，即 24% + 68% = 92%。符号“%”表示百分比，“×”表示乘法，“+”表示加法。原文本原样保留在附件中。因此，2026年的表述明确承认，与这些比率相对应的累计上限为合格基数的 92%，除非日后作出全额折旧的政治选择。

拟议改革

在 CGI 第31条中增加新的 k 目，对于在2026年机制生效前已持有、并实际作为主要住所以不带家具方式出租的住房，可选择适用折旧扣除。

保持原方案的逻辑：选择适用的前三年每年 8%，之后十七年每年 4%，累计上限为可折旧基数的 92%。如果立法者希望把这一优惠留给可负担的住房，可以通过法令规定租金和收入条件。

在已有一个合适的税法位置时，避免新设一个孤立的条文：第31条现在已包含与“住房振兴”（Relance logement）机制有关的 i 目和 j 目。k 目是把优惠扩展到现有存量最清晰的载体。

预期的实际效果

现有房东会受到激励，把住房留在租赁市场上，而不是卖掉。

改革不再在某个日期之后买房的业主与多年来一直为一户人家提供住房的业主之间制造断层。

预算成本可以在财政法中计量，并可设定上限。这项优惠与在长期租赁市场上保留住房挂钩。

法律与行政实施

修改《税收总法典》第31条第一部分第1项，恢复专门针对已持有住房的 k 目。

在财政法中规定生效时间，在 CGI 附件三中规定申报义务。避免设立管理机构：通过现有的纳税申报选择适用。

措施 13. 简化改造补贴，恢复技术中立，不设任何新的国家贷款

需要解决的问题

原方案指出了几个不同的障碍：审批时间过长；补贴规则多变；某些技术——尤其是空气-空气热泵——受到不利对待；以及在某些情况下，安装热泵在实际上不可能，或者相对于建筑而言不相称。

2025年文本中还包括一项国家能源影响贷款（PEIE）。这一建议在历史附件中仍完整可见，但在2026年原则中已被明确放弃：现行计划既不设立新的全国性公共贷款，也不设立新的预算拨款来弥补一项本身已被取消的出租禁令。

但技术中立必须保留。关于 MaPrimeRénov’ 的第 2020-26 号法令目前所针对的是“空气-空气以外的”热泵。然而，满足性能标准的空气-空气热泵在某些住房中可以是一种合适且成本更低的供暖方案。

关于在热泵不可能或明显不相称时继续支持超高能效燃气锅炉的历史建议，也作为政策方向予以保留。但第 2024/1275 号欧盟指令第17条第15款自2025年1月1日起禁止对使用化石燃料的独立锅炉提供财政激励，欧盟法律规定的例外除外。因此，必须在欧盟层面解决这一障碍，而不是悄悄取消这项措施。

拟议改革

将完整的改造补贴申请的最长审批期限缩短为三个月，并禁止再次索要行政机关已依法可以获取的数据。

修改现有机制，使满足性能、安全和与住房相适应等客观标准的空气-空气热泵符合补贴条件。目的不是新增一项补贴，而是在某一设备确实发挥高效供暖功能时，避免对其进行普遍的技术排除。

在计划中保留以下目标：当安装热泵在实际上不可能、会降低建筑性能或需要明显不相称的工程时，支持超高能效燃气锅炉。只要现行欧盟法律禁止对化石燃料独立锅炉提供财政激励，这一分支就不能仅靠一项法国法令启动：法国必须争取一项有针对性的欧盟修改或例外。

不设立任何 PEIE，也不设立任何新的国家贷款。希望改造的业主使用经过简化、更加协调一致的现有机制。可能的预算调配在已表决的拨款范围内进行，不设新的全国性公共信贷机制。

预期的实际效果

自愿进行的工程会更快，因为申请在已知期限内得到审批，材料也不会被重复索要。

业主可以选择适合建筑的技术方案，而不是一种不顾具体情况而受青睐的技术。向空气-空气热泵开放，扩大了可选方案，而不必设立新的行政机构。

该计划不会以专门的全国性贷款形式增加任何新的公共债务。由于 DPE 约束已不再作为出租的条件，就不再需要另设一个公共机制，去资助一项仅仅为了能够继续出租而被强加的改造。

关于 THPE 锅炉的欧盟层面困难被公开透明地呈现：这项措施既没有被抹去，也没有被虚假地说成可以立即适用。它成为一项明确的欧盟谈判任务。

法律与行政实施

修改 Anah 和 MaPrimeRénov’ 的相关文本，规定自材料齐全之日起三个月的期限，并锁定该日适用的规则，除非后来的规定更为有利。

修改2020年1月14日第 2020-26 号法令附件一以及2020年1月14日关于能源转型补贴的部门令，把符合所定技术标准的空气-空气热泵纳入其中，使用现有拨款，不另设单独机制。

对于独立的 THPE 燃气锅炉，只要第 2024/1275 号欧盟指令第17条第15款仍予禁止，任何新的法国财政激励都不能生效。法国在欧盟层面争取一项有针对性的例外，适用于不使用化石燃料的方案在技术上不可能或明显不相称的情形。相关理由纳入现有的补贴申请材料；不另设任何单独的证明。

在2026年现行计划中不设立 PEIE。相应条款已从现行法案中删除，但作为2025年历史方案的一部分，仍完整收录于附件 A 中。

措施 14. 对房东真正落实“只需告诉我们一次”，取消重复提交材料

需要解决的问题

业主要把同样的信息提交给市镇、诊断人员、Anah、税务机关、公证人、租客或其他各方。简化并不是要再建一个“保险箱”，让它变成又一份需要填写的材料。法国法律中已经有一项原则：当信息由某一行政机关掌握时，各行政机关之间应当交换数据。

行政成本常常被低估，因为它不出现在公共预算中。然而，每一次索要材料都会耗费查找、扫描、归档有时还有等待的时间。对于一位自己管理几套住房的房东来说，这些时间还要加在维修、房屋状况记录和租客关系之上。

拟议改革

禁止行政机关再次向业主索要公共行政机关已经掌握并依法有权传递的数据。业主提供其识别号，并在法律要求时同意数据交换。

重复利用现有基础设施，尤其是税务和地籍数据，以及在相关时利用法典中已规定的“住房信息手册”。不新建强制性平台。

对于每一项与住房有关的程序，实施法令都必须列出确实无法自动获取的材料的最大清单。其余一切都从表格中删除。

预期的实际效果

房东不再多次上传同一份税单、产权凭证或已登记在案的诊断报告。

行政机关减少过时副本的存储，并在源头核实信息。

简化变得可以用删除的字段和材料数量来衡量，而不是用新建的门户网站数量来衡量。

法律与行政实施

在住房领域适用《公众与行政关系法典》第 L. 113-12 条以及有关数据交换的规定。住房相关法令必须明确列出重复利用的数据以及仍需提供的少数材料。

对现有的数字服务进行调整。不设立任何机构、任何通用文件登记册或任何额外窗口。

可直接使用的立法草案

下面的部分是作为修正案或法案的基础起草的。它有意比前面的措施更具规范性。议会或最高行政法院的工作部门可以调整衔接编号，但每一条的实质内容已经确定。文本不会把关键选择推给“日后的专家评估”。

第1条 — 取消出租前的申报和许可

《建筑与住房法典》修改如下：

1° 第六卷第三编第四章，包括第 L. 634-1 至 L. 634-5 条，予以废除；

2° 同编第五章，包括第 L. 635-1 至 L. 635-11 条，予以废除；

3° 建筑安全和卫生的监管程序以及有关不合格住房的规定，按本法典规定的条件继续适用。

第2条 — DPE 的信息用途及取消其对“合格住房”标准的影响

一、1989年7月6日第 89-462 号法律第6条中，按住房能效诊断等级规定最低能效水平的各款予以删除。“合格住房”标准仍以安全、卫生、基本设备以及不危及住户健康或安全为依据。

二、同一法律第3-3条继续适用。住房能效诊断附于合同之后，并提供给租房申请人。

三、《建筑与住房法典》第 L. 173-2 条予以废除。第 L. 173-1-1 条规定的分级为信息和比较目的予以保留。

第3条 — 取消基于能效等级的租金冻结

一、1989年7月6日第 89-462 号法律第17条第二部分中关于 F 级或 G 级住房的句子予以删除。

二、同一法律第17-1条第三部分予以废除。

三、同一法律第17-2条第二部分予以废除。

四、任何法律或法规条款，都不得仅以住房能效诊断等级为由，禁止租金的确定、调整、上调或重新估价。

第4条 — DPE 的有效期

《建筑与住房法典》第 D. 126-19 条中的“十年”改为“十五年”。

如工程实质性改变了建筑热工外围护结构、主要供暖系统、主要热水系统，或部门令所界定的对分级有重大影响的任何其他特征，则须在该期限届满前重新诊断。

第5条 — 节能工程的国家优先

《城市规划法典》第 L. 152-5 条增加一款，内容如下：

“对于第1项和第2项所述的工程，以及为改善既有建筑能效所必需的室外热工设备的安装，地方城市规划中关于占地、高度、布局和外观的规定，在最高行政法院法令所规定的尺寸限度内不得对抗。这种不得对抗依法当然适用，无需另行申请例外。法律明确规定的历史古迹和遗产地的保护措施继续适用。”

第6条 — 非法占用

2007年3月5日第 2007-290 号法律第38条增加以下规定：

“无居住凭证而更换门锁，且同时确认不存在允许居住的租约、协议或物权的，构成非法占用的证据。在非法进入之后签订的电力、燃气、供水或电子通信合同，既不构成居住凭证，也不构成继续居住权利的推定。”

“符合第一款规定的条件，且无任何重大公共利益理由予以阻止的，在催告期限届满时实施强制清场。”

第7条 — 公用事业合同变更授权文件（DACA）

一、在《能源法典》第 L. 332-1 条之后，增加第 L. 332-1-1 条，内容如下：“第 L. 332-1-1 条　对于出租的住宅用房，在为电力供应合同办理任何开户或更换户主之前，供应商须要求出示由业主、用益权人或依法有权出租该住房的代理人签署的《公用事业合同变更授权文件》。该文件载明住房、获授权的户主、所涵盖的操作及其有效期。样式和核验方式由部门令规定。未出示该文件而受理须出示该文件之操作的，处以 10000 欧元罚款。实际追缴罚款的一半作为定额赔偿支付给受损业主。”

二、在同一法典第 L. 442-1 条之后，增加内容相同、适用于天然气供应合同的第 L. 442-1-1 条。

三、在《地方行政单位总法典》第 L. 2224-12-5 条之后，增加第 L. 2224-12-6 条，对供水服务及其运营方施加同样的义务。

四、《民法典》第1728条增加第3项，内容如下：“3° 未经房东以该文件形式事先书面授权，不得就与住房相关的电力、燃气、供水和电子通信服务办理 DACA 所涵盖的开户、更换户主或其他合同操作。违反该义务构成违约，经催告八日内仍未纠正的，可依法定条件解除租约。”

五、能源、住房和地方行政单位主管部长联合发布部门令，规定全国统一、免费且在有效期内可重复使用的样式。不新设任何平台或法人。

六、本条中以核验 DACA 作为更换电力或燃气供应商条件的规定，自欧盟法律明确允许在出租住房中设定这一条件之日起生效。为此，政府主张对第 2019/944 号和第 2024/1788 号欧盟指令的第12条作有针对性的调整。

第8条 — 部分偿还租赁债务

在1989年7月6日第 89-462 号法律第24条关于催告付款的规定之后，增加一款，内容如下：

“任何部分付款均计入应付款项。部分付款本身不中断、不中止催告付款或解约条款所附期限，也不使其重新起算。只有在法定期限内全额支付应付款项，或正常履行法官准予的分期付款计划，才产生法律规定的消灭或中止效力。”

第9条 — 租赁债权凭证与工资扣押

一、《民事执行程序法典》第一卷第二编增加第七章，标题为“无争议租赁债权追讨程序”，包括第 L. 127-1 至 L. 127-6 条。

“第 L. 127-1 条　为追讨因书面住宅租约产生的租金或费用债权，当债权确定、金额确定、已到期且在到期后逾三十天仍未支付时，司法执达员可应房东请求适用简易程序。”

“第 L. 127-2 条　司法执达员向租客送达催告，内容包括租约或其编号、详细欠款明细、已收到的付款、尚欠金额、付款方式，并告知租客有十五天时间全额付款或提出说明理由的异议。该送达即视为第 L. 212-2 条意义上的催告。”

“第 L. 127-3 条　逾期未全额付款也未提出说明理由的异议的，司法执达员制作无异议笔录。任何部分付款计入余额，不使期限重新起算。”

“第 L. 127-4 条　应司法执达员请求，由对保护类诉讼有管辖权的普通法院书记员在审查程序合规后，赋予无异议笔录执行力。附有执行文书的笔录送达债务人。异议的方式及其仅对有争议部分产生的效力，由法律和实施法令规定。”

“第 L. 127-5 条　程序所需费用按法令规定的条件与债权一并追讨，但不取消关于工资可扣押部分和最低生活保障的法定保护。”

“第 L. 127-6 条　由最高行政法院法令规定本章的实施方式，尤其是催告的内容、向书记处的移送以及更正形式瑕疵的期限。”

二、同一法典第 L. 111-3 条增加第9项，内容如下：“9° 由书记员依照第 L. 127-4 条附加执行文书的租赁类无异议笔录。”

三、第 L. 212-2 条增加规定，明确对于第 L. 127-4 条规定的执行名义，依照第 L. 127-2 条送达的催告即构成扣押工资前的催告；对同一债权无需再发出第二份催告。在自首次送达起算的第 L. 212-2 条规定的一个月期限届满前，不得实施扣押。

第10条 — 警力协助

《民事执行程序法典》第 L. 153-1 条增加一款，内容如下：

“为执行驱逐措施而请求的警力协助，未在最高行政法院法令规定的期限内给予或实施的，自该期限届满之日起，业主有权获得赔偿，其金额至少相当于损失的占用补偿金或租金、因继续占用而产生的不可收回的费用以及延误直接造成的费用。该赔偿由主管行政机关凭材料核付，无需另行作出司法裁决以确认其原则。”

第11条 — 低于市场价租金的税收自由

《税收总法典》第29条增加一款，内容如下：

“对于依照1989年7月6日第 89-462 号法律以不带家具方式作为主要住所出租的建筑或建筑的一部分，合同真实且实际履行、实际收到的全部款项或利益均已申报的，总收入按实际收到的收入确定。仅凭约定租金低于正常租赁价值或可比房产的租金这一事实，本身不能作为计入理论收入的理由。”

“本款不妨碍基于虚假租约、隐性回报、未申报的实物利益、欺诈或《税收程序法》第 L. 64 条和第 L. 64 A 条意义上的滥用权利所作的调整。”

第12条 — 全国租客信用登记册

一、设立名为“租客信用登记册”的全国性数据处理系统，由国家主管住房的部门负责。其唯一目的是使租房申请人能够针对某一具体申请，提供与符合本条规定的严重租赁事件有关的客观信息。

二、租赁债务超过三个月租金，且已由执行名义或法院判决确认的，可登记为欠租事件。登记保留两年。债务结清的，以“已结清”及其日期取代“未结清”的记载，保存期限不延长。

三、终审判决认定严重租赁损坏的，可登记损坏指标，其认定标准由最高行政法院法令规定。该指标保留五年。它既不包括其他可能定罪的细节，也不包括判决的全文。

四、任何登记都不得基于房东的单方面声明、未经审理的投诉、意见、评分或行为评分。

五、由申请人本人为经核验、依法有权出租相关住房的人开启临时访问权。访问仅限于本条规定的数据和所指明的申请，并留有日志。房东不得按姓名进行任何一般性查询。

六、申请人享有查阅权，以及更正事实错误或身份错误的权利。判决被撤销的，立即删除。没有历史记录属于中性信息。

七、由最高行政法院在征求国家信息与自由委员会意见后发布法令，规定身份认证、安全、日志、授权管理和告知当事人的措施。

第13条 — 租赁申请材料与登记册查询

1989年7月6日第 89-462 号法律第22-2条增加一款，内容如下：

“房东可以要求申请人在申请材料中临时开放关于全国租客信用登记册之条款所规定的访问权。申请人可以自由决定不开启该访问。在遵守法律规定的反歧视禁令的前提下，房东仍可自由决定是否继续审理该申请。”

相应修改2015年11月5日第 2015-1437 号法令，把临时开放访问的证明纳入可索取材料的限定性清单。

第14条 — 现有租赁存量的折旧

在《税收总法典》第31条第一部分第1项 j 目之后，增加 k 目，内容如下：

“k) 对于位于法国、在本 k 目生效之日前由纳税人持有、并作为主要住所以不带家具方式出租的住房，纳税人可以选择就住房购置价值（不含土地部分）的折旧进行扣除。”

“选择适用的前三年，年扣除率为 8%；之后十七年为 4%。依照本 k 目所作的扣除累计不得超过可折旧基数的 92%。”

“享受本 k 目的优惠，以承诺继续出租为条件，并视情况以法令规定的租金和收入上限为条件。”

第15条 — 改造补贴的最长审理期限

完整的住房改造公共补贴申请，应在最长三个月内作出决定。材料齐全之日确定适用的规则和标准，除非后来的规定对申请人更为有利。

行政机关不得要求提交包含公共行政机关已掌握且依法有权通过数据交换获取的数据的材料。

第16条 — 生效与实施细则

一、第1条至第7条自颁布之日起六个月后生效，以便协调废除法规文本、更新标准租约并公布全国统一的 DACA 样式。DACA 中有关更换电力和燃气供应商的规定，只有在材料中所述的欧盟法律调整完成后才全面生效。

二、第8条至第11条自颁布后第三个月的第一天起生效。

三、第12条和第13条自最高行政法院关于租客信用登记册的法令所定日期起生效，最迟不晚于颁布后十二个月。

四、第14条适用于自颁布次年的收入纳税起所作的选择。

五、第15条自颁布之日起六个月后生效。关于空气-空气热泵的法规修改在同一期限内作出。对独立 THPE 锅炉的任何补贴，仍以欧盟法律事先修改为前提。

六、所需的法令和部门令在六个月内公布。本法案的任何现行条款均不设立国家能源影响贷款。

需修改或废止的法令、部门令和行政解释

一部法律如果没有配套法规的协调，就会让相互矛盾的表格继续流通。下面的清单是必须与立法条款同时公布的最低限度路线图。

板块	需处理的文本	实际修改
出租许可	2016年12月19日第 2016-1790 号法令以及 CCH R. 634-1 及以下条款、R. 635-1 至 R. 635-5	废除已取消的 L. 634 章和 L. 635 章的实施条款。
能效与合格住房	2002年1月30日第 2002-120 号法令第3条之二	废除第3条之二以及所有把 DPE 等级变成合格住房标准的衔接条款。
标准租约	2015年5月29日第 2015-587 号法令以及2015年5月29日关于信息说明的部门令	删除把 DPE 等级说成禁止门槛的表述。保留等级作为信息。
DPE 有效期	CCH D. 126-19	把十年改为十五年，并界定需要重新诊断的工程。
城市规划	《城市规划法典》L. 152-5 的实施法令	把限度变为自动适用的全国上限，无需另行申请例外。
DACA — 基本公用事业合同	《能源法典》新设 L. 332-1-1 和 L. 442-1-1；CGCT 新设 L. 2224-12-6；《民法典》第1728条；DACA 样式部门令；就更换供应商与第 2019/944 号和第 2024/1788 号欧盟指令相协调	公布全国统一、免费、在租期内可重复使用的样式；规定对所涵盖操作必须核验；协调 10000 欧元罚款和规定的赔偿。对于更换电力或燃气供应商，以欧盟法律的调整作为全面生效的前提。
欠租	CPCE L. 111-3、新设第七章 L. 127-1 至 L. 127-6 以及 L. 212-2；适用于普通法院和执行的程序法令	按第 2026-307 号法律的模式，设立欠租三十天后的租赁债权凭证：对质式送达、无异议笔录、由书记员在合规审查后赋予执行力；协调工资扣押，不再重复发出第二份催告。
警力协助	CPCE L. 153-1 的实施法令	规定答复期限、材料、赔偿标准和核付时间表。
低租金	BOI-RFPI-BASE-10-10 第 420 段及以下	按照 CGI 第29条的新增条款，重写关于低价租赁的税务解释。
信用登记册	经征求 CNIL 意见的最高行政法院法令	界定安全、授权、数据来源、更正以及临时访问的模式。两年和五年的期限由法律规定。
申请人材料	2015年11月5日第 2015-1437 号法令	把登记册的临时访问证明加入证明材料清单，不要求个人房东提供 SIRET 编号。
存量折旧	CGI 附件三和申报表	在现有申报中设立税收选择权并跟踪 20 年的情况。
改造补贴与技术中立	适用的 Anah / MaPrimeRénov’ 文本；第 2020-26 号法令及2020年1月14日部门令；第 2024/1275 号欧盟指令第17条第15款	规定最长三个月的期限；向高效空气-空气热泵开放现有机制；不设立任何 PEIE。对于独立 THPE 锅炉，在任何法国财政激励之前，先争取有针对性的欧盟调整。

欧盟法律的必要调整

计划中有两项措施直接涉及欧盟层面规定的权利或禁令。本方案既不放弃它们，也不声称一项法国法令就足够。它区分了可以立即在国内法中通过的部分，以及需要法国同时在欧盟理事会和欧洲议会提出倡议的部分。

DACA：保障更换供应商的安全

第 2019/944 号欧盟指令第12条保障客户更换电力供应商的权利；第 2024/1788 号欧盟指令第12条对天然气和氢气作了同样规定。在与欧盟法律相容的范围内，DACA 可以在法国法律中用于开户、更换户主以及供水。但是，其中把更换电力或燃气供应商以事先核验房东授权为前提的部分，必须在欧盟层面获得法律保障。

法国的拟议立场：在这些指令中引入一项权力，允许成员国对与出租住房相对应的供应点，要求核验依法有权出租该住房之人的事先书面授权。授权可以是概括性的，在整个租期内有效，以免每次涵盖的变更都需要重新办理手续。在这一调整生效之前，DACA 中“更换供应商”的部分不应仅凭法国法律就被说成完全可以对抗。

THPE 锅炉：保留目标，解决欧盟层面的限制

第 2024/1275 号欧盟指令第17条第15款自2025年1月1日起禁止对安装使用化石燃料的独立锅炉提供财政激励，欧盟法律规定的例外除外。但本计划仍保留原定目标：当热泵在实际上不可能、会降低建筑性能或需要明显不相称的工程时，法国必须能够支持合适的 THPE 方案。

法国的拟议立场：针对这些情形，请求一项受到严格限制的欧盟修改或例外，仅适用于超高能效设备以及技术上不可能或明显不相称的情形。证明材料在现有补贴申请材料中提供，使用项目本已需要的技术资料；不另设任何单独证明。在这一欧盟调整落实之前，不启动任何针对化石燃料独立锅炉的新的法国财政激励。

实施：六个月完成简化，十二个月建成登记册

D + 0 至 D + 30 天：公布法律，启动废除性法规文本，全面清点与出租许可和 DPE 门槛有关的表格。

D + 30 至 D + 90 天：公布关于部分付款、警力协助、低租金税务解释以及“只需告诉我们一次”原则的文本。

D + 90 至 D + 180 天：取消出租许可生效，更新标准租约、合格住房法令、十五年期 DPE 以及城市规划规定。

D + 0 至 D + 180 天：在现有国家基础设施中开发登记册。进行数据保护影响评估，征求 CNIL 意见，开展安全测试并制定授权模式。同时，为高效空气-空气热泵更新 MaPrimeRénov’ 文本，并就已确定的两项欧盟调整准备法国立场，不新设机构，也不新设公共贷款。

最迟 D + 365 天：开放租客信用登记册，修改第 2015-1437 号法令。法律不承认任何平行的私人数据库。

下一部财政法：现有租赁存量折旧生效，公布相应的税务表格。不开放任何 PEIE 额度，因为该贷款已不再是2026年计划的现行措施。

需公布的成果指标

评估改革不应看行政机关处理了多少份材料，而应看它对市场的影响。

空置后重新投入长期租赁的住房数量。

对于没有实质性争议的债务，从催告付款到首次开庭的中位时长。

请求后获得警力协助的中位时长。

在充分告知租客的情况下，尽管 DPE 等级为 G、F 或 E 仍继续出租的住房数量。

自愿收取低于市场参考租金的业主比例。

登记册的临时访问次数、更正率以及安全事件数量。

长期租赁房源存量的变化。

主要法律和机构来源——截至2026年8月16日的状况

下面的链接用于核查2026年正文中的现行引用。附件 A 保留了其在2025年9月1日文件中出现时的原始来源和数据。

[S1] 参议院通过并转交国民议会的第3058号法案。查看来源 ↗
[S2] 立法档案——住房振兴与权力下放。查看来源 ↗
[S3] 国民议会经济事务委员会——组成。查看来源 ↗
[S4] 参议院——各委员会组成，经济事务委员会主席。查看来源 ↗
[S5] CCH——出租申报 L. 634-1 至 L. 634-5。查看来源 ↗
[S6] CCH——出租事先许可 L. 635-1 至 L. 635-11。查看来源 ↗
[S7] CCH——R. 635-1 至 R. 635-5。查看来源 ↗
[S8] 1989年7月6日法律——第3-3条，技术诊断材料。查看来源 ↗
[S9] 1989年7月6日法律——第6条，合格住房与 DPE 等级。查看来源 ↗
[S10] 1989年7月6日法律——第17条，F/G 级住房的新出租。查看来源 ↗
[S11] 1989年7月6日法律——第17-1条，F/G 级住房的租金调整。查看来源 ↗
[S12] CCH——第 L. 173-2 条。查看来源 ↗
[S13] CCH——第 D. 126-19 条，DPE 有效期十年。查看来源 ↗
[S14] 《城市规划法典》——第 L. 152-5 条。查看来源 ↗
[S15] 《刑法典》——第 226-4 条。查看来源 ↗
[S16] 2007年3月5日法律——第38条，行政清场。查看来源 ↗
[S17] 《民事诉讼法典》——第835条。查看来源 ↗
[S18] 国民议会——第2787号议员法案，基本服务合同与合法居住。查看来源 ↗
[S19] 1989年7月6日法律——第24条，欠租。查看来源 ↗
[S20] CPCE——第 L. 111-3 条，执行名义清单。查看来源 ↗
[S21] CPCE——第 L. 212-2 条，工资扣押。查看来源 ↗
[S22] CPCE——第 L. 153-1 条，警力协助。查看来源 ↗
[S23] CGI——第29条，收到的房产收入。查看来源 ↗
[S24] BOFiP——低价租赁与异常租赁，BOI-RFPI-BASE-10-10。查看来源 ↗
[S25] LPF——第 L. 64 条和第 L. 64 A 条，税法上的滥用权利。查看来源 ↗
[S26] CNIL——租赁领域欠租事件数据库。查看来源 ↗
[S27] 1989年7月6日法律——第22-2条，申请人材料。查看来源 ↗
[S28] 2015年11月5日第 2015-1437 号法令——证明材料。查看来源 ↗
[S29] 《信息与自由法》——第46条，定罪数据。查看来源 ↗
[S30] 2026年财政法——第47条，租赁折旧。查看来源 ↗
[S31] 《能源法典》——第 L. 332-1 条及电力合同一章。查看来源 ↗
[S32] 《能源法典》——第 L. 442-1 条及燃气合同一章。查看来源 ↗
[S33] CGCT——第 L. 2224-12 条，供水服务规章。查看来源 ↗
[S34] 《民法典》——第1728条，承租人的主要义务。查看来源 ↗
[S35] 《民法典》——第2402条，特别法定抵押权。查看来源 ↗
[S36] Service-Public——2026年1月1日起 DPE 计算方法的变化。查看来源 ↗
[S37] 《公众与行政关系法典》——第 L. 113-12 条。查看来源 ↗
[S38] 2026年4月23日第 2026-307 号法律——无争议商业债权的简易追讨程序。查看来源 ↗
[S39] CPCE——第 L. 126-4 条，由书记员在合规审查后赋予执行力。查看来源 ↗
[S40] 第 2019/944 号欧盟指令——第12条，更换电力供应商的权利。查看来源 ↗
[S41] 第 2024/1788 号欧盟指令——第12条，更换天然气和氢气供应商的权利。查看来源 ↗
[S42] 第 2024/1275 号欧盟指令——第17条第15款，禁止对化石燃料独立锅炉提供财政激励。查看来源 ↗
[S43] 2020年1月14日第 2020-26 号法令——MaPrimeRénov’ 附件一，目前将空气-空气热泵排除在外的热泵类别。查看来源 ↗
[S44] 宪法委员会，2011年9月16日第 2011-164 QPC 号裁决——刑事推定及禁止不可推翻的推定。查看来源 ↗
[S45] CGCT——供水与污水处理小节，第 L. 2224-12 至 L. 2224-12-5 条，2026年状况。查看来源 ↗

不倒退核查：以下附件 A 未作修改。它尤其保留了2025年时的 DPE 15% 下调和 PEIE。这两项内容作为历史档案予以保留，而对照表和2026年正文明确说明了它们的现状：DPE 下调已被“不对租金产生任何自动影响”所取代；PEIE 已从现行规范计划中撤出。

附件 A——2025年源文件：无障碍转录文本及经遮盖的影印件

历史文本以 HTML 形式完整提供。下面的影印件作为补充文献证据；其中的个人联系方式在公布前已被遮盖。

附件 A——2025年文件的无障碍 HTML 转录文本

隐私： 源文件第1页上作者的个人联系方式，在本公开转录文本和网站展示的影印件中已被有意遮盖。

David SALVAN——2025年9月1日

致

各位国民议会议员：

各位政府成员：

总理先生：

马蒂尼翁府

57, rue de Varenne

75700 巴黎

事由：关于紧急改革私人房东地位以重振租赁投资的建议——致各位国民议会议员及政府的信

附件：

• 针对所提及每一法律条文的详细修正案建议

• 与对房东更为有利的欧洲各国立法的比较

• 对租赁市场的经济影响研究

各位国民议会议员：
各位政府成员：
总理先生：

住房危机已不再是一种威胁：对数百万法国人来说，它是每天的现实。面对租赁供给的崩塌，迫切需要恢复私人房东的信心。

作为一名靠租金收入生活的小房东，我今天已经没有动力继续投资。然而，我正是成千上万为家庭提供住房、维护住房存量、维持市场平衡的业主之一。

这封信是呼吁大家保持清醒。2025年，租赁市场的特点是供给短缺、需求激增、可负担性急剧下降。正如 France Info 和《巴黎人报》所报道的，在巴黎或里昂，一套住房可能有多达 70 名申请人。

新建住房明显减少：据生态转型部统计，2025年7月仅开工 27500 套住房，比新冠疫情前的平均水平下降 14%。

与此同时，社会住房联盟（Union sociale pour l’habitat）指出，有 280 万户家庭在排队等待社会住房，创下历史纪录。

2026年，私人房东地位被说成是一场革命。然而，正在准备的文本只涉及未来的购置，把数百万已经投资的业主排除在外。这种排除既不公平，又适得其反。

我在此提出一系列具体改革，以保护现有房东、重振租赁投资并应对住房危机。

公共当局迫切需要采取务实的措施，恢复房东的信心，重振私人租赁投资，否则住房危机将继续恶化。

一、打击非法占用：立即驱逐强占房屋者

当前问题

尽管有 ASAP 法和最近的立法修改，面对非法占用，业主依然束手无策，尤其是当强占房屋者更换门锁和电表、打算长期住下来的时候。

立法修改建议

1. 修改《刑法典》第 226-4 条。增加一款：“在属于他人的住房内未经授权更换门锁或服务合同（电力、燃气、供水），同样构成侵犯住宅，并构成非法占用的不可推翻的推定。”

2. 在《建筑与住房法典》中新设第 L. 613-6-1 条。“凡因未经业主授权更换门锁或表具而被确认的无权占用住房，均构成持续的现行违法行为，只要业主报案，警察即可立即介入，且自发现事实之日起不受时间限制。”

3. 修改《民事诉讼法典》第809条。设立一项绝对紧急程序，只要确认未经授权更换设备，即可借助警察和宪兵在 48 小时内驱逐，而无需向不堪重负的法院起诉。

二、控制公用事业合同的变更

设立“公用事业合同变更授权文件”（DACA）

1. 修改《能源法典》（第 L. 321-14 条和第 L. 431-7 条）。规定在出租住房中变更任何电力或燃气合同，都必须出示房东的书面授权。

2. 修改《公共卫生法典》（第 L. 2224-12 条）。把这一义务扩展到供水合同。

3. 在《民法典》第1728条中增加：“未经房东事先书面授权，承租人不得变更服务合同，否则租约依法当然解除。”

4. 对能源和供水供应商的经济处罚

在《能源法典》中新设第 L. 332-1-1 条：“电力或燃气供应商未确认出租业主的书面授权即在某住房内受理合同变更的，处 10000 欧元罚款。罚款的一半作为损害赔偿支付给受损业主。”

在《公共卫生法典》中新设第 L. 2224-12-1 条：“供水企业未确认出租业主的书面授权即在某住房内受理合同变更的，处 10000 欧元罚款。罚款的一半作为损害赔偿支付给受损业主。”

修改《消费法典》第 L. 141-1 条。在误导性商业行为中增加：“在出租住房中未核实业主授权即受理服务合同的变更。”

三、加快追讨欠租

修改《民事执行程序法典》第 L. 613-1 条及以下条款

为欠租设立一项特别程序：

逾期 30 天后自动扣押工资

取消事先的正式催告

凭租约和欠租证明由执达员直接执行

自动收回执达员费用

修改 CPCE 第 L. 613-2 条，纳入这些专门针对租赁债权的规定。

四、改革住房能效诊断

已发现的问题

在住房供给不足的情况下禁止出租“热量漏筛”

节能改造费用高得令人却步

公共补贴审批时间长得让人望而却步（超过一年）

诊断每 6 年就要更新一次，构成一笔可观的经常性开支

改革建议

1. 修改《建筑与住房法典》第 L. 173-2 条。把禁令改为：“住房能效诊断显示能耗高于法令规定门槛的住房，在事先书面告知租客的条件下，允许出租。”

2. 修改关于技术诊断的第 2006-1114 号法令

除住房发生结构性变化外，把诊断的有效期从 6 年延长至 15 年

把强制性诊断的数量减少到仅限安全诊断（石棉、铅、电气、燃气）

3. 契约自由原则。根据《民法典》第1103条规定的契约自由原则，允许以注明能效的专门租约出租 F 级和 G 级住房。

自由市场作为天然的调节者

在市场经济中：

如果一套住房能耗太高，它就租不出去

业主在经济上会有动力进行改造，以保持竞争力

租客可以自由选择，根据自己的优先考虑（租金、地段、舒适度）拒绝或谈判

禁止出租等于绕过市场的自然机制，而信息和选择自由本身就足以起到调节作用。

让人承担责任，而不是禁止

禁令会产生负面效应：

租赁供给减少，尤其是在农村地区或供需紧张地区

低收入家庭被排除在外，而他们本可能更愿意选择能耗高但负担得起的住房

市场变得僵化，住房空置，业主受罚

相反，通过合同让各方承担责任，可以：

实现因地制宜、因人而异的调整

推动业主自愿进行改造

加强对租户的信息告知

能源转型是优先事项，但不应以牺牲民法基本原则和经济自由为代价。在明确的合同条件下允许出租 F 级和 G 级住房，国家便尊重了：

合同自由原则（《民法典》第 1103 条）

租赁市场的正常运转

公民的个人责任

改变不是靠禁止实现的，而是靠明智的规范。

五、能源政策改革

热泵与节能改造的问题

1. 公共补贴自相矛盾。空气-空气热泵是一种经济高效的方案，却只能获得几百欧元的节能证书（CEE）补贴，理由是它们可以制冷，而它们实际上是一种高效的供暖方案。

2. 与法国能源结构相矛盾。法国拥有低碳的核能，这使得辐射式电暖器完全符合气候目标，而无需在热泵上进行昂贵的投资。

改革建议

1. MaPrimeRénov' 中的平等待遇

将 MaPrimeRénov' 单项工程补贴扩展到空气-空气热泵和空气-水热泵，标准与其他供暖设备相同

当热泵在物理上无法安装（技术限制、性能下降、建筑结构）或需要不成比例的工程时，对 THPE 燃气锅炉保持同等资助

2. 修订 DPE 中的电力排放系数。在计算 DPE（能源性能诊断）的电力排放系数时，考虑法国低碳电力结构的现实，下调现行系数，以反映核能在我国发电中占多数的事实。

3. 按用途区分的义务。仅在购买房屋用于出租时才要求安装热泵，使购买者能够在初始融资中预先计入这笔费用。

六、使城市规划法适应节能改造

当前问题

大规模改造项目受到地方城市规划规定的阻碍，这些规定禁止：

外墙外保温（ITE）

屋顶的 sarking 保温技术

在外立面安装热泵室外机

必要的立法修改

1. 修改《城市规划法典》第 L. 152-6 条。增加：“对现有建筑进行提高能源性能的工程，只要符合法令规定的技术要求，不得以不符合 PLU（地方城市规划）外观规则为由予以拒绝。”

2. 在《城市规划法典》中新设第 L. 111-6-3 条。“外墙外保温工程、sarking 技术以及高效供暖设备的安装，在遵守部长令规定的最低建筑要求的前提下，享有自动豁免地方城市规划规则的权利。”

3. 修改《城市规划法典》第 R. 111-23 条。为节能改造设备规定系统性的豁免。

七、私人房东身份：追溯适用

问题

目前的房东身份方案只惠及未来的购置，不公平地排除了已经投资出租房产的现有业主。

建议

在《税法通则》中新设第 199 septvicies 条。将优惠税收身份扩展到 2026 年 1 月 1 日持有房产的所有房东，无论购置日期为何，适用 20 年加速折旧制度。

八、简化改造补贴

ANAH 机制的改革

1. 修改第 2019-1096 号法令

将审批时限缩短至最多 3 个月

程序全面电子化

设立一站式窗口

2. 提高上限和资助比例。提高补贴标准，使其真正覆盖至少 60% 的节能改造费用。

聚焦自付余额的融资：设立“具有社会与能源影响的国家贷款”

现状：自付余额的困境。目前，享受最高比例公共补贴（MaPrimeRénov’、CEE）的家庭面临无法承受的自付余额。传统银行渠道几乎一律拒绝为这些剩余金额提供贷款（被视为“高风险”的客户、负债率、年龄或低收入）。结果：工程无法进行，住房存量日益老化。

解决方案：无需银行中介的国家零利率贷款（PTZ-E）。国家应取代私人银行，通过由公共机构（如 Banque des Territoires 或 Anah）管理的零利率贷款，直接为自付余额提供资金。

1. 对出租业主：从租金收入中还款

机制：贷款通过从所收租金中按固定比例扣除来偿还（例如 10% 至 15%）。

转售保障：如果房产在全部还清前出售，剩余欠款由公证人自动从出售所得中扣除。这既保障了国家的债权，又让没有现金的业主免受立即还款的压力。

2. 对低收入自住业主：20 年保护盾

对象：税后月净收入低于 1500 欧元的业主。

方式：对这些家庭，自付余额的还款期延长至 20 年。目的是分摊财务负担，使其被供暖账单上节省的能源费用所抵消，从而保证其“生活余额”不受影响。

3. 对公共财政的好处

不引发通胀：这不是一去不返的补贴，而是可偿还的预付款。

高效：立即启动改造工程，支持建筑行业，减少能源贫困。

安全：国家在公证出售中的优先权保证了接近 100% 的回收率。

结论

这些改革一旦通过，将能够大规模重振私人出租投资，并化解住房危机。紧迫的形势证明有理由采取务实措施，优先增加出租供应，而不是维持适得其反的监管约束。

这些改革不是特权，而是公正与效率的措施。私人房东是法国住房领域的重要参与者。现在是承认其作用、保护他们并恢复他们信心的时候了

和许多同胞一样，我期待您们的担当，推动这些建议，恢复出租业主——住房政策的重要参与者——的信心。

总理先生，政府各位成员，各位国民议会议员，请接受我最崇高的敬意。

引用来源

一套住房 70 名申请者：这一数字在多篇关于租赁市场紧张的报道和分析中被提及，尤其是 SeLoger。2025 年巴黎租赁市场：
👉 2025 年巴黎租赁市场，SeLoger

新建住房产量下降：官方数据由生态转型部发布。《Le Télégramme》的一篇文章很好地概括了 2025 年 7 月的数据：
👉 新建住房：建筑许可数量保持稳定，Le Télégramme

280 万户家庭等待社会住房：这一数字来自 Union sociale pour l’habitat（USH）的估算，由《Capital》转载：
👉 社会住房：2025 年第一季度有 280 万份申请，Capital

住房困境报告：阿贝·皮埃尔基金会每年发布一份详细报告。以下是 2025 年第 30 份报告的链接：
👉 法国住房困境状况第 30 份报告，Fondation pour le logement

住房危机与购房：《Le Parisien》发表了一篇关于购房困难和市场紧张的分析：
👉 住房危机：在法国购房越来越难，Le Parisien

详细修正案建议

第 1 号修正案 - 《刑法典》

《刑法典》第 226-4 条

现行文本：“以诡计、威胁、暴力或强制手段进入或滞留他人住所的，处一年监禁和 15000 欧元罚金。”

修正建议：增加一款：“在属于他人的住房中未经授权更换门锁或服务合同（电、气、水），同样构成侵犯住宅，并构成非法占用的不可反驳的推定。此罪处两年监禁和 30000 欧元罚金。”

第 2 号修正案 - 《建筑与住房法典》

新设 CCH 第 L. 613-6-1 条

新条文建议：“第 L. 613-6-1 条。凡经查实未经业主书面授权更换门锁或计量表而无权占用住房的，均构成永久性现行犯罪，业主只需提出简单申诉，警察即可立即介入，自发现事实之日起不受时限限制。

省长自申诉之日起二十四小时内下令驱逐，须出示：1° 产权证书或管理委托书；2° 司法警察或司法专员对未经授权更换的查证；3° 业主未出具书面授权的证明。

如有未成年人、孕妇或弱势人员在场，国家代表应立即通知负责紧急安置的省级部门，其有义务自省长决定之日起最多四十八小时内提出重新安置方案。驱逐不因该期限而中止：期限届满即执行，无论是否实际找到安置方案。如在该期限内未提出任何方案，国家以自有预算承担相关人员的酒店住宿费用，期限不超过十五天，社会服务部门须在此期间务必找到持久的解决方案。

省长拒绝或不作为，未按本条规定的条件和期限提供警力协助的，国家承担无过错责任。受损业主依照普通法的条件，根据《行政司法法典》第 L. 153-1 条和同一法典第 L. 911-9 条的共同依据获得赔偿，赔偿标准不低于法令规定的最低标准，包括：

- 非法占用期间未收取的租金和费用金额；

- 凭报价单支付的住房修复费用；

- 不少于五千欧元的精神损害定额赔偿。

本条的适用不影响《刑法典》第 226-4 条规定的刑事处罚

第 3 号修正案 - 《民事诉讼法典》

修改 CPC 第 809 条

现行文本：“即使存在严重争议，院长也始终可以通过紧急审理程序，命令采取必要的保全或恢复原状措施，以防止迫在眉睫的损害，或制止明显非法的侵扰。”

修正建议：增加一款：“对于经查实未经授权更换门锁或服务合同的非法占用住房，院长应在 24 小时内根据业主的申请作出裁定，并下令立即驱逐，无需其他手续，包括在有未成年人在场的情况下。该裁定可先予执行。”

第 4 号修正案 - 《能源法典》

新设第 L. 332-1-1 条

新条文建议：“第 L. 332-1-1 条。- 任何电力或燃气供应商在住房中更换任何合同之前，必须要求出示由出租业主签署的《合同变更授权文件》（DACA）。

该文件的格式由部长令规定，必须包括：1° 出租业主的身份和签名；2° 相关住房的地址；3° 获授权租户的身份；4° 授权的有效期；5° 以电子方式传送的验证码。

供应商在没有该文件的情况下接受合同变更的，处 10000 欧元罚款。罚款的一半作为损害赔偿支付给受损业主。”

第 5 号修正案 - 《公共卫生法典》

新设第 L. 2224-12-1 条

新条文建议：“第 L. 2224-12-1 条。- 《能源法典》第 L. 332-1-1 条关于《合同变更授权文件》的规定适用于供水商。

供水商在未出示 DACA 的情况下接受合同变更的，处 10000 欧元罚款。罚款的一半作为损害赔偿支付给受损业主。”

第 6 号修正案 - 《民法典》

修改第 1728 条

现行文本：“承租人负有两项主要义务：1° 以善良管理人的方式使用租赁物，并按照租约规定的用途使用，如无约定，则按照根据情况推定的用途使用；2° 在约定的期限支付租金。”

修正建议：增加第 3° 项：“3° 未经出租人事先书面授权，不得变更任何服务合同（电、气、水、电信）。违反此项义务的，在催告后八日内仍未纠正的，租约依法解除。”

第 7 号修正案 - 《民事执行程序法典》

修改第 L. 613-2 条

现行文本：“只有当月工资数额超过最高行政法院法令规定的门槛时，才能扣押工资。”

修正建议：增加一款：“作为第一款的例外，拖欠超过三十天的租金和租赁费用债权，经执达员出示租约和欠款证明，可以不设最低门槛、无需事先催告而扣押工资。执达员费用在扣押时自动扣除。”

第 8 号修正案 - 《建筑与住房法典》

修改第 L. 173-2 条

现行文本：“最高行政法院法令确定[……]禁止出租能耗[……]超过门槛[……]的住房的方式。”

修正建议：改为：“最高行政法院法令确定能耗超过该法令所定门槛的住房出租时，须事先书面告知租户，并将当地参考租金下调至少百分之十五的方式。”

第 9 号修正案 - 《城市规划法典》

新设第 L. 152-6-1 条

新条文建议：“第 L. 152-6-1 条。- 对现有建筑进行提高能源性能的工程，只要符合最高行政法院法令规定的技术要求，不得以不符合地方城市规划外观规则为由予以拒绝。

以下工程享有此项自动豁免：1° 外墙外保温；2° sarking 技术和屋顶保温；3° 安装可再生能源生产设备；4° 安装热泵室外机。”

第 10 号修正案 - 《税法通则》

新设第 199 septvicies 条

新条文建议：“第 199 septvicies 条。- 截至 2026 年 1 月 1 日拥有出租住房的纳税人，无论购置日期为何，均可就房产购置价值享受二十年加速折旧制度。

年折旧率定为：1° 前三年 8%；2° 其后十七年 4%。

享受该制度须遵守法令规定的租金上限和租户收入上限。”

第 11 号修正案 - 第 2006-1114 号法令

修改第 3 条（诊断的有效期）

现行文本：“技术诊断的有效期[……]定为六年。”

修正建议：“技术诊断的有效期定为十五年，但石棉、铅、电力和燃气诊断保留其特定有效期。”

第 12 号修正案 - 2026 年财政法

关于节能改造补贴的新规定

附加条文建议：“第 XX 条。- 国家住房署的补贴扩展到以下设备，资助水平与水-水热泵相同：

1° 空气-空气热泵；2° 空气-水热泵；3° 在热泵物理上无法安装或会降低住房能源性能时，使用的超高能效燃气锅炉。

用于计算能源性能诊断的电力 CO2 排放系数应予修订，以考虑核能在法国电力结构中的比重。”

第 13 号修正案 - 《建筑与住房法典》

新设第 L. 312-X 条（国家能源影响贷款）

新条文建议：“第 L. 312-X 条。设立国家能源影响贷款（PEIE），用于在扣除包括 MaPrimeRénov' 和节能证书在内的公共补贴后，为住房整体节能改造工程的自付余额提供资金。

该贷款由国家通过最高行政法院法令指定的机构，向因收入不足而无法获得普通银行贷款的出租业主或自住业主免息、免手续费发放。

申请资格、贷款上限和申请审批程序由最高行政法院法令规定。”

第 14 号修正案 - 《建筑与住房法典》

新设第 L. 312-X-1 条（出租业主的还款）

新条文建议：“第 L. 312-X-1 条。对于出租业主，第 L. 312-X 条所述贷款通过从改造后房产的租金收入中强制扣款偿还。

扣款比例由法令规定，不得超过月租金总额的百分之十五。在有充分证明的长期空置情况下暂停还款，但暂停不得连续超过六个月。

房产在全部还清前出售的，剩余欠款按照《民法典》第 2374 条规定的条件扣除。”

第 15 号修正案 - 《建筑与住房法典》

新设第 L. 312-X-2 条（低收入家庭保护机制）

新条文建议：“第 L. 312-X-2 条。对于年应税净收入低于一万八千欧元的自住业主，国家能源影响贷款的还款期依法定为二百四十个月。

每月还款额的计算应尽可能使其被改造工程带来的理论节能收益所抵消，该收益依据工程完成后的能源性能诊断确定。

第一款所述收入上限每年由负责住房的部长和负责预算的部长联合发布部长令，根据不含烟草的消费价格指数的变化进行调整。”

第 16 号修正案 - 《民法典》

修改第 2374 条（不动产特别优先权）

现行文本：“对不动产享有优先权的债权人为：1° 出卖人，就所出卖的不动产，为支付价款；[……]”

修正建议：增加一款，内容如下：“国家对不动产的出售价款享有优先权，以收回根据《建筑与住房法典》第 L. 312-X 条设立的国家能源影响贷款尚欠的款项。

凡对进行过节能改造工程的房产进行有偿转让的，负责出售的公证人须在支付第一顺位抵押债权后，从出售价款中扣除贷款余额，并在公证文书签署之日起三十天内上缴国库。

未履行此项义务的，公证人依照普通法的条件承担个人责任。”

第 17 号修正案 - 《税法通则》

新设关于国家能源影响贷款资金来源的条文

新条文建议：“第 XXX 条。为根据《建筑与住房法典》第 L. 312-X 条设立的国家能源影响贷款提供资金所需的款项，来自：

1° 电力公共服务缴款收入的一部分，比例由财政法每年确定；

2° 取消经审计法院（Cour des comptes）认定无效的节能改造税收优惠措施所节省的资金。

国家承担不还款的风险，该风险由《民法典》第 2374 条规定的优先权加以弥补。关于该机制执行情况的年度报告须于每年 10 月 1 日前提交议会。”

与对房东更有利的欧洲立法的比较

比较综述

法国是欧洲对出租业主监管最严格的国家之一，这直接影响了私人租赁住房的供应。本研究比较了我们欧洲邻国的制度，并找出值得借鉴的良好做法。

一、欧洲全景：关键指标

国家	私人租赁比例	驱逐时限	租金管制	房东税负
法国	20%	18-24 个月	是（紧张地区）	非常不利
德国	54%	3-6 个月	部分	有利
荷兰	43%	2-4 个月	是	中性
比利时	28%	3-6 个月	否	有利
西班牙	23%	6-12 个月	否	中性
英国	36%	2-3 个月	否	非常有利
瑞士	45%	1-3 个月	部分	非常有利

二、德国：参考模式

A. 有利于房东的监管框架

防范非法占用：

最多 3-6 个月内加速驱逐

在地方法院（Amtsgericht）适用简易程序

对违约租户的财产进行保全扣押

禁止强占空屋，警方立即介入

追收欠款：

逾期 30 天后自动扣押工资

可扣押金额不设上限（超出最低生活保障部分）

家庭连带：亲属可被追究责任

B. 有吸引力的税制

折旧制度：

房地产按 50 年折旧（每年 2%）

费用和工程全额扣除

租金收入享受 10% 的特别减免

特定税收优惠：

持有 10 年后免征资本利得税（法国为 22 年）

贷款利息扣除不设上限

改造工程的增值税可抵扣

C. 经济成果

空置率：2.8%（法国为 8.1%）

平均出租时间：28 天（法国为 65 天）

租金毛收益率：4.2%（法国为 3.1%）

私人租赁比例：占住房总量的 54%

三、英国：灵活与自由

A. 高效的驱逐程序

Section 21 Notice（no-fault eviction，无过错驱逐）：

租约初始期满后可无理由驱逐

仅需提前 2 个月通知

最多 2-3 个月内强制执行

Section 8 Notice（for cause eviction，有因驱逐）：

拖欠租金超过 8 周即可立即驱逐

在郡法院（County Courts）适用快速程序

对动产进行保全扣押

B. 合同自由

租金管制：

重新出租时不设任何租金管制

完全自由定价

租约期间自由调整租金指数

租约期限：

6 个月至 3 年的灵活租约

除非提前通知，否则自动续约

Assured Shorthold Tenancy：对租户的保护较少

C. 激励性税制

Buy-to-let mortgages（购房出租抵押贷款）：

专门用于出租投资的贷款

多套房产业主享受优惠利率

经验丰富的投资者 LTV（贷款价值比）最高可达 85%

税收优惠：

费用和利息全额扣除

设备加速折旧

部分免征房地产资本利得税

四、瑞士：务实与平衡

A. 对业主的有效保护

解约权：

因自用或重大翻修而解约更为便利

通知期短：公寓 3 个月，独栋住宅 6 个月

法院判决迅速执行（1-3 个月）

打击欠租：

立即冻结银行账户

合租人承担连带责任

房东可查询的不良付款人登记册

B. 有吸引力的税收制度

租金收入：

按普通收入征税，但享有定额减免

费用和折旧定额扣除 20%

持有 5 年后免征资本利得税

C. 行政简化

能源诊断：

CECB（州级能源证书）有效期 10 年

出租无须承担工程义务

向租户简单告知能效情况

程序：

申报一站式窗口

手续全面电子化

行政答复最长 30 天

五、荷兰：受规制的平衡

A. 充满活力的自由租赁市场

市场细分：

社会住房：租金设上限（< 763 欧元/月）

自由市场：租金 > 763 欧元/月时不设任何管制

按细分市场提供差异化保护

驱逐程序：

欠租时快速驱逐（2-4 个月）

强制调解，但有时间限制

判决得到有效执行

B. 中性税制

租金收入：

按累进税率征税，可扣除实际费用

建筑物按 25 年折旧

费用和利息全额扣除

六、比利时：高效的分权

A. 地区权限

弗拉芒大区：

3 年租约，默示续约

房东解约更为便利

租赁押金上限为 2 个月租金

瓦隆大区：

驱逐程序 3-6 个月

强制调解，但迅速

租金自动指数化调整

B. 有吸引力的地区税制

租金收入：

与其他收入分开征税（可选择）

弗拉芒大区定额减免 40%

经济影响研究、方法与来源

为评估旨在重振私人出租投资的各项建议的经济影响，本研究依据官方数据、审慎假设和明确的计算方法。目标是在现实情景的基础上，量化对租赁供应、投资、就业和增长的潜在影响。

1. 使用的基础数据

a. F 级和 G 级住房数量

根据 ADEME 的数据，截至 2025 年 1 月 1 日，私人租赁住房中约有 160 万套被评为 F 级或 G 级，其中 66 万套为 G 级（按《气候与韧性法》被视为不体面住房），94 万套为 F 级（1 600 000 − 660 000 = 940 000）。

来源：ADEME，《因 DPE 标签可能被视为不体面的租赁住房数量》，2025 年 4 月 7 日更新。
链接：https://batizoom.ademe.fr/indicateurs/nombre-de-logements-du-parc-locatif-potentiellement-consideres-comme-indecents-du-fait-de-leur-etiquette-dpe

b. 租赁需求

根据 Union sociale pour l’habitat 的数据，2025 年有 280 万户家庭在等待社会住房。
来源：USH，《社会住房关键数据》，2025 年全国版。
链接：https://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/economie-financement/chiffres-cles-du-logement-social-edition-nationale-2025

c. 新建住房开工

2025 年 7 月，仅有 27 500 套住房开工，比新冠疫情前的平均水平下降 14%。
来源：生态转型部，《住房建设，截至 2025 年 7 月底的结果》。
链接：https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/construction-de-logements-resultats-fin-juillet-2025-france-entiere

2. 计算假设

a. F 级和 G 级住房重新投放市场

假设：在合同条件下允许出租 F 级和 G 级住房，可使目前退出市场的住房中的 60% 重新投放市场，即：

60% × 660 000 套 G 级住房 = 396 000 套

60% × 940 000 套 F 级住房 = 564 000 套

➡️潜在重新投放市场总量：960 000 套住房

这一假设基于 ANIL 统计的房东意向以及 INSEE 观察到的空置率。
ANIL 来源：《出租业主晴雨表》，2024 年
INSEE 来源：Insee Première 第 1979 期，《1990 年以来法国空置住房增加 120 万套》，2024 年 1 月 16 日发布。
链接：https://www.insee.fr/fr/statistiques/7727384

3. 对出租投资的影响

a. 重振假设

假设相关房东中有 20% 再投资于工程或新房产，每套住房平均投入 35 000 欧元（节能改造或购房出租）。

20% × 960 000 套住房 = 192 000 套相关住房

192 000 × 35 000 欧元 = 67.2 亿欧元投资

4. 对就业的影响

根据法国建筑业联合会（Fédération Française du Bâtiment），每投资 100 万欧元可创造 8 至 10 个直接和间接就业岗位。

67.2 亿欧元 ÷ 100 万欧元 = 6 720 份

6 720 × 9（平均）= 创造或维持 60 480 个就业岗位

来源：FFB，《建筑业数据》，2025 年版
链接：https://www.ffbatiment.fr/le-batiment-en-chiffres

5. 对 GDP 的影响

法国财政总局估计，住房投资的平均财政乘数为 1.4。

67.2 亿欧元 × 1.4 = 创造 94.1 亿欧元 GDP

即约 +0.35 个 GDP 百分点（2024 年法国 GDP：27 000 亿欧元）

来源：DG Trésor，《法国的财政乘数》，2022 年 3 月
链接：https://www.tresor.economie.gouv.fr/Articles/2022/03/15/les-multiplicateurs-budgetaires-en-france

6. 交叉情景

以下三种情景对可能涉及的 160 万套 F 级和 G 级住房采用现实的激活率，反映了重新投放市场的实际限制（业主决定、改造周期、当地情况）。

情景	重新投放市场的住房	估计投资	创造的就业	创造的 GDP
保守	350 000	24.5 亿欧元	~22 000	+0.13 个百分点
中性	500 000	35.0 亿欧元	~31 500	+0.18 个百分点
乐观	700 000	49.0 亿欧元	~44 100	+0.25 个百分点